Abstrakt

W niniejszym artykule poddano analizie kwestię wymogów co do formy w zakresie kształtowania stosunku prawnego hipoteki w odniesieniu do zmian wprowadzonych ustawą z 26.6.2000 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw¹. Autor przedstawia wymogi co do formy oświadczeń woli stron zawierających umowę o ustanowieniu hipoteki, oświadczeń woli stron dokonywanych w toku ustanawiania hipoteki konsorcjalnej oraz przy ustanawianiu hipoteki bankowej. Następnie omawia wymogi co do formy oświadczeń woli dokonujących zmian w stosunku prawnym hipoteki, a w tym podziału hipoteki, podmiany wierzytelności, zmiany treści wierzytelności, przelewu zabezpieczonej wierzytelności oraz powodujących wygaśnięcie stosunku prawnego hipoteki.

Wprowadzenie

Wydawało się, że w zakresie kształtowania stosunku prawnego hipoteki panuje już pewien utrwalony ład prawny dotyczący formy składanych oświadczeń woli. Pomimo występujących usterek legislacyjnych radziliśmy sobie w toku wykładni i stosowania prawa z problematyką formy ustanowienia hipoteki, czy jej późniejszej zmiany. Obracaliśmy się jednak nieustannie wokół modelu stosunku prawnego wiernego zasadzie „jedna wierzytelność – jedna hipoteka”. Sporo nowych trudności interpretacyjnych pojawiło się jednak wraz z wejściem w życie w dniu 20.2.2011 r. ZmKWU.

Wobec dokonanej nowelizacji ponownie postawiono w literaturze problem formy umowy o ustanowieniu hipoteki – w kontekście umowy zabezpieczającej kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi, szczególnie zaś w kontekście hipoteki konsorcjalnej zabezpieczającej wierzytelności różnych podmiotów finansujących wspólnie tożsame przedsięwzięcie². Już w tym miejscu warto podkreślić, że wbrew pozorom, w zakresie formy składanych oświadczeń woli nie ma tu specjalnych nowości³, należy wszak problem rozważyć, skoro już został poruszony w literaturze. Natomiast wiele rzeczywistych nowych problemów prawnych pojawia się w związku z wynikającą z nowelizacji uzupełniającą, szczegółową⁴ regulacją prawną niektórych czynności prawnych zmiany treści hipoteki i zmian dotyczących zabezpieczonej wierzytelności. Nie można równocześnie zapomnieć o formie dopuszczalnych jednostronnych czynności prawnych kształtujących stosunek hipoteki, chociażby o eksponowanym de lege lata⁵ oświadczeniu o podziale hipoteki⁶.

Warto zatem, uwzględniając nowości legislacyjne, podjąć wątek formy oświadczeń woli kształtujących stosunek prawny hipoteki, zwłaszcza z powodu praktycznego znaczenia tej problematyki. Bez wątpienia bowiem dobre rozpoznanie ustawowych wymagań formalnych jest tutaj niezbędne dla prawidłowego postępowania wierzycieli i właścicieli obciążanych nieruchomości oraz dla praktyki notariuszy i sądu wieczystoksięgowego⁷.

Wyraźnie trzeba zaznaczyć, że mamy tu na uwadze formę oświadczeń woli kształtujących stosunek prawny hipoteki, uwzględniając zarówno umowy, jak też jednostronne czynności prawne. Przy okazji, wobec takiego sformułowania tematu, można tu równocześnie uwzględnić zróżnicowanie wymagań formalnych dla oświadczeń woli każdej ze stron w odniesieniu do zawarcia umowy o ustanowieniu hipoteki⁸. Generalnie zaś należy mieć na uwadze oświadczenia woli kształtujące stosunek prawny hipoteki w sensie jego nawiązania, zmiany lub wygaśnięcia.

Forma oświadczeń woli stron zawierających umowę o ustanowienie hipoteki

Trzeba przyznać, że w dotychczasowym stanie prawnym ustawodawca nie poświęcał odrębnej uwagi zawarciu umowy o ustanowieniu hipoteki⁹. Obecnie, po nowelizacji znajdujemy już wyraźne nawiązanie do takiego pojęcia¹⁰. Rozbudowując bowiem współcześnie strukturę stosunku prawnego hipoteki ustawodawca postanowił, że „hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi” (dodany w toku nowelizacji art. 68¹ ust. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece¹¹). Równocześnie postanowiono, że „w umowie ustanawiającej hipotekę należy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem” (art. 68¹ ust. 2 KWU).

Także w przypadku hipoteki konsorcjalnej zaakcentowano, że: „administrator hipoteki zawiera umowę o ustanowienie hipoteki (…). W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą” (art. 68² ust. 3 KWU).

Nie można jednak fałszywie odczytywać rozbudowanej nowelizacji KWU. Przede wszystkim nie wolno uważać, po lekturze zacytowanych przepisów, jakoby dotychczasowa [...]