Abstrakt

I. Zagadnienie dopuszczalności uiszczenia jedynie części opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego było wielokrotnie podejmowane w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Źródłem wątpliwości interpretacyjnych stało się rozwiązanie normatywne przyjęte w art. 71 ust. 4 zd. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Z wykładni tego unormowania wywodzony był wniosek, że opłata jest świadczeniem niepodzielnym, należnym za cały rok kalendarzowy. Na tym tle zachodziła potrzeba rozważenia, czy następujące w ciągu roku zmiany w zakresie przysługiwania prawa użytkowania wieczystego oddziałują na wysokość pobieranej opłaty rocznej. W praktyce przyczyną sporów były przede wszystkim rozbieżności w ocenie skutków wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego. Problemem o zasadniczym znaczeniu pozostawało w tym przypadku określenie, czy dochodzi do proporcjonalnego zmniejszenia zakresu obowiązku zapłaty, obciążającego użytkownika wieczystego, czy też, przeciwnie, nadal jest on obowiązany do uiszczenia opłaty za cały rok. Polem szczególnych kontrowersji okazały się przypadki wygaśnięcia użytkowania wieczystego w związku z przekształceniem go w prawo własności. Stanowisko bowiem o braku podstaw do (odpowiednio) odmowy uiszczenia albo zwrotu „niewykorzystanej” części opłaty mogło być postrzegane nie tylko jako przeczące założeniom pobierania opłaty za możliwość korzystania z cudzego gruntu, ale wręcz – niesprawiedliwe. Opłata roczna w pełnej wysokości miała być wszak wnoszona przez podmiot, który stał się już właścicielem nieruchomości. Skutki takiej wykładni art. 71 GospNierU korygowano m.in. stosowaniem art. 5 KC. Wątpliwości dotyczące jurydycznej poprawności tych dążeń, w sposób pogłębiony przedstawiane głównie przez T. Justyńskiego, ostatecznie skłoniły ustawodawcę do nowelizacji art. 71 GospNierU przez dodanie ust. 6, stanowiącego, że w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za rok, w którym prawo wygasło, podlega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku. Unormowanie tej kwestii nie spowodowało jednak bezprzedmiotowości całego zagadnienia dopuszczalności stosownej „redukcji” opłaty rocznej. Do rozważenia pozostał bowiem drugi z przypadków, mogących wzbudzać kontrowersje w ocenie prawnej: zbycia użytkowania wieczystego na rzecz innego podmiotu. Również w tej sytuacji powstaje pytanie, czy użytkownicy wieczyści: dotychczasowy oraz aktualny (nabywca prawa), są obowiązani do wniesienia opłaty rocznej w kwocie proporcjonalnej do okresu trwania swego uprawnienia. Niedawno istotny głos w tej kwestii przedstawił SN, który w wyroku z 25.11.2010 r., I CSK 692/09, stwierdził, że: „W razie zbycia prawa użytkowania wieczystego w ciągu roku kalendarzowego zbywca jest zobowiązany do uiszczenia właścicielowi opłaty rocznej w rozmiarze odpowiadającym rzeczywistemu okresowi korzystania przez niego z nieruchomości obciążonej tym prawem (art. 238 KC)”.