current issue
Monitor Prawniczy
no. 5/2026
Division of real property and access to a public road: comments in the context of art. 93(3) and 99 of the Property Management Act
DOI: 10.32027/MOP.26.5.3
Autor jest doktorem nauk prawnych, radcą prawnym w Warszawie
Abstract
Article 93(3) of the Act of 21 August 1997 on property management prohibits the approval of a division of a cadastral parcel if it does not have access to a public road. Article 93(3), in relation to art. 99 of the Property Management Act, provides an exception: division of a parcel is permissible if the decision approving the division contains an order to establish proper easements or sale of shares in an internal road along with the sale of plots.
Article 93(3) of the Property Management Act, contrary to the view of the Supreme Court, applies only to a division of administrative parcels and not to a division of real property as a category of private law. If the latter does not take place because of issuing a decision approving a parcel division and containing the order, providing access to a public road of newly created parcels is not required.
When a division of real property as a category of private law applies to parcels created because of a decision approving the division, which contained the order, the violation of the order does not lead to invalidity of a legal transfer that made the division. The contrary view of the Supreme Court is not worth considering.
Keywords
real property division, parcel division, public road access, easement, condition
Literature
E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, wyd. V, Warszawa 2018; M. Durzyńska, Podział nieruchomości a dostęp do drogi publicznej, Rej. Nr 6/2010; D. Felcenloben, Charakter prawny warunkowej decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości, „Samorząd Terytorialny” Nr 1-2/2018; D. Felcenolben, P. Felcenloben, Pojęcie dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, „Przegląd Geodezyjny” Nr 10/2022; K. Klonowski [w:] Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, wyd. III, pod red. H. Knysiak-Sudyki, Warszawa 2023, Lex/el; J. Kuropatwiński [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, pod red. M. Habdas, M. Frasa, Warszawa 2021; B. Jelonek-Jarco [w:] Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, pod red. J. Pisulińskiego, Warszawa 2014; B. Lackoroński, M. Raczkowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. serii K. Osajda, red. tomu W. Borysiak, wyd. 33, Warszawa 2024, Legalis; K. Marciniuk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, pod red. P. Czechowskiego, Warszawa 2015; E. Markiewicz, Przeniesienie własności działki bez spełnienia warunku określonego w decyzji o podziale nieruchomości - glosa - III CZP 34/09, MoP Nr 17/2010; E. Mzyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, pod red. S. Kalusa, Warszawa 2012; A. Nikiforów [w:] Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, pod red. E. Klat-Górskiej, Warszawa 2024; K. Nowak, Znaczenie dostępu do drogi publicznej w obrocie nieruchomościami, „Nowy Przegląd Notarialny” Nr 2/2023; S. Słotwiński, Wpływ treści decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości gruntowej na obrót nieruchomościami, „Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego” Nr 3/2022; R. Stankiewicz [w:] Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, pod red. R. Hausera, M. Wierzbowskiego, wyd. 8, Warszawa 2023, Legalis; R. Strugała [w:] Zobowiązania. Część ogólna. T. II. Komentarz, pod red. P. Machnikowskiego, wyd. 1, Warszawa 2024, Legalis; M. Szymańska, Problemy definicyjne pojęcia „drogi publicznej” i ich konsekwencje praktyczne, „Nieruchomości” Nr 1/2018; J. Wegner [w:] Z. Kmieciak, M. Wojtuń, J. Wegner, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Warszawa 2023, Lex/el; Ł. Żelechowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. serii K. Osajda, red. tomu W. Borysiak, wyd. 33, Warszawa 2024, Legalis.
