Abstrakt

W niniejszym artykule przedstawione zostały prawne uwarunkowania dotyczące zmiany instytucji ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokali należących do spółdzielni. W części II Autor omawia obowiązki osób ubiegających się o przekształcenie spółdzielczego prawa w prawo odrębnej własności lokalu, normatywne uwarunkowania dotyczące przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego i własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności, zasady dotyczące przeniesienia własności garażu (miejsca postojowego w garażu) oraz następstwa zaniechania ustanowienia i przeniesienia własności lokali w postępowaniu upadłościowym.

Obowiązki stron umowy o ustanowienie i przeniesienie własności lokalu

Poniżej przedstawione uwagi dotyczyć będą przede wszystkim przeniesienia własności lokali stanowiących poprzednio przedmiot spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu, w mniejszym zaś stopniu lokali, które są przedmiotem „cywilnego” stosunku najmu.

1. Obowiązki osób ubiegających się o przekształcenie spółdzielczego prawa w prawo odrębnej własności lokalu

Obowiązki osób ubiegających się o przekształcenie spółdzielczego prawa w prawo odrębnej własności lokalu (osobami tymi są z reguły członkowie spółdzielni mieszkaniowej, a w przypadku własnościowego prawa do lokalu – także osoby niemające takiego statusu) określone są w przepisach art. 12 ust. 1 i 4 oraz art. 17¹⁴ ust. 1 i 2 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych¹. Przepisy te pozwalają stwierdzić przede wszystkim, że świadczenia należne spółdzielni muszą być spełnione w całości – jednorazowo lub w ratach – przed zawarciem umowy przeniesienia własności lokalu (verba legis: po dokonaniu spłaty...); wykluczone jest tu zatem odroczenie wykonania zobowiązania na czas po zawarciu umowy, choćby łączyło się ono z zapewnieniem zaspokojenia należności spółdzielni, obejmującym np. ustanowienie hipoteki lub zastawu na przedmiotach o dużej wartości.

„Dokonanie spłaty” ex definitione oznacza spełnienie świadczenia w formie gotówkowej, tj. znakami pieniężnymi lub czekiem gotówkowym (por. art. 63 ust. 2 i art. 63b ust. 1 ustawy z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe²). Moim zdaniem, spłata ta może być dokonana także w drodze rozliczeń bezgotówkowych, przewidzianych w art. 63 ust. 3 PrBank (co do tej formy zapłaty zob. też art. 22 ustawy z 2.7.2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej³).

Na koniec należy podkreślić, że spłata, o której mowa w treści art. 12 ust. 1 pkt 2 SpółMieszkU, dotyczy nominalnej kwoty umorzonych kredytów i dotacji, uzyskanych wcześniej przez spółdzielnię „ze środków publicznych lub z innych środków”. Przekształcenie bowiem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu (a poprzednio także w prawo własnościowe – zob. uchylony art. 11¹ ust. 1 SpółMieszkU) powodowało i nadal powoduje powstanie po stronie spółdzielni obowiązku spłaty umorzonych kredytów i dotacji, jednak tylko w ich nominalnej wysokości.

2. Wymóg posiadania przez spółdzielnię mieszkaniową prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest wzniesiony budynek

Zgodnie z brzmieniem art. 9 ust. 2 SpółMieszkU, stanowiącym odpowiednik uchylonego przepisu art. 213 § 1 ustawę z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze⁴ „spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni” (identyczną regułę w odniesieniu do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawierał obowiązujący do 31.7.2007 r. przepis art. 17¹ ust. 2 SpółMieszkU). Na gruncie wymienionych przepisów SN wyjaśnił, że „umowa o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku, który nie stanowi własności albo współwłasności spółdzielni, jest nieważna”⁵.

Przedstawione rozwiązania normatywne z reguły umożliwiają bezproblemowe przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego i własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności, które – jak się powszechnie przyjmuje – stanowi swoistą konstrukcję prawną, wiążącą nierozerwalnie ze sobą, z jednej strony, własność wydzielonej fizycznie „trwałymi ścianami” części budynku (zob. art. 2 ust. 2 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali⁶), z drugiej zaś – udział we współwłasności gruntu z budynkami, a gdy budynek znajduje się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste – udział we współwłasności budynku oraz udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu (innymi słowy, własność lokalu nie może istnieć bez związanego z nim prawa do budynku i gruntu, czego konsekwencją jest, że prawa te nie mogą być przedmiotem odrębnych rozporządzeń).

Pomimo to zdarzają się jednak liczne przypadki wzniesienia przez spółdzielnie budynków na gruntach, do których nie przysługuje im ani prawo własności ani prawo użytkowania wieczystego (dotyczy to zwłaszcza okresu przed 1990 r.). W przypadkach tych, naruszających elementarne zasady porządku prawnego, nie jest oczywiście możliwe natychmiastowe przekształcenie lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu (stanowią o tym expressis verbis przepisy art. 12 ust. 1¹ i art. 17¹⁴ ust. 1¹ SpółMieszkU oraz art. 7 ust. 2 ustawy 14.6.2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw⁷). Konieczne staje się wówczas uprzednie nabycie przez spółdzielnię mieszkaniową prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu będącego dotąd przedmiotem posiadania spółdzielni. Kwestie z tym związane regulują przepisy art. 35 ust. 1–5 i art. 36 SpółMieszkU, które – co warte podkreślenia – nie wymagają ani tego, by posiadanie gruntu przysługujące spółdzielni miało charakter posiadania samoistnego (wykładnia lege non distinguente), ani dobrej wiary po stronie spółdzielni (zgodnie z treścią art. 7 KC, „istnienie dobrej wiary domniemywa się”), ani wreszcie tego, by wartość wzniesionego budynku była „znacznie wyższa niż wartość zajętej na ten cel działki” (por. w tym zakresie treść art. 231 § 1 KC). Dla całości obrazu należy tu dodać, że jeśli spółdzielnia mieszkaniowa wzniosła budynek („lub inne urządzenie”) na gruncie, którego posiadanie nabyła po 5.12.1990 r., podstawą uregulowania stanu prawnego tego gruntu powinny być przepisy art. 231 § 1 i 2 KC. Są to jednak zapewne nieliczne przypadki, jeśli się uwzględni przepisy ustawy z 7.7.1994 r. – prawo budowlane⁸, których zadaniem jest zapobieganie [...]