Abstrakt

Oczekiwana od ponad dekady nowelizacja¹ ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece² weszła w życie 20.2.2011 r. Z nowelą tą praktyka wiąże duże nadzieje w zakresie zapowiadanego uelastycznienia hipoteki oraz uczynienia z niej formy zabezpieczenia wierzytelności bardziej efektywnej niż dotychczas. Założone cele ZmKWU realizuje poprzez likwidację podziału hipotek na zwykłą i kaucyjną, rozluźnienie związku pomiędzy hipoteką a wierzytelnością zabezpieczoną czy poprzez wprowadzenie nowej instytucji polegającej na rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym. Jedną z istotnych zmian wprowadzonych ZmKWU jest wyznaczenie granicy pomiędzy zmianą treści hipoteki a zmianą treści wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie.

Wprowadzenie

Na wstępie należy zaznaczyć, że w dotychczasowym stanie prawnym sytuacje zmiany treści hipoteki i zmiany treści wierzytelności zabezpieczonej hipoteką traktowane były w zasadzie jednakowo. Do zmiany treści hipoteki (jej rodzaju, wysokości, waluty) konieczne było zawarcie umowy między właścicielem obciążonej nieruchomości a wierzycielem, konstytutywny wpis zmiany do księgi wieczystej, a jeżeli zmiana treści dotykała praw osoby trzeciej, do zmiany potrzebna była zgoda tej osoby złożona jednej ze stron (art. 248 KC). Zmiana treści hipoteki zawsze dotykała praw osób trzecich, gdy zwiększano kwotę hipoteki przy tożsamości waluty lub gdy modyfikowano walutę hipoteki. Zmiany, które nie dotyczyły hipoteki, a jedynie treści wierzytelności (z wyjątkiem terminów płatności) również wymagały zgody osób trzecich na gruncie art. 70 KWU w brzmieniu przed nowelizacją. W tym miejscu należy zasygnalizować, że ZmKWU za zmianę treści hipoteki traktuje również zmianę wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie, zezwalając na rozluźnienie związku (akcesoryjności) pomiędzy wierzytelnością zabezpieczoną a hipoteką. Zgodnie bowiem z art. 683 KWU, można zastąpić zabezpieczoną wierzytelność inną wierzytelnością tego samego wierzyciela, jednak w tym wypadku wyraźnie wykluczono stosowanie art. 248 § 2 KC wskazując, że na zastąpienie takie nie jest wymagana zgoda osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym. Należy jednak zaznaczyć, że zgoda ta nie będzie konieczna tylko wówczas, gdy nie naruszy w inny sposób treści dotychczasowej hipoteki, np. co do jej wysokości lub waluty. Jeżeli bowiem zastąpienie wierzytelności dotychczasowej inną wierzytelnością miałoby skutkować także zwiększeniem kwoty samej hipoteki wówczas art. 248 § 2 KC będzie miał zastosowanie. Przepis art. 683 KWU wyraźnie wskazuje na możliwość braku związku pomiędzy hipoteką a zabezpieczoną wierzytelnością. Prezentuje również tendencje ustawodawcy do zachowania tożsamości hipoteki przy zmieniającej się wierzytelności³.

W dotychczasowym stanie prawnym regułą było utożsamianie zmiany treści wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie ze zmianą treści hipoteki. Z tego względu zmiana treści wierzytelności hipotecznej podlegała ogólnym zasadom dotyczącym zmiany treści praw rzeczowych ograniczonych uregulowanym w art. 248 KC. Zmiana taka następowała na podstawie umowy między osobą uprawnioną, tj. wierzycielem hipotecznym, a właścicielem, a dla jej skuteczności konieczny był wpis do księgi wieczystej. Zmiany naruszające prawa obciążające nieruchomość z pierwszeństwem równym lub niższym wymagały zgody osób, którym przysługiwały.

Zmiana treści wierzytelności zabezpieczonej hipoteką może polegać np. na zmianie jej wysokości (podwyższeniu, obniżeniu), zmianie zasad oprocentowania, kapitalizacji odsetek, zmianie terminów lub miejsca płatności. Według dominującego poglądu zmianę treści wierzytelności hipotecznej traktowano w doktrynie jako zmianę treści hipoteki⁴. Powyższy pogląd wyrażany był głównie w odniesieniu do formy, w jakiej powinna zostać dokonana zmiana treści wierzytelności hipotecznej oraz zgoda na te zmiany przez osoby z pierwszeństwem równym lub niższym. Co do obowiązku wyrażenia takiej zgody wątpliwości nie było, bo obowiązek taki wynikał z uchylonego obecnie art. 70 KWU w brzmieniu przed nowelizacją. Zgodnie z powołanym przepisem, zmiany dotyczące wierzytelności hipotecznej, naruszające prawa obciążające nieruchomość z pierwszeństwem równym lub niższym, wymagają zgody osób, którym prawa te przysługują. Powyższe nie dotyczyło zmiany terminów płatności. Podkreślano, że zgoda wymienionych osób nie jest potrzebna w wypadku, gdy zmiana treści wierzytelności hipotecznej nie narusza ich praw albo polega jedynie na zmianie terminu płatności i tylko w tym zakresie art. 70 KWU w brzmieniu przed nowelizacją był przepisem szczególnym w stosunku do art. 248 KC⁵. Na gruncie dotychczasowego stanu prawnego wyrażono również pogląd, zgodnie z którym zmiana treści wierzytelności hipotecznej nie powinna zawsze być traktowana jako zmiana treści hipoteki⁶. Według prezentowanego stanowiska, za zmianę treści hipoteki można uznać tylko takie zmiany dotyczące wierzytelności hipotecznej, które podlegają ujawnieniu we wpisie do księgi wieczystej. Natomiast zmiana treści wierzytelności hipotecznej w pozostałym zakresie nie może być traktowana jako zmiana treści hipoteki. Stąd wyprowadzono wniosek, że między art. 248 KC a art. 70 KWU w brzmieniu przed nowelizacją nie zachodził stosunek lex generali – lex specialis, lecz krzyżowania się; zakresy obu norm częściowo się tylko pokrywały⁷.

Uzupełniając powyższe, należy odnieść się do treści wpisu w księdze wieczystej. Zgodnie z [...]