Abstrakt

Przedmiotem analizy są praktyczne problemy występujące w przypadku zarządu nieruchomością (nieruchomościami) wspólną w przypadku, gdy na tzw. osiedlu jest położonych kilkanaście (czy kilkaset) nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi, zaś drogi dojazdowe do nich, tereny rekreacyjne i szerzej rzecz ujmując - tzw. tereny ogólnodostępne, stanowią współwłasność w częściach ułamkowych właścicieli nieruchomości zabudowanych domami. Osiedla tego typu cieszyły się i nadal cieszą dużą popularnością, jednak liczne problemy związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej mogą w praktyce oddziaływać bardzo niekorzystnie na ich funkcjonowanie. Dopóki nie pojawiają się spory między właścicielami poszczególnych nieruchomości położonych na osiedlu, a dotyczące nieruchomości wspólnych, sytuacja wydaje się prosta. Natomiast gdy spory takie już zaistnieją, często jedynym ich rozwiązaniem jest powołanie zarządcy sądowego - rozwiązanie takie nie jest jednak zadowalające.
Przedstawione w opracowaniu problemy występujące w zarządzie takim osiedlem, dają podstawę do postawienia tezy o konieczności regulacji prawnej. Obecnie - w braku przepisów szczególnych - do zarządu nieruchomością wspólną położoną na osiedlu znajdują zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności w częściach ułamkowych. Jest to jednak rozwiązanie zdecydowanie niewystarczające - skoro regulacja ta z zasady ma się odnosić do stanów przejściowych. Tymczasem funkcjonowanie osiedla przewidziane jest na wiele lat i nie ma tu miejsca ani praktycznej możliwości na wyjście ze współwłasności nieruchomości wspólnej służącej właścicielom nieruchomości położonych na osiedlu.