Abstrakt

Ustawa z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego¹ ma na celu usunięcie ważnej luki w polskim porządku prawnym wskazanej w orzecznictwie TK², wynikającej z braku należytej ochrony nabywców lokali mieszkalnych w razie niewypłacalności dewelopera. Ustawodawca podjął w niej próbę kompleksowego uregulowania zagadnień związanych z umową deweloperską, wprowadzając środki ochrony nabywców lokali³ na kilku płaszczyznach. Należą do nich: obowiązki informacyjne dewelopera, regulacja treści i zasad zawierania umowy deweloperskiej, jak również regulacja praw i obowiązków stron po zawarciu umowy, w szczególności w zakresie ochrony środków wpłacanych przez nabywcę.

Ustawa wprowa­dza także szczególne zasady mające chronić prawa nabywców w razie ogłoszenia upadłości dewelopera, dodając odrębne postępowanie upadłościowe wobec deweloperów, uregulowane w nowym tytule Ia części trzeciej ustawy z 28.2.2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze⁴ (art. 425¹–425⁵ PrUpN, dodane przez art. 36 OchrNabLokMU). Niniejszy artykuł pomija kwestię ekonomicznej celowości modelu ochrony nabywcy przyjętego w OchrNabLokMU⁵ i skupi się na nowej regulacji upadłości dewelopera. Istnieją bowiem poważne podstawy do przyjęcia, że wprowadzone przez ustawę rozwiązania jedynie pozornie poprawiają sytuację nabywców lokali w razie upadłości dewelopera, a ich zastosowanie w praktyce może przynieść zgoła skutek odwrotny od zamierzonego.

Schemat ochrony nabywcy na wypadek upadłości dewelopera

Wprowadzony przez OchrNabLokMU schemat ochrony nabywcy na wypadek upadłości dewelopera ma na celu zmianę obecnej sytuacji, w której nabywcy lokalu przysługują z reguły jedynie prawa o charakterze obligacyjnym, traktowane w razie upadłości jako niezabezpieczone wierzytelności zaspokajane z masy⁶. W miejsce tego bardzo ryzykownego dla nabywców stanu prawnego ustawa wydaje się prima facie wprowadzać schemat o ekonomicznej funkcji analogicznej do ograniczonego prawa rzeczowego. Schemat ten polega na powiązaniu uprawnienia nabywcy lokalu z określonymi składnikami majątku dewelopera w sposób skuteczny wobec osób trzecich, w szczególności jego pozostałych wierzycieli. W upadłości dawałoby to prawo do zaspokojenia z pierwszeństwem z określonej masy majątkowej, w sposób analogiczny do tzw. prawa odrębności mającego zastosowanie do hipoteki, zastawu czy przewłaszczenia na zabezpieczenie. W nowych przepisach o upadłości dewelopera ustawodawca usiłuje realizować to założenie wprowadzając konstrukcję osobnej masy upadłości obejmującej, zgodnie z art. 425² ust. 1 PrUpN, prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz ewentualne dopłaty wnoszone przez nabywców w celu sfinansowania dokończenia inwestycji. Konstrukcja ta wydaje się na pierwszy rzut zakładać uprzywilejowanie nabywców lokali w odniesieniu do majątku stanowiącego osobną masę upadłości, co ma ułatwić kontynuację inwestycji, a w przypadkach, gdyby kontynuacja okazała się niemożliwa – miałoby umożliwić zaspokojenie nabywców lokali z osobnej masy upadłości z pierwszeństwem przed pozostałymi wierzycielami.

Zarysowane powyżej ogólne założenia⁷ systemu ochrony nabywców lokali na wypadek upadłości dewelopera należy uznać za słuszne. Przyznanie nabywcom lokali ochrony w sposób analogiczny do uprawnień wierzyciela zabezpieczonego rzeczowo mogłoby doprowadzić do rzeczywistego i skutecznego zabezpieczenia ich roszczeń w zakresie odpowiadającym rzeczywistej wartości już zrealizowanej części inwestycji. Bliższa analiza nowego odrębnego postępowania upadłościowego wprowadzonego w art. 425¹–425⁵ PrUpN prowadzi jednak do wniosku, że przyjęte rozwiązania są niekompletne, niedopracowane i słabo skoordynowane z pozostałą częścią PrUpN. W razie ich zastosowania w praktyce może się okazać, że poprawa ochrony nabywców lokali, w porównaniu z poprzednim stanem prawnym, w niektórych przypadkach będzie jedynie iluzoryczna. Poniżej wskazanych zostanie kilka słabych punktów nowej regulacji.

Koordynacja upadłości dewelopera ze sposobami prowadzenia postępowania upadłościowego

Poważną wadą regulacji postępowania upadłościowego wobec deweloperów jest brak koordynacji nowych przepisów z podstawowym podziałem na sposoby prowadzenia postępowania upadłościowego jako upadłość likwidacyjną albo układową. Żaden z przepisów tytułu Ia części trzeciej PrUpN nie wyłącza stosowania art. 14–17 PrUpN, w związku z czym także upadłość dewelopera ogłasza się jako upadłość z możliwością zawarcia układu albo upadłość obejmującą likwidację majątku upadłego (art. 14 i 15 PrUpN). Na tym tle pojawia się szereg wątpliwości, których nowe przepisy nie wyjaśniają.

Stosunkowo mało problematyczna wydaje się kwestia kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego w upadłości likwidacyjnej (przynajmniej przy założeniu, że [...]