Abstrakt

§ 1. Uwagi wstępne  Przeniesienie własności nieruchomości (zwykle przez osobę starszą) w zamian za dożywotnie dostarczanie środków utrzymania jest znane polskiemu prawu od przeszło 400 lat. W czasach Rzeczpospolitej Obojga Narodów nazywano je wymową. Obecnie, transakcję tę ustawodawca określa mianem dożywocia (art. 908–916 KC)1.  Pomimo upływu ponad czterech wieków, w obrocie nadal istnieje potrzeba powstawania podobnych stosunków prawnych. Ze względu na niewydolność publicznego systemu emerytalnego naszego państwa, wielu seniorów o niskich dochodach, niemogących liczyć na wsparcie rodziny, poszukuje szybkiej i nieskomplikowanej drogi poprawy swojej sytuacji materialnej. W związku z powyższym, w ostatnich latach popularność zyskała tzw. odwrócona hipoteka oparta najczęściej właśnie na konstrukcji dożywocia2. Prima facie jawi się ona jako dobra metoda zaradzenia problemom finansowym niezamożnego emeryta. Pierwsze wrażenie okazuje się jednak mylące. Przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą polegającą głównie na zawieraniu takich umów (fundusze hipoteczne), nie podlegają nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego3. Zachodzi więc ryzyko, że nabywca nieruchomości (względnie użytkowania wieczystego) nie będzie prowadził swoich spraw wystarczająco rozważnie, aby uniknąć stania się niewypłacalnym w sposób wykluczający zastosowanie art. 527 i n. KC w celu ochrony interesu dożywotnika. Oczywiście, sytuację zbywcy w podobnych przypadkach poprawiają w pewnym stopniu normy konstruowane przez art. 1000 § 3 i art. 1025 § 1 pkt 5 KPC oraz art. 313 ust. 3 i art. 342 ust. 1 PrUp, lecz nie zawsze znajdzie się podmiot zainteresowany nabyciem przedmiotu obciążonego prawem osobistym na podstawie art. 910 KC. Wówczas stopień zaspokojenia roszczeń dożywotnika zależy od kwoty uzyskanej ze sprzedaży pozostałych składników majątku dłużnika oraz sumy należności korzystających z tego samego albo wyższego pierwszeństwa w postępowaniu egzekucyjnym albo upadłościowym (odpowiednio art. 1025 § 1 i art. 1026 § 1 KPC oraz art. 344 PrUp)4.  Z punktu widzenia emeryta poszukującego wsparcia finansowego znacznie bezpieczniejszym narzędziem służącym monetaryzacji kapitału zakumulowanego we własności lub innych przysługujących mu zbywalnych prawach rzeczowych na nieruchomości zdaje się odwrócony kredyt hipoteczny, wprowadzony niedawno do porządku normatywnego RP na mocy ustawy z 23.10.2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (data wejścia w życie: 15.12.2014 r.). Instytucji tej prawo polskie dotychczas nie znało. Nie występowała ona dotąd również jako stosunek obligacyjny powstający na podstawie umów nienazwanych5. Pilnym zadaniem doktryny jest więc poddanie szczegółowej analizie regulujących ją przepisów. Dokonanie podobnego zabiegu ma ogromne znaczenie zarówno z punktu widzenia praktyki (ułatwi uczestnikom obrotu zorientowanie się w nowym stanie prawnym – zwłaszcza do czasu rozwinięcia się orzecznictwa sądowego dotyczącego prawidłowej wykładni OdwKrHipU), jak i nauki prawa – odwrócony kredyt hipoteczny został skonstruowany w niezwykle interesujący sposób. Przedmiotem dalszych rozważań nie są jednak wszystkie unormowania mogące mieć zastosowanie do wybranego węzła zobowiązaniowego. Ze względu na ograniczoną objętość publikacji w formie artykułu oraz z uwagi na dbałość o spójność wywodu, zostały one poświęcone tylko przepisom kluczowym dla omawianej materii, tj. przede wszystkim art. 2–31 OdwKrHipU. § 2. Źródła prawa  Odwrócony kredyt hipoteczny stanowi szczególną odmianę, podtyp umowy kredytu regulowanej w klasycznej wersji przez art. 69 i