Abstrakt

§ 1. WprowadzeniePodobnie jak w przypadku sprzedaży, regulacja umowy najmu przewiduje szczególny reżim odpowiedzialności o charakterze obiektywnym (odpowiedzialności niezależnej od winy), który aktualizuje się w wypadku wadliwości rzeczy najętej. Uregulowana w art. 664 KC odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady rzeczy najętej – stosownie do art. 694 KC – znajduje odpowiednie zastosowanie także do dzierżawy. Rękojmia to środek prawny o ogromnym znaczeniu praktycznym. Tak jak w przypadku bezterminowych zobowiązań ciągłych w ogóle, w przypadku stosunków najmu i dzierżawy wynikających z umowy zawartej na czas nieoznaczony możliwość jednostronnego uwolnienia się od zobowiązania jest mocno ograniczona. Przysługujące najemcy i dzierżawcy w ramach rękojmi uprawnienie do wypowiedzenia jest więc kluczowym narzędziem ochrony ich interesów. Pytanie o zakres szczególnego reżimu odpowiedzialności wynajmującego (wydzierżawiającego), jakim jest rękojmia za wady rzeczy najętej i wydzierżawionej, jest częstokroć pytaniem o zakres możliwości uniknięcia przez najemcę czy dzierżawcę związania stosunkiem prawnym i długotrwałego płacenia czynszu w zamian za iluzoryczną możliwość korzystania z rzeczy, która w rzeczywistości jest mu mało przydatna. W odróżnieniu od uprawnień występujących w reżimie rękojmi, sam zakres stanów faktycznych objętych tym reżimem jest raczej rzadko analizowany w piśmiennictwie. Taki stan piśmiennictwa w połączeniu z zasygnalizowaną wagą zagadnienia zakresu rękojmi uzasadnia podjęcie go w niniejszym opracowaniu. Waga zagadnienia jest tym większa, że – wbrew pojawiającym się niekiedy poglądom – nie jest tak, że najemca (dzierżawca) z uwagi na samo wystąpienie wadliwości rzeczy najętej (wydzierżawionej) jest automatycznie uprawniony do powstrzymania się z zapłatą czynszu przez czas trwania wad. Możliwość doprowadzenia do jego obniżenia stanowi jeden ze środków dostępnych dla uprawnionego w reżimie rękojmi. Mowa o niej w przepisie art. 664 § 1 KC. Należy przyjąć, że przepis ten jest podstawą roszczenia najemcy o odpowiednie obniżenie wysokości czynszu. Do momentu złożenia przez wynajmującego oświadczenia woli o jego obniżeniu lub do chwili wydania zastępującego to oświadczenie woli orzeczenia (art. 64 KC) najemca ma obowiązek płacenia czynszu w uzgodnionej wysokości. Zasadność takiego roszczenia i szansa na uwzględnienie powództwa pozwalającego na obniżenie czynszu w trybie art. 64 KC (art. 1047 KPC) w poszczególnych przypadkach zależy przy tym ściśle właśnie od tego, jak szeroko sięga zakres rękojmi.  Regulacja rękojmi za wady rzeczy wynajętej czy wydzierżawionej jest dość uboga. Bardzo enigmatyczny – szczególnie w porównaniu z rękojmią przy sprzedaży – jest także sam sposób określenia pojęcia wady. Na tle art. 664 KC pojawiać się mogą liczne wątpliwości, a wiele z nich trudno uznać za rozstrzygnięte w literaturze czy orzecznictwie. W piśmiennictwie za utrwalone można uznać poglądy dotyczące zasady, na jakiej opiera się odpowiedzialność z tytułu rękojmi, stosunku rękojmi do odpowiedzialności kontraktowej na zasadach ogólnych czy procedury realizowania uprawnień rękojmianych (jak np. potrzeba zawiadomienia o wadach). W doktrynie dość niewiele uwagi poświęca się natomiast samemu zakresowi rękojmi, czyli kwestiom takim jak: okoliczności objęte odpowiedzialnością (pojęcie wady rzeczy najętej), możliwość wyłączenia lub ograniczenia rękojmi czy wachlarz środków prawnych składających się na reżim odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Niewykluczone, że – na wzór rękojmi przy sprzedaży – do środków tych należeć powinno też szczególne roszczenie odszkodowawcze o naprawienie szkody wynikającej z braku wiedzy o wadzie. Jego włączenie do reżimu rękojmi za wady rzeczy najętej można by osiągnąć, stosując do najmu (dzierżawy) per analogiam art. 566 KC. Ocena zasadności takiego zabiegu jest, obok próby rozstrzygnięcia innych, wymienionych właśnie problemów związanych z zakresem rękojmi, celem tego opracowania.