Abstrakt

W niniejszym artykule analizie poddano zagadnienie możliwości uzyskania przez wierzyciela hipotecznego przysługującego mu prawa do odszkodowania w przypadku wywłaszczenia nieruchomości na cele publicz­ne.

Autor omawia istniejącą w przypadku wywłaszczania hipotek aktualną praktykę polegającą na dokonywaniu przez organ administracyjny jej spłaty i pomniejszaniu odszkodowania należnego wywłaszczanemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu o kwotę zapłaconych zobowiązań. W jego ocenie jest to błędna praktyka, co uzasadnia odnosząc się do sposobu ustalania wartości hipoteki, który nie uwzględnia ryzyka, czy wierzyciel hipoteczny uzyska należną mu wierzytelność bez konieczności egzekucji z nieruchomości obciążonej hipotecznie. Dalej z kolei omawia kwestię spłaty zabezpieczonej wierzytelności przez organ administracyjny.

Zdaniem Autora, z powodu luki prawnej polegającej na tym, że w aktualnie obowiązującym stanie prawnym brak jest regulacji dotyczących sposobu ustalania odszkodowania należnego wierzycielowi hipotecznemu w przypadku wywłaszczenia hipoteki, w celu ochrony jego interesu, w przypadku wywłaszczenia przysługującej mu hipoteki, należałoby stosować przepisy ogólne dotyczące ochrony hipoteki, w szczególności art. 93 KWU.

Wprowadzenie

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami¹, wywłaszczenie nieruchomości polega na ograniczeniu albo pozbawieniu określonej osoby, w drodze decyzji administracyjnej, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Ze wskazanego wyżej przepisu wynika, że wywłaszczenie może dotyczyć zarówno prawa własności, prawa użytkowania wieczystego, jak i każdego innego prawa rzeczowego. Katalog ograniczonych praw rzeczowych zawarty jest w art. 244 § 1 KC, który stanowi, że ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Każde ze wskazanych wyżej praw rzeczowych może ulec wywłaszczeniu, a decyzja w sprawie wywłaszczenia lub pozostawienia określonego prawa rzeczowego na nieruchomości pozostawiona jest organowi administracyjnemu, który kieruje się w tym względzie potrzebą realizacji celu publicznego. Jednocześnie decyzja organu administracyjnego podejmowana jest zgodnie z zasadą konstytucyjną proporcjonalności, co oznacza, że wywłaszczenie powinno zostać dokonane tylko w takim zakresie, jaki jest niezbędny do realizacji planowanego celu².

Mając na uwadze powyższe, w niektórych przypadkach możliwe jest wywłaszczenie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości i pozostawienie na tej nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych. W takim wypadku własność lub użytkowanie wieczyste określonej nieruchomości przechodzi na Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego wraz z ograniczonymi prawami rzeczowymi obciążającymi daną nieruchomość³. Inaczej jednak będzie w sytuacji, gdy wywłaszczeniu podlega nieruchomość, która obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym, jakim jest hipoteka.

Z uwagi na fakt, że z obciążeniem nieruchomości hipoteką wiąże się ryzyko zaspokojenia wierzyciela hipotecznego z nieruchomości obciążonej tym prawem rzeczowym, w większości przypadków utrzymanie hipoteki na nieruchomości wywłaszczonej na rzecz SP lub jednostki samorządu terytorialnego nie jest możliwe. Będzie tak głównie z uwagi na fakt, że wywłaszczenie nieruchomości, zgodnie z art. 112 ust. 1 GospNierU, następuje na cele publiczne, a w wielu przypadkach nieruchomości zajęte pod cele publiczne są wyłączone z obrotu, czego najlepszy przykład stanowią nieruchomości wywłaszczone pod drogi⁴.

