Abstrakt
W niniejszym artykule przedstawiono instytucję najmu okazjonalnego, wprowadzoną ustawą z 17.12.2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw1. Celem, jaki postawili sobie autorzy artykułu, jest próba zdefiniowania najmu okazjonalnego, określenie punktów newralgicznych tej instytucji i ich analiza. W części I artykułu omówiono definicję najmu okazjonalnego wraz z krytycznymi i uzupełniającymi uwagami do niej, kwestię formy i załączników do tej umowy oraz skutki, jakie wywołuje ona dla każdej ze stron.
Wprowadzenie
Instytucja najmu okazjonalnego nie jest instytucją zupełnie obcą prawu polskiemu. Dokonując nieznacznej retrospekcji, warto tytułem wprowadzenia zaznaczyć, że instytucja ta pojawiła się w prawie polskim już 12.11.1994 r., kiedy to weszła w życie ustawa z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych2. W art. 2 NajLokU najem okazjonalny został wyłączony spod jej przepisów. Tym samym, do stosunku obligacyjnego powołanego na podstawie umowy najmu tego rodzaju należało stosować wyłącznie przepisy Kodeksu cywilnego. Na gruncie wyżej wskazanego stanu prawnego najem okazjonalny, pomimo braku definicji legalnej, określano jako oddanie przez właściciela w najem lokalu, z którego przejściowo w całości lub części nie korzystał.
| NajLokU, oprócz enigmatycznie brzmiącego przepisu art. 2 ust. 1, który stanowił, że przepisów ustawy nie stosuje się do najmu okazjonalnego, nie zawierała żadnej regulacji doprecyzowującej pojęcie najmu okazjonalnego. Tym samym w literaturze przedmiotu pojęcie najmu okazjonalnego uznano za niezrozumiałe i wieloznaczne, tak, iż nie sposób, zwłaszcza wobec jakiejkolwiek wskazówki interpretacyjnej, było odpowiedzieć na pytanie, jaki to rodzaj najmu ustawodawca zamierzał wyłączyć spod działania ustawy3. |
W ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego4, która weszła w życie z dniem 10.7.2001 r., ustawodawca zrezygnował z posługiwania się terminem „najem okazjonalny”, jednak w doktrynie prezentowane jest stanowisko, że instytucję tę wyrażał uchylony art. 3 ust. 1 OchrPrawLokU5. Termin ten powrócił do języka prawnego 28.1.2010 r., kiedy to weszła w życie ZmOchrPrawLokU. Ustawa ta wprowadziła do OchrPrawLokU rozdział 2a: „Najem okazjonalny lokali”.
Prima facie, abstrahując od istoty najmu okazjonalnego, widać więc, że perypetie przedmiotowej instytucji w polskim porządku prawnym wskazują na to, że wywołuje ona duże kontrowersje. Wprowadzenie bowiem przedmiotowej instytucji nie ma jedynie wymiaru pragmatycznego, tak jak argumentuje to ustawodawca. W uzasadnieniu projektu6 czytamy, że: „Niedobór lokali mieszkalnych oraz sytuacja na rynkach finansowych, która przekłada się na zmniejszenie dostępności kredytów hipotecznych i spadek podaży mieszkań deweloperskich, sprawia, że wysoce pożądane są te rozwiązania polityki mieszkaniowej, które stymulują prawidłowy rozwój rynku najmu”.
Przedmiotowa instytucja dotyka jednego z praw najbardziej podstawowych dla człowieka, mianowicie prawa do mieszkania7. Stosownie do art. 75 ust. 1 in principio Konstytucji RP władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności. Z kolei art. 75 ust. 2 Konstytucji stanowi, że ochronę praw lokatorów określa ustawa.
Z punktu widzenia poniższej przeprowadzonej analizy irrelewantna jest interpretacja przytoczonych ut supra artykułów Konstytucji RP pod względem aksjologii prawa. Relewantny jest zaś sam fakt, że prawo do mieszkania i ochrona praw lokatorów zostało podniesione do rangi konstytucyjnej, w ramach wolności i praw ekonomicznych i socjalnych, co wymownie świadczy o kapitalnym znaczeniu wprowadzenia instytucji najmu okazjonalnego lokali do polskiego porządku prawnego.
Umowa najmu okazjonalnego lokali
Jednym z newralgicznych punktów najmu okazjonalnego, mającym co prawda wymiar przede wszystkim dogmatyczny, jednak zdaniem autorów wymagającym poruszenia, jest obligacyjny charakter przedmiotowej instytucji.
Definicję legalną umowy najmu okazjonalnego zawiera art. 19a ust. 1 OchrPrawLokU, stosownie do którego przez umowę najmu okazjonalnego lokalu należy rozumieć umowę najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Dokonując oceny powyższej definicji8, najłagodniej rzecz ujmując, należy stwierdzić, że nie jest ona zadowalająca, przynajmniej z punktu widzenia prawa zobowiązań. Warto jednak nadmienić, że została ona zredagowana w sposób swoisty w stosunku do techniki legislacyjnej ustawodawcy polskiego, jeżeli chodzi o tzw. pozakodeksowe typy umów nazwanych.
Na gruncie prawa zobowiązań fundamentalną kwestią jest [...]