Abstrakt

Na mocy art. 36 ustawy z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego¹ do ustawy z 28.2.2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze² w części trzeciej po art. 425 PrUpN wprowadzono z dniem 29.4.2012 r. nowe odrębne postępowanie upadłościowe – postępowanie upadłościowe wobec deweloperów, nadając mu Tytuł Ia (art. 425¹–425⁵ PrUpN). W zamyśle prawodawcy wprowadzenie tego odrębnego postępowania podyktowane zostało koniecznością zapewnienia ochrony roszczeń nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, wynikających z umów deweloperskich w razie ogłoszenia upadłości dewelopera. Ochrona ta ma polegać na uzyskaniu przez nich w toku postępowania upadłościowego prawa własności lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego, względnie odzyskaniu wpłaconych środków pieniężnych. Cel ten ma być zrealizowany poprzez uprzywilejowanie nabywców wobec innych wierzycieli upadłego.

Przyjęcie nowych rozwiązań, opartych na odrębnościach wobec zasad ogólnych postępowania upadłościowego, skłania do zastanowienia się, jakie środki ochronne przysługują nabywcom lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w razie upadłości dewelopera i jak przebiega sposób ich realizacji, czemu poświęcono niniejszy artykuł. W wyniku przeprowadzonej przez Autora analizy można uznać, że zakres przyznanej nabywcom lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych ochrony w razie upadłości dewelopera w ramach postępowania odrębnego uznać należy za niedostateczny.

Wprowadzenie

Problematyka przedstawiona w niniejszym opracowaniu jest interesująca nie tylko ze względu na odmienności uregulowania upadłości dewelopera w stosunku do analogicznych postępowań wobec innych podmiotów posiadających zdolność upadłościową, ale przede wszystkim ze względu na ważny czynnik społeczny, którego zagadnienie to dotyczy. Wprowadzenie nowej regulacji uzasadniano tym, że dotychczasowe rozwiązania zawarte w PrUpN nie dość dostatecznie chroniły nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych³. Kompleksowa analiza zasygnalizowanego problemu wymaga sięgnięcia nie tylko do treści Tytułu Ia PrUpN, ale i do zasad ogólnych regulujących postępowanie upadłościowe w obu jego formach, a ponadto do OchrNabLokMU i innych przepisów prawa materialnego, których stosowanie może wchodzić w grę w razie ogłoszenia upadłości dewelopera.

Wskazane tutaj wątki przewodnie, z uwzględnieniem wypowiedzi doktryny, które miały już miejsce na gruncie omawianej problematyki⁴, pozwolą na próbę sformułowania wniosków co do zasad ochrony nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w postępowaniu upadłościowym, a także na ocenę, czy zostały zrealizowane w tym zakresie zamierzenia ustawodawcy. Ze względu na zarysowane tło będące przedmiotem opracowania, pominięte zostaną zagadnienia proceduralne dotyczące upadłości dewelopera.

Z góry zaznaczyć trzeba, że samo wyodrębnienie z zasad ogólnych postępowania upadłościowego dewelopera nie może przesądzać o niekonstytucyjności znowelizowanych przepisów, jak twierdzi A. Machowska⁵. W Części trzeciej PrUpN zostały zawarte przepisy regulujące dotychczas cztery odrębne postępowania upadłościowe, które cechują się odmiennościami od zasad ogólnych, a często uprzywilejowaniem poszczególnych wierzycieli kosztem innych. Problem polega na tym, jakie w istocie znaczenie mają odrębne przepisy i jak oddziałują na prawa innych wierzycieli upadłego dewelopera, niebędących nabywcami lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. To zagadnienie odnosiłoby się do kwestii, czy wszyscy wierzyciele traktowani są w postępowaniu upadłościowym na równych zasadach. Dopiero szczegółowa analiza tego problemu może pozwolić na postawienie tezy o niekonstytucyjności nowej regulacji.

Kryteria wyodrębnienia postępowania upadłościowego dewelopera

Analiza Tytułu Ia PrUpN w powiązaniu z ustawą ją kreującą skłania do refleksji, że przepisy odrębnego postępowania upadłościowego dewelopera stosuje się, o ile kumulatywnie zostały spełnione trzy czynniki: podmiotowy, przedmiotowy i intertemporalny. Zacznijmy od tego ostatniego, albowiem kwestia ta nie została poruszona w dotychczasowych wypowiedziach doktryny. Artykuł 41 OchrNabLokMU zwiera jedynie postanowienie, że ustawa wchodzi w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia, co niedostatecznie rozwiązuje wzmiankowany problem.

Niewątpliwie nowe przepisy będą miały zastosowanie do postępowań, w których ogłoszono upadłość po dacie wejścia w życie noweli, a postępowania, w których ogłoszono upadłość przed 29.4.2012 r. toczyć się będą na podstawie dotychczasowych przepisów. Gdy postępowanie w przedmiocie ogłoszenia upadłości nie zostało zakończone przed wejściem w życie OchrNabLokMU, a po wejściu w życie OchrNabLokMU zostanie ogłoszona upadłość, to stosować należy nowe uregulowania. Gdyby doszło do ogłoszenia upadłości dewelopera przed datą wejścia w życie ustawy, a następnie po uchyleniu przez sąd odwoławczy takiego postanowienia i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania, sąd upadłościowy ponownie ogłosiłby upadłość już po 28.4.2012 r., to w oparciu o zasadę wyrażoną w art. 52 zd. 2 PrUpN postępowanie upadłościowe będzie się toczyć według stanu prawnego obowiązującego w dacie pierwszego postanowienia o ogłoszeniu upadłości. Reasumując, o zastosowaniu właściwych przepisów PrUpN w ujęciu intertemporalnym decydować będzie data ogłoszenia upadłości dewelopera.

Drugi czynnik rzutujący na zastosowanie odrębnego postępowania upadłościowego dewelopera zasadza się na [...]