Abstrakt
Najem odgrywa istotną rolę w obrocie gospodarczym (np. pozwala na pozyskanie środków produkcji lub powierzchni umożliwiających prowadzenie działalności gospodarczej, a także pozwala na reklamowanie i popularyzowanie tej działalności), jak i pozagospodarczym (ułatwia zaspokajanie potrzeb dnia codziennego związanych np. z parkowaniem pojazdów). W niniejszym artykule przedstawiono wybrane prawne problemy związane z najmem określonych części składowych rzeczy, tzw. powierzchni. Poza zakresem rozważań pozostawiono kwestie powstające na tle najmu lokali mieszkalnych w rozumieniu ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego1. Jeśli powierzchnia znajduje się w obrębie jakiegoś pomieszczenia (w budynku lub innym obiekcie), zastosowanie znajdują przepisy o najmie lokali (art. 680 i n. KC). Rozważenia jednak wymaga, czy wszystkie przepisy KC o najmie lokali można w przypadku najmu powierzchni stosować. Ponadto, pewne trudności mogą powstać w zakresie określenia zasad dostarczania mediów do wynajmowanej powierzchni oraz dopuszczalności poddania się przez najemcę egzekucji w akcie notarialnym w zakresie obowiązku zwrotu tej powierzchni. Jeśli chodzi o najem powierzchni poza pomieszczeniami, to ze względu na częstotliwość występowania w praktyce, w artykule przedstawiono zagadnienia związane z najmem miejsc parkingowych oraz powierzchni reklamowych.
Wprowadzenie
Umowa najmu stanowi źródło stosunków prawnych powstających sukcesywnie2, spośród których najważniejsza rola przypada stosunkowi prawnemu wydania przedmiotu najmu, dalej – trwałemu stosunkowi prawnemu odpłatnego używania przedmiotu najmu i wreszcie stosunkowi prawnemu zwrotu przedmiotu najmu po zakończeniu trwałego stosunku prawnego pozwalającego na jego używanie3. Odpowiednie ułożenie treści kreowanych umową najmu stosunków prawnych ma istotne znaczenie dla powodzenia planowanych przedsięwzięć gospodarczych i pozagospodarczych.
Obecnie szczególnie popularne stają się umowy najmu różnych powierzchni4. Może tutaj chodzić o powierzchnie w obrębie albo na zewnątrz obiektu budowlanego5 lub tymczasowego obiektu budowlanego6 (np. w celu korzystania z określonej części masztu antenowego, trwale związanych z gruntem urządzeń reklamowych, estakady, zewnętrznych ścian budynków lub ich dachów, części korytarza, hallu czy części pomieszczeń w galerii handlowej, hotelu, hali targowej, kiosku, obiekcie kontenerowym), powierzchnie nieruchomości gruntowych (np. praktykowany często najem miejsca parkingowego na otwartym parkingu albo najem części gruntu w celu korzystania z niego w celach posadowienia i eksploatacji urządzeń przesyłowych) czy powierzchnie znajdującą się na rzeczach ruchomych (np. na przyczepach samochodowych lub na pojazdach mechanicznych, nietrwale związanych z gruntem urządzeniach reklamowych, strojach sportowców).
| Kontrowersyjny jest przypadek najmu określonej powierzchni ciała ludzkiego w celach reklamowych, np. umieszczanie na torsie lub plecach zawodników w czasie walki bokserskiej nietrwałych (zmywalnych) informacji czy reklam. W związku z tym, że ciało żyjącego człowieka nie jest rzeczą7, nie można zawrzeć umowy najmu jego części. Nie jest jednak wykluczone w takim przypadku zawarcie innej umowy (o dzieło, podobnej do zlecenia, nienazwanej), które za wynagrodzeniem pozwolą na umieszczanie informacji czy reklam na częściach ciała ludzkiego. Granice wytyczane przez art. 3531 KC nie są tutaj przekraczane. |
Z powyższego przykładowego wyliczenia „najmów powierzchni” można przyjąć, że „powierzchnia” na potrzeby zawieranych umów najmu to po prostu pewna płaszczyzna, obszar, teren będące częścią składową rzeczy, wydzielone na potrzeby umowy najmu w dowolny sposób, który jednak pozwala na określenie ich granic, bez względu na to, czy znajdują się w położeniu wertykalnym lub horyzontalnym, jeśli mogą być używane w pożądanym zakresie przez najemcę, choć niekoniecznie z pełnym fizycznym zawładnięciem przedmiotem najmu.
Korzystanie z różnych powierzchni odgrywa także istotną rolę w przypadku odrębnej własności lokali8. Regulacja ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali9 nie przystaje jednak w tym zakresie do potrzeb praktyki obrotu, co szczególnie wyraźnie widać w przypadkach „sprzedaży lokalu wraz z miejscem parkingowym”. Taka „sprzedaż” miejsca parkingowego z reguły sprowadza się do zawarcia umowy o podział quoad usum nieruchomości wspólnej, ewentualnie do ustanowienia służebności gruntowej. Każde z tych rozwiązań ma istotne słabości, a przede wszystkim nie pozwala nabyć własności powierzchni.
Najem powierzchni w pomieszczeniach
1) Najem powierzchni a najem lokalu
Kluczowy problem związany z najmem powierzchni znajdujących się wewnątrz różnych obiektów (zwłaszcza budynków) związany jest z możliwością zakwalifikowania takiego najmu jako najmu lokalu, a ściślej stosowania do tego stosunku prawnego przepisów o najmie lokalu. W tym zakresie wypowiedział się SN w wyroku z 19.10.2006 r.10 stwierdzając kategorycznie, że umowa o najem „powierzchni użytkowej” w budynku tzw. domu towarowego podlega przepisom Kodeksu cywilnego o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, w tym również w zakresie wypowiedzenia. Argumenty przemawiające za takim stanowiskiem, zdaniem SN, to otwartość przepisów KC, a ponadto okoliczność, że najem „powierzchni użytkowej lokalu ograniczonego ścianami i dachem, wyposażonego w drzwi i okna, urządzenia wentylacyjne itp. winien podlegać [...]