Abstrakt

Podział nieruchomości do korzystania quoad usum jest często stosowany w praktyce, natomiast wokół podziału pojawia się wiele zagadnień wymagających omówienia. Prawo współwłaścicieli do zawarcia umowy określającej sposób korzystania z nieruchomości, tym samym wydzielającej współwłaścicielom poszczególne części do wyłącznego użytku poprzez dokonanie podziału quoad usum, nie jest kwestionowane, skutkuje bowiem powstaniem odmiennego od ustawowego modelu współposiadania i współkorzystania. Sądy natomiast nie są zgodne co do kwalifikacji prawnej takiej czynności, również tego, czy zawarcie umowy określającej sposób korzystania z nieruchomości, przez wydzielenie współwłaścicielom jej części do wyłącznego użytku stanowi czynność zwykłego zarządu, czy też czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Niewątpliwie zawarcie umowy o podział quoad usum jest czynnością, której skutkiem jest powstanie swoistego stosunku prawnego. Budzi także wątpliwości, w szczególności w orzecznictwie, czy podział rzeczy do korzystania jest czynnością zwykłego zarządu, czy też przekraczającą zwykły zarząd. Niemniej odmiennego od ustawowego uregulowania korzystania z rzeczy wspólnej nie należy wiązać bezpośrednio z gospodarowaniem rzeczą wspólną i nie powinno być kwalifikowane jako czynności zarządu sensu stricto. Nie ma wątpliwości co to tego, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania całej rzeczy wspólnej, brak jest jednak jednolitej podstawy roszczeń ochronnych w stosunkach między współwłaścicielami. Natomiast słuszne wydaje się być przyjęcie, że współwłaściciel może wnieść roszczenie petytoryjne, tym samym domagać dopuszczenia go do współposiadania, ponadto w niektórych sytuacjach zastosowanie mogą znaleźć przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jednak zawsze należy mieć na uwadze, że każdy rodzaj naruszenia powinien być przy dochodzeniu roszczeń skonkretyzowany. Oczywiste jest, że umowa o podział do korzystania z nieruchomości może zostać rozwiązana. Jeśli umowa została zawarta na czas określony, ustanie podziału quoad usum nastąpi wraz z nadejściem terminu końcowego. O ile rozwiązanie umowy zgodnymi oświadczeniami współwłaścicieli nie budzi wątpliwości, tak wypowiedzenie umowy o podział quoad usum nie jest oczywiste i nie powinno być dopuszczalne, to natomiast zależy od prawidłowego sklasyfikowania czynności.