Abstrakt

Z dniem 7.8.2018 r. wprowadzono do polskiego systemu prawnego kolejny rodzaj najmu – najem instytucjonalny z dojściem do własności. Przepisy regulujące ten najem zostały dodane do rozdziału 2b ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Regulacja ta jest oparta na dotychczasowych przepisach o najmie instytucjonalnym i powtarza niektóre rozwiązania tam przyjęte. To podobieństwo rozwiązań prawnych nakazuje przyjąć, że najem instytucjonalny z dojściem do własności jest rodzajem najmu instytucjonalnego. Istotna różnica między najmem instytucjonalnym „typu podstawowego” (art. 19f–19j OchrLokU) a najmem instytucjonalnym z dojściem do własności polega na tym, że umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest jednocześnie umową zobowiązującą najemcę i wynajmującego do zawarcia umowy przenoszącej na najemcę własność wynajmowanego lokalu po zapłacie przez tego ostatniego ceny nabycia lokalu. Jest więc nowym sposobem dojścia do własności lokalu mieszkalnego.
Poniższe opracowanie jest poświęcone przedstawieniu nowego rodzaju najmu, a w szczególności tego, co odróżnia go od najmu instytucjonalnego „typu podstawowego”. Pominięte zostaną więc te zagadnienia, które kształtują się tak samo jak przy tym ostatnim. Opracowanie zostało podzielone na trzy części: w pierwszej zostanie przedstawiona charakterystyka umowy najmu z dojściem do własności i elementy treści umowy. Druga część będzie zawierała analizę wykonania zobowiązania do przeniesienia na najemcę własności lokalu, zakończenia stosunku najmu, przede wszystkim wypowiedzenia i jego skutków, tj. rozliczeń między stronami. W trzeciej części zostaną omówione problemy związane z wstąpieniem w stosunek najmu (art. 691 i 678 KC), realizacją uprawnień najemcy w razie ogłoszenia upadłości wynajmującego oraz stosunkiem nowych przepisów OchrLokU o najmie instytucjonalnym z dojściem do własności do regulacji najmu z opcją przewidzianej w przepisach ustawy z 20.7.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.