Abstrakt

Branża deweloperska, która w ostatnich latach dynamicznie rozwija się w Polsce, jest branżą stosunkowo młodą, sięgającą swymi korzeniami początku lat 90. – szybkiemu jej rozwojowi nie towarzyszył jednak równoległy rozwój regulacji prawnej – brak obecnie regulacji publicznoprawnych i przepisów odnoszących się szczegółowo do umów zawieranych z deweloperami. Jednocześnie praktyka wskazuje, że kwestie te niejednokrotnie wymagają regulacji – z uwagi na wartość przedmiotu umów kwestia ochrony praw konsumenta jest niezwykle istotna i ma znaczącą doniosłość społeczną. W takiej sytuacji organy powołane do ochrony praw konsumentów podejmują kroki zmierzające do ochrony słabszej strony stosunku prawnego – nabywcy lokalu. Środki ochrony – orzeczenia Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumenta, decyzje Prezesa UOKiK, mają istotny wpływ na kształtowanie się praktyki oraz, w nieco kazuistyczny sposób, uzupełniają skromną regulację prawną. Do momentu uchwalenia kompleksowej ustawy regulującej działalność deweloperską¹ i finansowanie tej działalności, rejestr klauzul niedozwolonych stanowić będzie kluczowy instrument kształtowania praktyki. Niniejszy artykuł prezentuje i omawia poszczególne wpisy w rejestrze odnoszące się do umów deweloperskich, co z pewnością stanowić będzie pomoc dla praktyków, gdyż niejednokrotnie rozproszone, nieco kazuistyczne wpisy, mają istotne znaczenie dla obrotu.

Wprowadzenie

Niniejsze opracowanie zostało przygotowane w oparciu o przeprowadzoną analizę rejestru klauzul niedozwolonych UOKiK z uwzględnieniem umieszczonych w rejestrze klauzul niedozwolonych typowych dla branży deweloperskiej. Teza, jaką można postawić po dokonaniu analizy praktyki UOKiK i SOKiK w odniesieniu do branży deweloperskiej sprowadza się do stwierdzenia, że w braku dostatecznej regulacji prawnej organy ochrony konsumenta pełnią rolę quasi-prawotwórczą, wyręczając niejako ustawodawcę w regulowaniu nowych, niedostatecznie uregulowanych sfer działalności i przyczyniając się do kształtowania treści nowych typów umów nienazwanych. Będąc „negatywnym ustawodawcą” UOKiK przyczynia się do eliminowania z obrotu klauzul niedozwolonych, wyznaczając tym samym ramy swobody umów w zakresie nieuregulowanego szczegółowo stosunku prawnego jakim jest umowa deweloperska.

Wprowadzenie zakazu stosowania określonych klauzul w obrocie kształtuje odpowiednio praktykę, co prowadzi do wyeliminowania niepożądanych zapisów z obrotu. Z drugiej strony, wśród przedsiębiorców pojawiają się opinie, że ochrona zbyt restrykcyjna, w szczególności nieuwzględniająca specyfiki branży deweloperskiej, może negatywnie oddziaływać na rozwój rynku, ponadto umieszczenie w rejestrze kolejnych klauzul niekiedy zaskakuje przedsiębiorców i utrudnia prowadzenie działalności gospodarczej.

