Abstrakt
W niniejszym artykule przedstawiono instytucję najmu okazjonalnego, wprowadzoną ustawą z 17.12.2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw1. Celem, jaki postawili sobie autorzy artykułu, jest próba zdefiniowania najmu okazjonalnego, określenie punktów newralgicznych instytucji najmu okazjonalnego i ich analiza. W części I artykułu omówiono definicję najmu okazjonalnego wraz z krytycznymi i uzupełniającymi uwagami do niej, kwestię formy i załączników do tej umowy oraz skutki, jakie wywołuje ona dla każdej ze stron. Część II dotyczy obowiązku zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego i skutków prawnych związanych z dopełnieniem lub niedopełnieniem tego obowiązku, możliwości zabezpieczenia określonych należności kaucją, jej zwrotu i potrącenia, a także kwestii uregulowania zapłaty czynszu i innych opłat. Autorzy przedstawili również sytuacje, z którymi związana jest możliwość wypowiedzenia lub rozwiązania umowy najmu okazjonalnego oraz warunki skorzystania przez właściciela z uproszczonej egzekucji opróżnienia lokalu przez najemcę.
Zgłoszenie najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego
Zaistnienie specyficznych elementów i skutków umowy najmu okazjonalnego jest uzależnione od zgłoszenia jej zawarcia do organu podatkowego2. Zawarcie umowy powinno być zgłoszone przez właściciela do Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego3. Właściwy jest urząd miejsca zamieszkania właściciela. Nie ma więc znaczenia miejsce położenia lokalu, który ma być przedmiotem umowy najmu okazjonalnego, ważne jest zaś miejsce zamieszkania jednej ze stron tej umowy będącej jednocześnie osobą, która tę umowę ma zgłosić. Zgłoszenie takie powinno nastąpić w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Termin ten liczy się więc od momentu, w którym umowa zaczyna obowiązywać. Nie bierze się zaś pod uwagę terminu zawarcia umowy czy też terminu faktycznego rozpoczęcia korzystania z lokalu przez najemcę.
Niedopełnienie obowiązku zgłoszenia umowy do Naczelnika Urzędu Skarbowego ma bardzo duże znaczenie dla stron umowy, gdyż w takim przypadku nie stosuje się przepisów, które wprowadzają specyficzne warunki najmu okazjonalnego. Nie stosuje się wtedy przepisów art. 19c i 19d z 21.6.2001 r. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego4, które dotyczą czynszu oraz warunków rozwiązania umowy najmu okazjonalnego5 oraz art. 19e OchrPrawLokU, który w zasadzie wyłącza stosowanie pozostałych przepisów OchrPrawLokU z pewnymi wyjątkami6. Zastosowanie znajdzie z kolei przepis art. 25d pkt 3 OchrPrawLokU, który przewiduje, że pomieszczenie tymczasowe nie przysługuje dłużnikowi, który został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, co przyspiesza dokonanie skutecznej egzekucji. Niezgłoszenie takiej umowy powoduje więc w zasadzie zrównanie sytuacji stron umowy najmu okazjonalnego z najmem na zasadach ogólnych, choć nominalnie jest to w dalszym ciągu umowa najmu okazjonalnego. Oczywiście niezgłoszenie takiej umowy nie zwalnia wynajmującego z obowiązku opłacania podatku z tytułu najmu lokalu. Jednak właściciel, który takiego obowiązku nie dopełnił, traci możliwość skorzystania z korzyści, jakie dla niego przynosi umowa najmu okazjonalnego.
Wynajmujący ma obowiązek przedstawić najemcy potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego Naczelnikowi Urzędu Skarbowego na jego żądanie. Takie uprawnienie wydaje się nie mieć większego praktycznego znaczenia. Najemca nie ma bowiem interesu w tym, aby właściciel taką umowę zgłosił, gdyż wiele korzystnych dla niego przepisów OchrPrawLokU nie będzie miało zastosowania do stosunku prawnego między nim a właścicielem, jeżeli właściciel zgłosi w terminie umowę organowi podatkowemu. Nie spełnia to również funkcji kontrolnej, gdyż właściciel do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji, musi dołączyć potwierdzenie zgłoszenia takiej umowy.
Z drugiej jednak strony, nie ma potrzeby, aby ograniczać dla najemcy dostęp do informacji, czy taka umowa została we właściwym terminie zgłoszona Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, a co za tym idzie czy najemca jest pozbawiony ochrony, która przysługiwałaby mu w przypadku najmu na zasadach ogólnych. W przypadku, gdy właściciel zgłosił umowę właściwemu organowi w odpowiednim terminie, do najmu okazjonalnego nie stosuje się przepisów OchrPrawLokU, z wyjątkami określonymi w art. 19e OchrPrawLokU.
Wśród przepisów, które stosuje się także do umów najmu okazjonalnego zgłoszonych odpowiedniemu organowi we właściwym terminie, znajdują się definicje ustawowe, zasady zwrotu zwaloryzowanej kaucji oraz obowiązek udostępnienia lokalu właścicielowi7. Do umowy najmu okazjonalnego stosuje się także przepisy art. 11 ust. 2 pkt 1–3 oraz art. 13 OchrPrawLokU, które to przewidują możliwość wcześniejszego zakończenia stosunku najmu. Do najmu okazjonalnego zastosowanie znajdą także przepisy o odszkodowaniu, zgodnie z którymi osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego (czyli po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego) obowiązana jest co miesiąc do dnia opróżnienia lokalu opłacać odszkodowanie, które odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu oraz ewentualnie odszkodowanie uzupełniające. Odszkodowanie może być potrącone z kaucji zabezpieczającej8.
Kaucja
Zgodnie z [...]