Studia Prawa Prywatnego
nr 3/2025
Obligacyjne skutki ustania odrębnej własności lokalu
DOI: 10.32027/SPP.25.3.4
Uniwersytet im. Adama Mickiewicza w Poznaniu
Abstrakt
Problem podjęty w niniejszym artykule dotyczy złożonego zagadnienia skutków ustania odrębnej własności lokalu dla powiązanych z tym lokalem praw obligacyjnych. Zdarzenie takie może pozostawać bez wpływu na prawa tego rodzaju bądź tworzyć je lub prowadzić do ich wygaśnięcia. O ile nie zaszły zmiany w substancji lokalu, umowy o korzystanie z niego mogą być dalej wykonywane, w przeciwnym razie zachodzi stan następczej niemożliwości świadczenia. Zniesienie odrębnej własności lokalu może być niekorzystne dla uprawnionego do korzystania z niego, a także dla uprawnionych z tytułu praw osobistych i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej, której byt prawny ustał. Nie znajdują wówczas zastosowania przepisy prawa przewidujące rozszerzoną skuteczność praw obligacyjnych, a więc uprawnionym nie przysługuje prawo skuteczne względem współwłaścicieli niebędących pierwotnie stroną umowy. Ustanie odrębnej własności lokalu może być źródłem wynikającej z rozmaitych podstaw prawnych odpowiedzialności odszkodowawczej zarówno właściciela, jak i innych podmiotów, a także skutkować bezpodstawnym wzbogaceniem właścicieli pozostałych nieruchomości lokalowych w następstwie zwiększenia się związanych z ich własnością udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej kosztem właściciela, który utracił swoją własność. Należy wysunąć postulat de lege ferenda przyznania właścicielom nieruchomości lokalowych roszczenia do wspólnoty mieszkaniowej bądź do pozostałych właścicieli o odbudowę budynku lub spłatę.
Słowa kluczowe
nieruchomość lokalowa, ustanie odrębnej własności lokalu, bezpodstawne wzbogacenie, odpowiedzialność odszkodowawcza
Bibliografia
T. Barański, w: Ustawa o własności lokali. Komentarz (red. H. Izdebski), Warszawa 2019;
T. Barański, w: Własność lokali. Komentarz (red. H. Izdebski), Warszawa 2023;
M. Bławat, Gospodarka nieruchomościami - oddanie nieruchomości w zarząd i użytkowanie spółdzielni - roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego i własności wzniesionych budynków. Glosa do wyr. SN z 25.2.2010 r., I CSK 194/08, OSP 2013, Nr 11;
M. Ciekawy, Przyczyny ustania odrębnej własności lokalu, Rej. 2024, Nr 10;
T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, t. 1, Księgi wieczyste, Warszawa 2025;
R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2021;
E. Gniewek, Problematyka łączenia kilku nieruchomości w jednej księdze wieczystej - z perspektywy pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych oraz praw i roszczeń osobistych, Rej. 2009, Nr 5;
J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995;
A. Kaliński, Szkoda na mieniu i jej naprawienie, Warszawa 2021;
A. Kaźmierczyk, Nieruchomość wspólna właścicieli lokali. Problematyka prawno-rzeczowa, Warszawa 2015;
P. Machnikowski, w: Zobowiązania. Przepisy ogólne i powiązane przepisy Księgi I KC, t. 1, Komentarz (red. P. Machnikowski), Legalis 2022;
K. Malinowska-Woźniak, Cywilnoprawny status wspólnoty mieszkaniowej, Legalis 2016;
M. Mazgaj, w: Własność lokali. Teraźniejszość i perspektywy (red. E. Badura, A. Kaźmierczyk), Warszawa 2020;
K. Mularski, Bezpodstawne wzbogacenie. Przepisy (art. 405-409 KC), normy, instytucja, Warszawa 2024;
M. Podrecka, Rękojmia za wady prawne rzeczy sprzedanej, Warszawa 2011;
S. Romanow, w: Prawo spółdzielcze i mieszkaniowe. Komentarz, t. 6B (red. K. Osajda), Warszawa 2022;
I. Szymczak, Odpowiedzialność za zobowiązania z tytułu czynów niedozwolonych związanych z nieruchomością wspólną, Rej. 2013, Nr 4;
I. Szymczak, Własność lokali. Komentarz, Lex 2023;
Ł. Węgrzynowski, Prawnorzeczowe skutki zniszczenia lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności, MoP 2020, Nr 19;
J. Zawadzka, w: Ustawa o własności lokali. Komentarz (red. serii K. Osajda, red. tomu B. Lackoroński), Warszawa 2022;
F. Zoll, Rękojmia. Odpowiedzialność sprzedawcy, Warszawa 2018.
