aktualny numer
Monitor Prawniczy
nr 5/2026
Podział nieruchomości a dostęp do drogi publicznej: uwagi na tle art. 93 ust. 3 i art. 99 GospNierU
DOI: 10.32027/MOP.26.5.3
Autor jest doktorem nauk prawnych, radcą prawnym w Warszawie
Abstrakt
Artykuł 93 ust. 3 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami zabrania zatwierdzania podziału działki geodezyjnej, jeżeli nie ma ona dostępu do drogi publicznej. Artykuł 93 ust. 3 w zw. z art. 99 GospNierU przewidują w tym zakresie wyjątek: podział działki jest dopuszczalny, jeżeli w decyzji zatwierdzającej podział zostanie zawarte zlecenie ustanowienia odpowiednich służebności lub sprzedaży udziału w drodze wewnętrznej wraz ze sprzedażą wydzielonych działek.
Artykuł 93 ust. 3 GospNierU, wbrew stanowisku SN, nie odnosi się do podziału prawnego, a jedynie do podziału ewidencyjnego. Jeżeli podział prawny nieruchomości nie ma miejsca w następstwie wydania decyzji zatwierdzającej podział działki i zawierającej zlecenie, nie wymaga on zapewnienia dostępu do drogi publicznej nowo powstałym nieruchomościom.
Także wówczas, gdy podział prawny dotyczy działek powstałych w wyniku wydania decyzji zatwierdzającej podział, która zawierała zlecenie, naruszenie zlecenia nie prowadzi do nieważności czynności prawnej, którą dokonano podziału. Przeciwne stanowisku SN nie zasługuje na aprobatę.
Słowa kluczowe
podział nieruchomości, podział działki, dostęp do drogi publicznej, służebność, warunek
Bibliografia
E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, wyd. V, Warszawa 2018; M. Durzyńska, Podział nieruchomości a dostęp do drogi publicznej, Rej. Nr 6/2010; D. Felcenloben, Charakter prawny warunkowej decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości, „Samorząd Terytorialny” Nr 1-2/2018; D. Felcenolben, P. Felcenloben, Pojęcie dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, „Przegląd Geodezyjny” Nr 10/2022; K. Klonowski [w:] Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, wyd. III, pod red. H. Knysiak-Sudyki, Warszawa 2023, Lex/el; J. Kuropatwiński [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, pod red. M. Habdas, M. Frasa, Warszawa 2021; B. Jelonek-Jarco [w:] Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, pod red. J. Pisulińskiego, Warszawa 2014; B. Lackoroński, M. Raczkowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. serii K. Osajda, red. tomu W. Borysiak, wyd. 33, Warszawa 2024, Legalis; K. Marciniuk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, pod red. P. Czechowskiego, Warszawa 2015; E. Markiewicz, Przeniesienie własności działki bez spełnienia warunku określonego w decyzji o podziale nieruchomości - glosa - III CZP 34/09, MoP Nr 17/2010; E. Mzyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, pod red. S. Kalusa, Warszawa 2012; A. Nikiforów [w:] Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, pod red. E. Klat-Górskiej, Warszawa 2024; K. Nowak, Znaczenie dostępu do drogi publicznej w obrocie nieruchomościami, „Nowy Przegląd Notarialny” Nr 2/2023; S. Słotwiński, Wpływ treści decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości gruntowej na obrót nieruchomościami, „Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego” Nr 3/2022; R. Stankiewicz [w:] Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, pod red. R. Hausera, M. Wierzbowskiego, wyd. 8, Warszawa 2023, Legalis; R. Strugała [w:] Zobowiązania. Część ogólna. T. II. Komentarz, pod red. P. Machnikowskiego, wyd. 1, Warszawa 2024, Legalis; M. Szymańska, Problemy definicyjne pojęcia „drogi publicznej” i ich konsekwencje praktyczne, „Nieruchomości” Nr 1/2018; J. Wegner [w:] Z. Kmieciak, M. Wojtuń, J. Wegner, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Warszawa 2023, Lex/el; Ł. Żelechowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. serii K. Osajda, red. tomu W. Borysiak, wyd. 33, Warszawa 2024, Legalis.
