Abstrakt

W niniejszym artykule w pierwszej kolejności przedstawione zostały prawne uwarunkowania (z uwzględnieniem tła historycznego i ewolucji przepisów w tym zakresie) dotyczące zmiany instytucji ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokali należących do spółdzielni. Autor przedstawia również własny pogląd dotyczący odpowiedniego stosowania właściwych przepisów w odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowej będącej w likwidacji lub w upadłości.

Wprowadzenie (rys historyczny)

1. Przegląd regulacji prawnych

Zgodnie ze stanowiskiem Międzynarodowego Związku Spółdzielczego z siedzibą w Genewie, przyjętym na kongresie Związku we wrześniu 1995 r. w Manchesterze, „Spółdzielnia jest samorządnym zrzeszeniem osób dobrowolnie łączących się w celu zaspokajania ich wspólnych dążeń i potrzeb ekonomicznych, socjalnych i kul­- turalnych przez prowadzenie przedsiębiorstwa stanowiącego ich współwłasność i demokratycznie zarządzanego”. Przytoczona definicja spółdzielni, realizująca idee nazywane tradycyjnie „zasadami roczdalskimi”¹, znajdowała wyraz w kolejnych aktach normatywnych stanowiących podstawę prawną ruchu spółdzielczego w Polsce. W II Rzeczypospolitej przez krótki czas obowiązywał w tym zakresie dekret Naczelnika Państwa z 8.2.1919 r. w przedmiocie zatwierdzenia statutów zrzeszeń handlowo-przemysłowych o kapitale zmiennym², zastąpiony wkrótce przez ustawę z 29.10.1920 r. o spółdzielniach³, która po zasadniczych zmianach dokonanych przez dwie ustawy z 21.5.1948 r.⁴, a polegających na głębokiej centralizacji ruchu spółdzielczego, dotrwała do 1961 r. Z dniem 5.6.1961 r. weszła w życie ustawa z 17.2.1961 r. o spółdzielniach i ich związkach⁵, która została znowelizowana tylko raz, i to w nieznacznym zakresie wiążącym się z wejściem w życie w 1974 r. Kodeksu pracy. Ustawa ta została uchylona przez ustawę z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze⁶, która po wejściu w życie z dniem 1.1.1983 r. ulegała następnie licznym, a co ważniejsze – głębokim zmianom, stymulowanym zwłaszcza przez zasadnicze zmiany społeczno-gospodarcze dokonujące się w Polsce po przełomie politycznym z 1989 r. Warto tu jednak podkreślić, że PrSpółdz już w swej pierwotnej wersji ucieleśniało w pełni ideały ruchu spółdzielczego spetryfikowane w zasadach rochdalskich, a także wszystkie podstawowe konstrukcje ukształtowane przepisami SpółdzU20 oraz SpółdzU61. Niezależnie od tego, co warte podkreślenia, stworzyło ono nowe instrumenty prawne tworzące mocniejszą niż dotąd osłonę instytucjonalną przed naruszaniem w drodze zewnętrznej ingerencji swoistych dla własności spółdzielczej reguł działania. Co do spółdzielczości mieszkaniowej, PrSpółdz wprowadziło w przepisach art. 213 zbiorczą nazwę „spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego” (dla odróżnienia od „spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego” – art. 238 PrSpółdz), obejmującą dwie formy tego prawa, tj. lokatorskie i własnościowe prawo do lokalu. Pierwsze z nich, zwane dawniej w języku prawniczym lokatorskim prawem do lokalu lub prawem typu lokatorskiego, było niezbywalne, niedziedziczne i nie podlegało egzekucji (art. 218 § 1 PrSpółdz) i jako takie miało charakter obligacyjny. Drugie natomiast, zwane poprzednio własnościowym prawem do lokalu lub prawem typu własnościowego, ukształtowane zostało jako ograniczone prawo rzeczowe, mogące być przedmiotem obrotu, dziedziczenia i egzekucji (art. 223 PrSpółdz).

Z dniem 24.4.2001 r. weszła w życie ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych⁷, której podstawowe założenia można ująć następująco:

1) spółdzielnia mieszkaniowa mogła na przyszłość ustanawiać na rzecz członków dwa rodzaje praw do lokali: lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego (art. 9–17 SpółMieszkU) oraz prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu (art. 18–27 SpółMieszkU);

2) dotychczasowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz takie prawo do lokalu użytkowego zostało uznane za kategorię przejściową, co oznaczało, że po wejściu w życie SpółMieszkU spółdzielnie mieszkaniowe nie mogły ustanawiać na rzecz swoich członków przedmiotowych praw (art. 37 w pierwotnej wersji SpółMieszkU);

3) do istniejących w dniu wejścia ustawy w życie praw do domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych budowanych w celu przeniesienia ich własności na rzecz członków stosuje się przepisy dotychczasowe do czasu przeniesienia własności na rzecz członka spółdzielni (art. 52 SpółMieszkU).

Przytoczone rozwiązania uległy istotnym zmianom w ustawie z 19.12.2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw⁸, która weszła w życie z 15.1.2003 r. Chodzi tu przede wszystkim o uchylenie przepisów art. 37 i 38 SpółMieszkU i o dodanie do niej nowego Rozdziału 2¹ zatytułowanego „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”, co oznacza, że spółdzielnie mieszkaniowe mogły odtąd bez przeszkód ustanawiać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Kolejna nowelizacja dokonana ustawą z 3.6.2005 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw⁹ nie ma istotnego znaczenia z punktu widzenia treści stanowiących przedmiot niniejszego opracowania, nie wymaga zatem komentarza. Co się natomiast tyczy zmian dokonanych ustawą z 14.6.2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw¹⁰, zostaną one uwzględnione w dalszej części opracowania.

