Abstrakt

Niniejszy artykuł dotyczy problematyki związanej z dorozumianym przedłużeniem umowy najmu. W szczególności przedstawiono analizę klauzul umownych wyłączających zastosowanie przepisu art. 674 KC oraz orzecznictwa sądowego i praktyki stosowania wymienionego wyżej przepisu. Autor rozważa także zagadnienie, czy przedłużona umowa najmu na czas nieoznaczony ma taką samą treść, co umowa zawarta na czas oznaczony, czy też istniejący pomiędzy stronami stosunek prawny ulega modyfikacji.

Wykładnia art. 674 KC

Na wstępie należy zwrócić uwagę, że stosownie do treści art. 674 KC, „jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony”. W związku z takim ujęciem przepisu usprawiedliwiony jest pogląd, że przepis art. 674 KC ma charakter względnie obowiązujący. Przepis ten zawiera dyspozycję, która znajdzie zastosowanie, gdy strony umowy najmu nie uregulowały odmiennie, a zwłaszcza, gdy w ogóle nie uregulowały swych stosunków umownych po upływie czasu obowiązywania umowy najmu¹. Innymi słowy, przepis ten znajdzie zastosowanie, gdy ogólne reguły interpretacyjne z art. 65 KC nie doprowadzą do ustalenia, czy zachowanie się najemcy i wynajmującego po upływie oznaczonego w umowie czasu stanowi przejaw oświadczenia woli i jaka jest ewentualnie jego treść. Reguła interpretacyjna obowiązuje nawet, gdy strony wyraźnie zastrzegą w umowie, że: „umowa najmu została zawarta na okres od dnia (…) do dnia (…)”².

Powszechnie przyjmuje się, że po upływie terminu, na który umowa najmu została zawarta, najem wygasa. Skutek ten następuje nawet wówczas, gdy nie został wyraźnie zastrzeżony w umowie. W literaturze wypowiadany jest pogląd, że przepis art. 674 KC przewiduje milczące (dorozumiane) przedłużenie umowy³. Z komentowanego przepisu wynika, że upływ terminu, na jaki umowa najmu została zawarta, nie spowoduje wygaśnięcia najmu, jeżeli strony per facta concludentia, tę umowę przedłużyły⁴. Przesłanką zawarcia umowy najmu, a zatem i jej przedłużenia, są zgodne oświadczenia obu stron. Przedłużenie umowy najmu w trybie art. 674 KC jest możliwe w razie ziszczenia się łącznie dwóch warunków. Po pierwsze, stosownie do art. 674 KC o przedłużeniu najmu można mówić wtedy, gdy najemca używa rzeczy pomimo upływu terminu powodującego zakończenie najmu, a zatem nie wystarcza sam fakt pozostawania u niego rzeczy⁵. Po drugie, wynajmujący musi wyrazić zgodę na dalsze korzystanie przez najemcę z przedmiotu najmu w sposób wyraźny lub milczący⁶. W tym ostatnim aspekcie przepis art. 674 KC statuuje regułę, która nakazuje przypisać brakowi zachowania ze strony wynajmującego sens oświadczenia woli oraz nadać mu określoną treść (art. 60 KC). Niewątpliwie rozwiązanie to jest wyjątkiem od ogólnej zasady, że milczenie bez szerszego kontekstu sytuacyjnego nie będzie mogło nigdy stanowić oświadczenia woli⁷.

Przepis art. 674 KC zawiera konkretną regułę interpretacyjną, która wyjaśnia, jakie znaczenie należy przypisać zachowaniom stron umowy najmu w sytuacji, w której ogólne reguły wykładni zawarte w art. 65 KC nie pozwalają na ustalenie treści ich oświadczeń woli⁸. Reguła interpretacyjna, o której mowa, nie znajdzie zastosowania, gdy strony umówią się w ten sposób, że przedłużenie umowy najmu będzie wymagało złożenia oświadczeń woli w formie pisemnej⁹. Jeżeli strony umowy najmu, zawartej na czas oznaczony, nie mają zamiaru kontynuowania współpracy, wówczas mogą wprowadzić do umowy odpowiednią klauzulę. Klauzula taka mogłaby mieć brzmienie: „dalsze korzystanie przez Najemcę z lokalu po upływie okresu umowy najmu nie będzie uważane za przedłużenie niniejszej umowy najmu”. Zamieszczenie tego typu postanowienia w umowie pozwala na uniknięcie w przyszłości jakichkolwiek wątpliwości i sporu stron umowy najmu co do zamiaru przedłużenia okresu umowy najmu ponad okres oznaczony w umowie.

Przepis art. 674 KC nie jest przepisem szczególnym wobec art. 65 KC, ponieważ nie wprowadza dla sądu szczególnych reguł wykładni, które sędzia powinien uwzględnić w celu ustalenia właściwego znaczenia oświadczeń woli. Przepis art. 674 KC nie stanowi również domniemania prawnego. Różnica pomiędzy domniemaniem prawnym a przepisem względnie obowiązującym polega na tym, że [...]