Abstrakt
W wyniku nie do końca przemyślanych zmian ustawowych doprowadzono do sytuacji, w której nieruchomości nabywane przez cudzoziemców nierzadko stają się nieruchomościami pozbawionymi właścicieli. Tego rodzaju patologiczne przypadki usiłuje się w praktyce rozwiązywać przez podejmowanie działań niemających oparcia w obowiązujących przepisach prawa. Odpowiednia wykładnia przepisów ustawy z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców1 prowadzi jednak do wniosku, że zezwolenie na nabycie nieruchomości przez spółkę przejmującą (lub spółkę nowo zawiązaną) może zostać uzyskane także po dniu przejęcia. Możliwość uzyskania zezwolenia następczo pozwala na wyjście z patowej sytuacji, nie rozwiązuje jednak wszystkich powstających problemów, na co wskazano w niniejszym artykule. Analiza omawianego zagadnienia prowadzi do wniosku, że jedynym rozwiązaniem jest dokonanie zmian legislacyjnych, propozycje których Autor przedstawia.
Wymóg uzyskania zgody na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca
Zgodnie z NabNierU, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. W świetle przepisów NabNierU, cudzoziemcem jest m.in. spółka mająca siedzibę za granicą oraz osoba prawna mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców wymienionych w art. 1 ust. 2 pkt 1–3 NabNierU.
| Chodzi o: (1) osoby fizyczne nieposiadające obywatelstwa polskiego; (2) osoby prawne mające siedzibę za granicą; oraz (3) nieposiadające osobowości prawnej spółki osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mające siedzibę za granicą, utworzone zgodnie z ustawodawstwem państw obcych. |
Artykuł 1 ust. 4 NabNierU zawiera definicję legalną pojęcia „nabycia nieruchomości”. Przez pojęcie to rozumie się nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego2, na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Przez zdarzenie prawne należy rozumieć każde zdarzenie pociągające za sobą powstanie, zmianę lub rozwiązanie stosunku prawnego. Od tak ujętej generalnej zasady istnieje wiele wyjątków, szczegółowo wymienionych w art. 8 NabNierU. Ponadto, art. 7 NabNierU wskazuje przypadki, w których ustawa ta w ogóle nie znajdzie zastosowania.
Z uwagi na zakres omawianego w artykule zagadnienia, najważniejsze wyłączenie dotyczy przekształceń spółki3. W literaturze przedmiotu podkreśla się, że wyłączenie to podyktowane jest istotą samego przekształcenia, które polega na zmianie formy prowadzenia działalności spółki przy zachowaniu ciągłości przedsiębiorstwa4. W świetle art. 553 KSH wydaje się ono jednak zasadniczo zbędne. W przypadku przekształcania spółek, KSH statuuje zasadę sukcesji oraz wprowadza zasadę kontynuacji5. Już zatem z samego art. 553 KSH wynika, że spółka przekształcona wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki spółki przekształcanej i nie może być mowy o jakimkolwiek nabywaniu nieruchomości.
Z art. 7 ust. 1 NabNierU wynika a contrario, że wyłączenie spod zastosowania ustawy nie dotyczy przypadków łączenia się spółek. Nie miałoby to większego znaczenia, gdyby KSH wprowadzał, jak w przypadku przekształcenia, zasadę kontynuacji spółki przejmowanej. Tak jednak nie jest.
Zgodnie z art. 494 § 1 KSH, spółka przejmująca albo spółka nowo zawiązana (w przypadku łączenia per unionem) wstępuje z mocy prawa (ipso iure), z dniem połączenia, we wszystkie prawa i obowiązki spółki przejmowanej albo spółek łączących się przez zawiązanie nowej spółki6. Z dniem połączenia, zgodnie z NabNierU, następuje „nabycie” nieruchomości ex lege. Skoro tak, to na takie „nabycie” konieczne jest zezwolenie.
Warto podkreślić, że błędny jest pogląd, zgodnie z którym, z uwagi na pełną sukcesję cywilnoprawną, spółka przejmująca będąca cudzoziemcem, z dniem połączenia, stanie się właścicielem nieruchomości należących do spółki przejmowanej. Pogląd taki jest sprzeczny z wykładnią przepisów NabNierU, a zgodnie z regułą kolizyjną lex posteriori non derogat legi priori speciali, prymat należy przyznać tej ustawie, a nie przepisom KSH7.
Jak słusznie wskazuje P. Chyb8, „(…) sam fakt, że na skutek połączenia spółek dochodzi do sukcesji uniwersalnej pomiędzy spółką przejmującą a przejmowaną nie stanowi podstawy do wyłączenia nabycia nieruchomości spod zastosowania przepisów NierCudzU. Gdyby tak miało być ustawodawca z pewnością uregulowałby tę kwestię w sposób wyraźny, tak jak to uczynił w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego”. Ponadto, dodać należy, że w innym przypadku sukcesji uniwersalnej, tj. dziedziczenia testamentowego, nie ma wątpliwości, iż zezwolenie ministra jest konieczne. „Sam fakt następstwa prawnego pod tytułem ogólnym nie stanowi zatem przesłanki wyłączającej dane nabycie spod przepisów NierCudzU”9.
Konsekwencje braku zezwolenia
Wymóg uzyskania zezwolenia na nabycie przez spółkę przejmującą (nowo zawiązaną) skłania do postawienia pytania, jakie są skutki braku zezwolenia? Istota pytania dotyczy tego, czyją własnością staje się nabywana nieruchomość, na której nabycie nie uzyskano zezwolenia. Warto dodać, że bez znaczenia jest to, czy spółka przejmowana jest cudzoziemcem czy nie. W obydwu przypadkach zezwolenie ministra będzie konieczne.
Zgodnie z art. 6 NabNierU, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. Sama wykładnia językowa przepisu nie daje jednak jednoznacznej odpowiedzi, o jakiego rodzaju nieważność chodzi, i czym jest wspomniana „nieważność nabycia”. Sprawą tą zajmował się [...]