Abstrakt

I. Ochrona praw lokatorów opiera się na paternalistycznym stosunku ustawodawcy do jednej ze stron stosunku prawnego – lokatora, którego uznaje się za modelowo „słabszego” pod względem ekonomicznym i bardziej wrażliwego (przez fakt, że uzyskując prawo do korzystania z mieszkania zaspokaja on jedną z najbardziej podstawowych potrzeb życia). Do kluczowych narzędzi tej ochrony należy zakaz eksmisji osób uprawnionych do lokalu socjalnego bez jednoczesnego zapewnienia tego lokalu przez gminę (art. 14 ust. 6 OchrLokU). Przywilej lokatora oznacza zarazem istotne ograniczenie praw właściciela lokalu, zaś w razie braku dostarczenia lokalu socjalnego prowadzi do poniesienia przez niego szkody. W sytuacji tej zostaje on bowiem pozbawiony możliwości dysponowania lokalem zarówno w celu wynajęcia go innym lokatorom (i uzyskania z tego tytułu czynszu), jak i na własne potrzeby – a jednocześnie zmuszony jest nadal ponosić koszty jego utrzymania.W celu skompensowania tej szkody, w art. 18 ust. 5 OchrLokU ustawodawca przyznał możliwość wystąpienia wobec gminy z roszczeniem odszkodowawczym, opartym na konstrukcji deliktu przy wykonywaniu władzy publicznej (do której wprost odsyła przepis). Na tym tle wydaje się wątpliwe, czy oparcie tego przepisu o mechanizm odpowiedzialności deliktowej było rozwiązaniem najwłaściwszym – nie dochodzi tu bowiem do powstania szkody jako takiej, lecz do wykorzystania cudzego majątku na cele społeczne. Wyrównanie straty wynikającej z braku zapewnienia lokalu socjalnego oznacza pośrednią prywatyzację tego zadania władzy publicznej (w miejsce tworzenia własnego zasobu lokali gmina płaci wówczas za zamieszkanie lokatora w lokalu zarządzanym przez inną osobę). Odpowiedzialność gminy została w znacznym stopniu uproszczona i „zautomatyzowana” przez ustawodawcę – art. 18 ust. 5 OchrLokU precyzyjnie wskazuje, kto (gmina) i za co (brak dostarczenia lokalu socjalnego) ponosi odpowiedzialność. W typowych wypadkach ogranicza to do minimum potrzebę wykazywania przesłanek tej odpowiedzialności, zwłaszcza źródła szkody i związku przyczynowego.W art. 18 ust. 5 OchrLokU stwierdzono, że do uzyskania odszkodowania uprawniony jest „właściciel”. Termin ten został zdefiniowany w art. 2 ust. 1 pkt 2 OchrLokU, zgodnie z którym, za właściciela w rozumieniu ustawy uważa się każdego, z kim lokator związany jest stosunkiem prawnym, który uprawnia do używania lokalu. Do grupy tej należą więc nie tylko właściciele w sensie formalnym (osoby, którym przysługuje prawo własności lokalu), lecz także wszyscy, którzy z perspektywy lokatora wykonują uprawnienia właścicielskie (zwłaszcza reprezentanci właściciela). W analogiczny sposób w art. 2 ust. 1 pkt 1 OchrLokU zdefiniowano także termin „lokator”, obejmując nim każdego, kto korzysta z lokalu, nie będąc zarazem jego właścicielem. Tak szerokie zakreślenie pola obu definicji wynika z celu ustawy – regulacji pewnego typu stosunków prawnych (związanych z udostępnieniem lokalu do zamieszkania), niezależnie od ich konstrukcji.