Abstrakt
Umowy deweloperskie od dawna funkcjonują w obrocie gospodarczym. Przez wiele lat były one zawierane, choć w systemie prawnym brak było regulacji normatywnej odnoszącej się wprost do takich czynności prawnych. Stan ten, jako niekorzystny dla pewności obrotu oraz dla sytuacji prawnej stron umowy, dostrzegany był nie tylko przez doktrynę, ale także i przez Trybunał Konstytucyjny1. Powstała luka prawna spowodowała liczne spory i wątpliwości, zarówno w zakresie ważności zawieranych umów deweloperskich, ich skutków oraz uprawnień z nich wynikających2. W konsekwencji ustawodawca zdecydował się na uregulowanie przedmiotowych stosunków prawnych - 16.9.2011 r. Sejm uchwalił ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego3. Ustawa weszła w życie po upływie 6 miesięcy od dnia jej opublikowania w Dzienniku Ustaw, tj. 29.4.2012 r. Jeszcze przed tym dniem można było przypuszczać, że stanie się ona przedmiotem zainteresowań doktryny prawa cywilnego, w szczególności w kontekście spełnienia dotychczas wyrażanych postulatów de lege ferenda oraz potrzeb obrotu gospodarczego. Obecnie, z uwagi na krótki okres, jaki upłynął od wejścia w życie tej ustawy, pojawiają się wątpliwości dotyczące kwestii podstawowej dla każdego aktu normatywnego, tj. zakresu jej obowiązywania. W niniejszym artykule przedstawiono uwagi odnośnie przedmiotu regulacji ustawowej, podmiotów prawa cywilnego objętych tą regulacją, a także ram czasowych jej obowiązywania. Omówiono także, istotne z punktu widzenia praktyki obrotu, problemy wpływu wejścia w życie ustawy na umowy deweloperskie zawarte i niewykonane do 29.4.2012. Podjęto również próbę określenia przepisów właściwych dla umów odpowiadających treścią umowie deweloperskiej, lecz zawartych przez inne podmioty niż deweloper lub nabywca (w rozumieniu ustawy) oraz poruszono problem umów zawartych pomiędzy deweloperem a nabywcą, których treść lub forma nie odpowiada wymogom określonym w OchrNabLokMU4.
Zakres przedmiotowy ustawy
Zakres przedmiotowy ustawy został określony w jej art. 1. Nowa regulacja, zgodnie z przytoczonym przepisem, normuje „zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość”. Należy zadać pytanie, czy przywołany przepis przesądza, że przedmiotowa ustawa mieć będzie zastosowanie do wszystkich umów, które do dnia jej wejścia w życie nieformalnie nazywano umowami deweloperskimi, czy też może ustawa reguluje jedynie pewien rodzaj5 stosunków prawnych, nie wykluczając jednocześnie opierania stosunków łączących dewelopera z nabywcą na innych podstawach prawnych6?
Możliwość uznania, że strony umowy deweloperskiej mogą zawrzeć ją z wyłączeniem stosowania omawianej ustawy, mogłoby podważać sens takiej regulacji. Skoro bowiem ustawodawca zauważył, że jedna ze stron umowy deweloperskiej (nabywca) wymaga szczególnej ochrony przewidzianej w odrębnej ustawie, to może to oznaczać, że jej przepisy mają charakter bezwzględnie obowiązujący, ewentualnie semiimperatywny. Ustawodawca wyszedł z założenia, że stosunek prawny powstający na podstawie umowy deweloperskiej jest na tyle ryzykowny dla przyszłego nabywcy nieruchomości, iż określenie pewnego minimum7 ochrony nie może zostać wolą stron wyłączone.
Zatem ustawa będzie mieć zastosowanie do wszystkich stosunków prawnych powstałych na podstawie umów deweloperskich lub na podstawie przedwstępnych umów deweloperskich.
| Pewne kontrowersje może budzić kwestia stosowania przepisów ustawy do umów rezerwacyjnych. Przed wejściem w życie OchrNabLokMU, co do zasady, były to umowy zawierane przed rozpoczęciem budowlanego procesu inwestycyjnego, w których strony zobowiązywały się do zawarcia w przyszłości umowy deweloperskiej, przewidując jednocześnie opłatę rezerwacyjną. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej opłata ta była zaliczona na poczet ceny płatnej przez nabywcę, a w przypadku rezygnacji przez nabywcę z zawarcia umowy – przepadała na rzecz dewelopera. Umowy te zawierane były najczęściej w celu sprawdzenia, czy planowana przez dewelopera inwestycja spotka się z zakładanym zainteresowaniem. Problem stosowania przepisów ustawy do takich umów może rozwiązywać treść art. 2 ust. 2 OchrNabLokMU. Zastrzec jednak należy, że nie każda umowa rezerwacyjna w praktyce będzie mogła być uznana za przedwstępną umowę deweloperską. W tym zakresie każdorazowo należałoby badać, w kontekście art. 389 KC, treść oraz cel złożonych oświadczeń woli. Jeżeli zawierają one niezbędne elementy umowy deweloperskiej, wówczas ustawa będzie mieć zastosowanie, w przeciwnym wypadku – nie. Oczywiście sytuacja taka może spowodować, że umowy rezerwacyjne w dotychczasowym rozumieniu w ogóle przestaną mieć rację bytu. Skoro stosując do takiej umowy regulacje ustawowe, nie będzie ona mogła zostać zawarta przed rozpoczęciem budowlanego procesu inwestycyjnego, straci z punktu widzenia deweloperów swoją funkcję. |
Przywołać zatem należy definicję legalną umowy deweloperskiej, określoną w art. 3 pkt 5 OchrNabLokMU – jest to „umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa”. Nie wchodząc w szczegóły tak określonej definicji, wskazać trzeba, że umowami deweloperskimi będą wszystkie umowy, w których świadczeniem8 dewelopera będzie m.in. przeniesienie lub ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o ile przedmiot świadczenia dewelopera w chwili jej zawierania nie istnieje, w związku z niezakończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego. W konsekwencji zatem [...]