n. ustawy z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe. Konkluzję powyższą uzasadnia fakt, że ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym pozostaje w relacji lex specialis – legi generali z Prawem bankowym, ponieważ w art. 3 expressis verbis wyłącza stosowanie jedynie niektórych przepisów tego aktu prawnego (argumentum a contrario)6. Nie bez znaczenia pozostaje także brak zmian w katalogu czynności bankowych (zawartym w art. 5 PrBank), mimo wejścia w życie OdwKrHipU7. Ustawa – Prawo bankowe w zakresie niewymienionym w art. 3 OdwKrHipU normuje zatem nową instytucję polskiego prawa prywatnego, o ile OdwKrHipU nie odnosi się do danej kwestii odmiennie8. Przykładowo, spłata odwróconego kredytu hipotecznego zaciągniętego w walucie obcej nie musi nastąpić w złotych polskich (art. 69 ust. 3 PrBank). Wybór w tym względzie zasadniczo należy do dłużnika (art. 358 KC)9.  Przypuszczalnie, analizowany stosunek prawny często będzie kredytem konsumenckim w rozumieniu ustawy z 12.5.2011 r. o kredycie konsumenckim – pod warunkiem że kredytobiorca spełni wymagania określone w art. 221 KC, a wartość świadczenia pieniężnego banku nie przekroczy kwoty 255 550 zł albo jej równowartości w innej walucie (art. 3 ust. 1 oraz art. 5 pkt 1 i 2 KredKonsU)10. 21Powołana ustawa nie ma jednak do niego zastosowania z uwagi na wyraźną dyspozycję pkt 7, dodanego do art. 4 ust. 1 KredKonsU. § 3. Podmioty  Obie strony umowy odwróconego kredytu hipotecznego ściśle określa art. 4 OdwKrHipU wymagając w ust. 1, by rolę kredytodawcy pełnił bank11. W ust. 2 stanowi natomiast wyraźnie, iż jako kredytobiorca występować powinna wyłącznie osoba fizyczna. Fragment drugiego z wymienionych przepisów wydaje się na pierwszy rzut oka niepotrzebny (superfluum), ponieważ spłata kredytu zasadniczo następuje po śmierci kredytobiorcy (art. 4 ust. 1 OdwKrHipU). Jedynie wyjątkowo całkowita kwota do zapłaty staje się wymagalna wcześniej (art. 20 ust. 1 pkt 1 OdwKrHipU). Jak słusznie wskazuje się w literaturze, spośród podmiotów prawa cywilnego tylko osoby fizyczne żyją i umierają, w konsekwencji czego osoby prawne i tzw. ułomne osoby prawne nie mogą zbyć nieruchomości (użytkowania wieczystego) w ramach dożywocia, a kwestii losu majątku jednostki organizacyjnej, która utraciła zdolność prawną, nie regulują przepisy prawa spadkowego, lecz odpowiednie, odrębne unormowania12. Określenie kręgu adresatów nowej ustawy w oparciu na art. 4 ust. 1 OdwKrHipU byłoby zatem zupełnie wystarczające. Mając jednak na względzie zakaz dokonywania wykładni per non est, trzeba poszukiwać uzasadnienia dla treści art. 4 ust. 2 OdwKrHipU13. Prawdopodobnie służy on wyeliminowaniu ewentualnych wątpliwości, czy jednostki organizacyjne mogą zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny wykluczając posłużenie się analogią, mimo iż ustanie bytu osoby prawnej, czy ułomnej osoby prawnej oraz śmierć osoby fizycznej są zdarzeniami podobnymi14.  Aby zostać kredytobiorcą na gruncie OdwKrHipU, trzeba dysponować własnością nieruchomości, użytkowaniem wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu lub udziałem w jednym z tych praw (art. 4 ust. 2 OdwKrHipU).  Poza stronami czynności prawnej kreującej omawiany stosunek zobowiązaniowy, w strukturze powstałego na jej podstawie węzła obligacyjnego występuje jeszcze pięć kategorii podmiotów15.  Pierwszą stanowią spadkobiercy kredytobiorcy. Ich sytuacja prawna jest złożona i w znacznym stopniu różni się od pozycji zaciągającego odwrócony kredyt hipoteczny. Dlatego też została ona szczegółowo omówiona osobno w § 5 pkt IV.  Drugi rodzaj podmiotu analizowanego zobowiązania...