Abstrakt
Zgodnie z art. 678 § 1 KC „w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy”. Rozwiązanie takie ma na celu ochronę najemcy w zakresie uprawnień do korzystania z rzeczy. Jak wskazuje się w doktrynie, celem komentowanego przepisu jest uniknięcie niekorzystnej z punktu widzenia najemcy sytuacji, w której w razie zbycia przez wynajmującego przedmiotu najmu na rzecz osoby trzeciej, przy zachowaniu obligacyjnego charakteru stosunku najmu, najemca nie byłby chroniony przed roszczeniem osoby trzeciej, która nabyła rzecz najętą, o wydanie jej przedmiotu najmu przed czasem wygaśnięcia umowy. Z chwilą zbycia przedmiotu najmu uprawnienia najemcy, przysługujące mu dotychczas wobec zbywcy (jako wynajmującego), stają się skuteczne wobec osoby trzeciej, tj. nabywcy rzeczy najętej. W rozwiązaniu tym, można dopatrzyć się rozszerzenia skuteczności praw względnych najemcy, poprzez upodobnienie ich do praw rzeczowych poprzez przyznanie im skuteczności wobec każdoczesnego właściciela rzeczy najętej. Jednocześnie dochodzi także do przeniesienia uprawnień przysługujących wynajmującemu, z dotychczasowego podmiotu na nabywcę przedmiotu najmu. Omawiane przekształcenie podmiotowe następuje ex lege i nie jest dopuszczalne jego wyłączenie w umowie między nabywcą a zbywcą bez zgody najemcy.
Celem niniejszego artykułu jest określenie zakresu zastosowania art. 678 § 1 KC i odpowiedź na pytanie w jakich sytuacjach dochodzi do przejścia uprawnień i obowiązków z dotychczasowego wynajmującego na nabywcę. W praktyce pojawiają się istotne problemy w tym zakresie, na które odpowiedź nie zawsze można znaleźć w doktrynie i orzecznictwie. Pominięto natomiast kwestie dotyczące zakresu uprawnień i obowiązków, w które wstępuje nabywca oraz możliwości wypowiedzenia przez niego stosunku najmu.