Abstrakt

Artykuł stanowi oryginalne rozwiązanie problemu ulepszeń przedmiotu najmu dokonanych przez najemcę bez zgody wynajmującego. Zaproponowane rozwiązanie wydaje się prowadzić do racjonalnych (sprawiedliwych) rezultatów między wspomnianymi podmiotami oraz dostarcza dobrych bodźców dla podmiotów znajdujących się w przyszłości w podobnych sytuacjach.
W artykule wykazano, że wbrew powszechnej opinii art. 676 KC nie powinien być stosowany do ulepszeń przedmiotu najmu, które zostały dokonane przez najemcę bez zgody wynajmującego. Zastosowanie tego przepisu prowadzi do rezultatów wysoce nierozsądnych (niesprawiedliwych) szczególnie wtedy, gdy samowolnie dokonane przez najemcę ulepszenia okażą się nieodwracalne, ponieważ z przepisu tego wynika reguła zobowiązująca wynajmującego do zatrzymania ulepszeń i zwrotu najemcy sumy odpowiadającej ich wartości.
W obliczu tych trudności w artykule zaproponowano, aby samowolne ulepszenia przedmiotu najmu przez najemcę oceniać wg przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Zastosowanie tych przepisów należy uznać za uzasadnione względami systemowymi, konieczne w świetle wykładni funkcjonalnej oraz w pełni racjonalne z perspektywy prawnoporównawczej. Na gruncie przepisów o negotiorum gestio najemca, który bez porozumienia z wynajmującym dokonuje ulepszeń przedmiotu najmu, powinien być postrzegany jako nienależycie prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia, a jeżeli dokonuje takich samowolnych ulepszeń we własnym interesie, mamy do czynienia z tzw. niewłaściwym prowadzeniem cudzej sprawy bez zlecenia w złej wierze, co definitywnie pozbawia najemcę prawa do żądania od wynajmującego zwrotu równowartości dokonanych ulepszeń, nawet gdyby okazały się one nieodwracalne i wynajmujący musiałby je zatrzymać.