Jednocześnie można zwrócić uwagę, że wywłaszczenie własności nieruchomości na rzecz SP lub jednostki samorządu terytorialnego i jednoczesne pozostawienie na wywłaszczonej nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest hipoteka, przeczyłoby celowi wywłaszczenia. W takim wypadku bowiem, do czasu wygaśnięcia hipoteki istniałoby ryzyko, że wierzyciel hipoteczny wystąpi o wszczęcie egzekucji na wywłaszczonej nieruchomości, co może z kolei spowodować konieczność jej sprzedaży w trybie egzekucyjnym osobie trzeciej, co przekreślałoby wykorzystanie jej na cel publiczny.

Z uwagi na powyższe, w wyniku wywłaszczenia nieruchomości na cele publiczne, co do zasady, SP bądź jednostka samorządu terytorialnego powinna nabyć wywłaszczaną nieruchomość bez obciążającej ją hipoteki. Wywłaszczenie nieruchomości na cele publiczne powinno zatem wiązać się z pozbawieniem wierzyciela hipotecznego przysługującego mu prawa.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na fakt, że kwestia egzekucji świadczeń od Skarbu Państwa jest uregulowana w art. 1060 KPC. Zgodnie z tą regulacją, należności przysługujące od Skarbu Państwa mogą być egzekwowane tylko w ściśle określony sposób i sposób ten nie przewiduje egzekucji należności pieniężnych w drodze egzekucji z nieruchomości. Powyższe oznacza, że nawet w przypadku, gdyby wywłaszczenie określonej nieruchomości na rzecz SP nastąpiło bez jednoczesnego pozbawienia wierzyciela hipotecznego istniejącej na niej hipoteki, to hipoteka ta mogłaby całkowicie stracić swoją ekonomiczną wartość. Ta okoliczność dodatkowo przemawia za stwierdzeniem, że wywłaszczenie nieruchomości na rzecz SP powinno zawsze wiązać się także z pozbawieniem wierzyciela hipotecznego przysługującego mu na niej prawa.

Każde prawo rzeczowe, które jest wywłaszczane, powinno być wywłaszczane za słusznym odszkodowaniem. Kwestia odszkodowania za pozbawienie wierzyciela hipotecznego przysługującej mu hipoteki jest kwestią, która może budzić wątpliwości, gdyż hipoteka jest specyficznym prawem rzeczowym na nieruchomości. Hipoteka nie wiąże się z żadnym bezpośrednim władztwem wierzyciela hipotecznego nad nieruchomością, a realizacja praw wynikających z hipoteki ma charakter jedynie potencjalny. Hipoteka służy zaspokojeniu wierzyciela hipotecznego z obciążonej nieruchomości w przypadku gdyby dłużnik nie wykonał swojego zobowiązania dobrowolnie i moim zdaniem, ewentualne odszkodowanie należne wywłaszczanemu wierzycielowi hipotecznemu powinno uwzględniać tę istotę hipoteki.

Powyżej wskazane uwagi dotyczą, a dalsza analiza przedstawiona w niniejszym artykule będzie dotyczyć zarówno stanu prawnego obowiązującego przed 20.2.2011 r., jak i stanu prawnego obowiązującego po dniu wejścia w życie nowelizacji ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece⁵, wprowadzonej w drodze ustawy z 26.6.2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw⁶. Należy bowiem zwrócić uwagę, że w drodze ZmKWU nie doszło do zmiany żadnej z okoliczności prawnych, które są brane pod uwagę przez organy administracyjne przy ustalaniu wartości hipoteki obciążającej wywłaszczaną nieruchomość oraz odszkodowania należnego wierzycielowi hipotecznemu z tego tytułu.

Aktualna praktyka i jej ocena

Zgodnie z art. 128 ust. 1 GospNierU, wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości wywłaszczanego prawa. Zgodnie z art. 128 ust. 2 GospNierU, jeżeli na wywłaszczonej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

Na podstawie powyższych przepisów wykształciła się taka praktyka wywłaszczania nieruchomości obciążonych hipoteczne, zgodnie z którą [...]