Abstrakt

Dnia 26.6.2009 r. Sejm uchwalił nowelizację ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece¹. Zamiarem ustawodawcy było przystosowanie instytucji hipoteki do aktualnych potrzeb obrotu gospodarczego oraz usunięcie dotychczasowych wątpliwości interpretacyjnych. W wyniku ustawy nowelizacyjnej wprowadzono istotne zmiany w zakresie konstrukcji hipoteki, stanowiące najdalej idącą reformę prawa hipotecznego w Polsce od czasu uchwalenia ustawy. Celem artykułu jest wskazanie najbardziej istotnych zmian KWU oraz próba oceny ich zasadności.

Uwagi wstępne

Po okresie długotrwałych, bywało burzliwych, prac legislacyjnych prowadzonych w okresie kilku kadencji Sejmu RP², prezentujących różne, wielce zmienne koncepcje rzeczowego zabezpieczenia wierzytelności w drodze obciążenia nieruchomości³, uchwalono 26.6.2009 r. ustawę o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw⁴. Wyznaczono przy tym relatywnie długi okres vacationis legis, postanawiając, że ta ustawa nowelizacyjna wchodzi w życie po upływie 18 miesięcy od jej ogłoszenia (art. 14).

Zasadniczym motywem przyjętej ustawy⁵ było „wprowadzenie rozwiązań, które sprawią, że hipoteka będzie efektywnym i elastycznym⁶ sposobem zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych”⁷. Ponadto wskazywano, że „projekt ma na celu także jednoznaczne uregulowanie kwestii, które wywoływały spory w orzecznictwie i nauce prawa oraz zharmonizowanie przepisów materialnoprawnych i procesowych”.

W imię takiej intencji wprowadzono bardzo istotne zmiany w konstrukcji hipoteki. Najistotniejszą jest zniesienie podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną, powiązane z przyjęciem jednolitego modelu hipoteki opartej na konstrukcji dotychczasowej hipoteki kaucyjnej⁸. Równie doniosłą zmianą jest przyjęcie zasady, że „hipoteka umowna może zabezpieczać jedną lub więcej wierzytelności pieniężnych, zarówno istniejących, jak i przyszłych⁹; ustawa zatem zniosła występujące dotychczas, choć niewyrażone wprost w ustawie, ograniczenie, że jedna hipoteka może zabezpieczać tylko jedną wierzytelność”¹⁰. Ponadto rozluźnieniu uległa zasada akcesoryjności hipoteki¹¹, dzięki czemu hipoteka stała się zabezpieczeniem bardziej elastycznym¹².

Jednolity model współczesnej hipoteki

Jak wspomniano, po dokonanej nowelizacji KWU nie można już współcześnie wyróżniać – jako odrębnych odmian – hipoteki zwykłej i hipoteki kaucyjnej. Według właściwych przepisów w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (art. 65 ust. 1 KWU). Co ważne, hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki (art. 68 ust. 2 KWU). Oczywiście, hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą (art. 68 ust. 1 KWU). Uchylono zaś dotychczasowe przepisy o hipotece kaucyjnej¹³; znajdującej w przeszłości zastosowanie w celu zabezpieczenia, do oznaczonej sumy najwyższej, wierzytelności o nieustalonej wysokości¹⁴.

Bez wątpienia zatem, współcześnie rozpoczyna swe funkcjonowanie¹⁵ jednolity model hipoteki zabezpieczającej, do oznaczonej sumy pieniężnej¹⁶, różnorodne wierzytelności, w tym również wierzytelności przyszłe. Widać jednak ewidentnie, że przy konstruowaniu obecnego modelu hipoteki posłużono się wzorem dotychczasowej hipoteki kaucyjnej, eliminując z przyszłego obrotu prawnego hipotekę zwykłą. W takim zaś układzie postanowiono w przepisach międzyczasowych, przyjmując zasadę bezpośredniego działania przepisów nowych, że do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizacyjnej stosuje się przepisy KWU w znowelizowanym brzmieniu (art. 10 ust. 1); wszak współczesny, jednolity model hipoteki wzorowano na dotychczasowej hipotece kaucyjnej. Natomiast w stosunku do hipotek zwykłych powstałych przed wejściem w życie ustawy nowelizacyjnej przyjęto zasadę dalszego działania ustawy dawnej, postanawiając, że stosuje się wobec nich przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece w dotychczasowych brzmieniu (art. 10 ust. 2 ZmKWU); nie dało się tu zastosować zasady bezpośredniego działania ustawy nowej z uwagi na znaczne odmienności dawnej hipoteki zwykłej i współczesnego modelu hipoteki, nie godziło się zaś przecież postanowić o wygaśnięciu ustanowionych już hipotek zwykłych.

Zatem we współczesnym modelu¹⁷ zabezpiecza się w trybie hipoteki do oznaczonej sumy pieniężnej określone wierzytelności pieniężne, wynikające z określonego stosunku prawnego, w tym również wierzytelności przyszłe¹⁸. Taką konstrukcję mają zarówno hipoteki umowne, jak też przymusowe¹⁹. Równocześnie trzeba podkreślić, że nie zmieniła się w nijakiej mierze istota hipoteki polegająca na obciążeniu nieruchomości²⁰ prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (art. 65 ust. 1 in fine KWU).

Niezbędne elementy konstrukcji hipoteki powinny być określone w umowie o ustanowieniu hipoteki²¹. Tu więc określa się, przy spełnieniu postulatu szczegółowości hipoteki²², przede wszystkim wierzytelność podlegającą zabezpieczeniu, stosunek prawny, z którego ona wynika oraz sumę hipoteki²³, nie wykluczając wielu dalszych postanowień, mniej istotnych lub w ogóle nieistotnych dla samej konstrukcji ustanawianej hipoteki²⁴. Dodajmy, że ustalenia takie podlegają zasadniczo ujawnieniu w księdze wieczystej²⁵.

Wierzytelności zabezpieczone w nowym modelu hipoteki – spojrzenie przedmiotowe

Tradycyjnie już, bez względu na wszelkie zmiany legislacyjne, hipoteka służy zabezpieczeniu wierzytelności pieniężnych²⁶; jedynie pieniężnych (art. 68 ust. 1 KWU²⁷). Obojętne jest przy tym źródło stosunku zobowiązaniowego, z którego ona wynika. Z równym powodzeniem można więc zabezpieczać hipotecznie wierzytelności wynikające ze stosunku umownego, z czynu niedozwolonego, z bezpodstawnego wzbogacenia, czy z innego zdarzenia prawnego.

Trzeba jednak zauważyć, że współczesna, jednolita hipoteka zabezpiecza także wierzytelności przyszłe (art. 68 ust. 1 in fine KWU). Jest już bowiem jednolitą zasadą, że hipoteka zabezpiecza wierzytelności do oznaczonej sumy pieniężnej (art. 68 ust. 2 zd. 1 KWU), co pozwala na objęcie hipoteką²⁸ wierzytelności przyszłych o nieustalonej jeszcze²⁹ wysokości, jeżeli mogą one powstać w ramach nawiązanego już stosunku zobowiązaniowego³⁰.

Oczywiście, stosownie do stawianego wymagania szczegółowości hipoteki³¹, niezbędne jest³² oznaczenie [...]