Na koniec należy stwierdzić, że oceniając sytuację prawną spółdzielni (w tym spółdzielni mieszkaniowych) i ich relacje z członkami oraz osobami trzecimi trzeba uwzględniać nie tylko przepisy PrSpółdz i SpółMieszkU. Przepisy te stanowią wprawdzie zasadnicze źródło prawa dla organizacji spółdzielczych, oprócz nich jednak należy – co oczywiste – stosować inne przepisy pochodzące z różnych gałęzi prawa (prawa cywilnego, prawa rodzinnego i opiekuńczego, prawa administracyjnego i finansowego, prawa budowlanego itd.), a także orzeczenia TK, które zwłaszcza ostatnio wywierają znaczny wpływ na treść przepisów dotyczących spółdzielni mieszkaniowych. Wszystko to powoduje, że problematyka spółdzielczości mieszkaniowej uznawana jest w doktrynie za „bardzo skomplikowaną i nieczytelną”¹¹, wywołującą liczne wątpliwości interpretacyjne składające się na coś, co w teorii wykładni określa się mianem crux interpretum.

2. Najważniejsze zagadnienia

Pod rządem przepisów ustawy SpółdzU20 przyjmowano na ogół w doktrynie, że prawo spółdzielcze stanowi część prawa handlowego¹², aczkolwiek w ustawodawstwie polskim, w odróżnieniu od wielu innych systemów prawnych, nie zdecydowano się na objęcie jednym aktem normatywnym problematyki określanej konwencjonalnie mianem handlowej i spółdzielczej¹³.

Przekonanie o jednorodności obu wymienionych sfer stosunków społeczno-gospodarczych posiadało mocne oparcie w treści przepisów art. 1 i 4 SpółdzU20.

W tym stanie rzeczy (a także wobec wyrażanego niekiedy poglądu, że do szeroko rozumianego prawa handlowego należy zaliczać nie tylko prawo spółdzielcze, lecz także prawo upadłościowe) nie mogło ulegać wątpliwości, że spółdzielnia jako „handlujący”, a od chwili wejścia w życie Kodeksu handlowego z 1934 r. – „kupiec rejestrowy”, może być postawiona w stan upadłości, co zresztą znalazło bezpośredni wyraz w przepisach art. 85–106 SpółdzU20.

SpółdzU61 nie deklarowała jakichkolwiek związków prawa spółdzielczego z prawem handlowym, potwierdziła jednak w pełni posiadanie przez spółdzielnie atrybutu tzw. zdolności upadłościowej (art. 87–94 SpółdzU61). Atrybut ten przysługiwał również spółdzielniom budownictwa mieszkaniowego, co wprost przesądził art. 140 SpółdzU61. Należy podkreślić, że przedmiotowy przepis jako jedyny regulował bezpośrednio sytuację prawną członków spółdzielni w razie sprzedaży nieruchomości spółdzielczej w toku upadłości spółdzielni, przy czym czynił to w sposób bardzo dla nich niekorzystny, i to w dwojakim aspekcie. Po pierwsze, na skutek sprzedaży nieruchomości spółdzielczej, w której znajdowały się lokale przydzielone członkom, przysługujące im spółdzielcze prawo do lokalu (w obu jego postaciach – art. 135 § 2 i 3 SpółdzU61) „wygasało”, co w konsekwencji powodowało, że członkowie spółdzielni tracili wszelkie prawa do zajmowanych lokali, w szczególności nie stawali się ich najemcami w rozumieniu prawa cywilnego. Po drugie, wierzytelności członków spółdzielni z tytułu wkładów dokonanych na budowę lokalu miały być zaspokajane w ostatniej kolejności, w wyniku czego członkowie najczęściej nie otrzymywali w ogóle swych wkładów; jeśli natomiast po zaspokojeniu wszystkich innych wierzytelności pozostała jeszcze jakaś kwota, ulegała ona podziałowi między członków spółdzielni proporcjonalnie do wysokości ich wkładów.

PrSpółdz nie zawierała w swym pierwotnym brzmieniu żadnych przepisów, które odnosiłyby się wyłącznie do upadłości spółdzielni mieszkaniowych, co stało się podstawą tezy, że spółdzielnie te nie mają zdolności upadłościowej. W ustawie tej uregulowano natomiast status spółdzielczych praw do lokalu w razie likwidacji spółdzielni mieszkaniowej, w ten sposób, że lokatorskie prawo do lokalu ulegało przekształceniu w „cywilny” stosunek najmu, a własnościowe prawo do lokalu – w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego, z zastrzeżeniem jednak, odnoszącym się do obydwóch sytuacji, że nabywcą budynku jest podmiot niebędący „inną spółdzielnią mieszkaniową”. Jeśli nabywcą budynku, w którym znajdowały się lokale przydzielone członkom spółdzielni, była inna spółdzielnia mieszkaniowa, istniejące dotąd spółdzielcze prawa do lokalu – jak zgodnie przyjmowano w orzecznictwie i w doktrynie – utrzymywały się w dalszym ciągu bez zmiany treści, członkowie zaś zlikwidowanej spółdzielni stawali się ex lege członkami spółdzielni będącej nabywcą budynku.

Przedmiotowa regulacja, zawarta w [...]