Pojęcie „dewelopera” jest niezwykle pojemne – określa podmioty podejmujące się w ramach działalności gospodarczej rozwoju danego obszaru poprzez dokonywanie na nim przedsięwzięć inwestycyjnych na potrzeby przyszłych użytkowników, którzy korzystać mogą z przyszłej zabudowy na podstawie różnych stosunków prawnych – prawa własności, najmu, dzierżawy². Przedsięwzięcia inwestycyjne prowadzone przez dewelopera to w sensie ekonomicznym nakłady na odtworzenie środków trwałych (nieruchomości) lub na uzyskanie ich przyrostu³. Specyfikę działalności można scharakteryzować przez wskazanie kilku podstawowych cech. Po pierwsze, działalność tę charakteryzuje nagromadzenie oraz skupienie na jednym podmiocie wielu rozmaitych ryzyk, będących kombinacją typowych ryzyk ze sfery budowlanej, finansowej i prawnej. Wysoki poziom ryzyka wpływa na dążenie przedsiębiorców do ustalania, w ramach premii tytułem ponoszonego ryzyka, odpowiednio wysokich stóp zwrotu z zainwestowanych środków oraz jednocześnie powoduje naturalne dążenie do ograniczania poziomu ryzyka poprzez odpowiednie zapisy umowne. Do głównych ryzyk w branży deweloperskiej zaliczyć należy: ryzyko opóźnień w realizacji inwestycji, ryzyko braku finansowania, ryzyko zmian przepisów prawnych (podatkowych), ryzyko zmian kosztów materiałów budowlanych, ryzyko marketingowe. Drugą cechą charakterystyczną branży jest powszechne wykorzystanie kapitałów obcych – kredytów inwestycyjnych oraz środków pochodzących od nabywców. W trakcie realizacji inwestycji uzyskiwane środki są na bieżąco wydawane i w określonych momentach istnieje konieczność wsparcia kredytem co powoduje, że cechą charakterystyczną inwestycji deweloperskich jest niedobór wolnych środków finansowych w okresie realizacji inwestycji i realizacja zysków dopiero po zakończeniu inwestycji. Raz wpłacone przez nabywcę lokalu środki są od razu wykorzystywane i próba wyjścia z inwestycji przez nabywcę lokalu może oznaczać naruszenie płynności finansowej i zaburzenie procesu finansowania, co z kolei może mieć negatywny efekt dla całego przedsięwzięcia i w konsekwencji może prowadzić do pokrzywdzenia innych nabywców. Inna specyfika procesu deweloperskiego, to specyfika wspólna dla branży deweloperskiej i budowlanej – są to typowe ryzyka oraz niebezpieczeństwa wynikające z realizacji przedsięwzięć budowlanych – zmienność warunków atmosferycznych, zmiany cen materiałów, kosztów robocizny, ryzyko niewielkich odstępstw od projektu budowlanego.

Specyfika działalności deweloperskiej, metod sprzedaży i realizacji inwestycji nie zawsze jest w należytym stopniu brana pod uwagę przez sądy oraz organy wydające decyzje administracyjne dotyczące ochrony praw konsumenta. Szereg klauzul, powszechnie stosowanych w obrocie, służy uniknięciu lub ograniczeniu wskazanych wyżej ryzyk, których skupienie następuje na osobie dewelopera realizującego inwestycję. Uznanie za niedozwolone określonych praktyk i klauzul może powodować utrudnienie w zaplanowaniu i przeprowadzeniu skomplikowanych i ryzykownych inwestycji z zapewnieniem zysku podmiotowi podejmującemu się takiej działalności i może w pewien sposób przyczyniać się do stosowania rozwiązań bardziej kosztownych, co pozostaje w sprzeczności z interesem konsumentów. Jak nietrudno zauważyć istnieje rozbieżność interesów obu grup – konsumentów i deweloperów – w przedmiocie poziomu ochrony konsumenta. Stale rozbudowywany rejestr klauzul niedozwolonych odgrywa pozytywną rolę, ale jednocześnie nieustannie zaskakuje przedsiębiorców utrudniając prowadzenie działalności. W takich warunkach wydaje się, że pewna, wyczerpująca, ustawowa regulacja umów deweloperskich jest pożądana, a łatanie obecnie istniejącej luki prawnej w zakresie kompleksowej regulacji umowy deweloperskiej jest jedynie półśrodkiem.

Klauzule ograniczające możliwość odstąpienia od umowy przez konsumenta

W rejestrze klauzul niedozwolonych istnieje wiele wpisów klauzul odnoszących się do kwestii odstąpienia od umowy. Powodem wpisu i uznania klauzuli za niedozwoloną w obrocie konsumenckim najczęściej są: zbyt wygórowany poziom odstępnego, uzależnienie skuteczności odstąpienia od znalezienia kolejnego nabywcy lokalu, ustanowienie okresu, po którym deweloper zwróci nabywcy wpłacone środki pieniężne, potrącenie kar umownych z tytułu odstąpienia od umowy.

W ogólnym katalogu klauzul niedozwolonych, zawartym w art. 385³ KC, które są oczywiście tylko przykładami, ocenianymi przez pryzmat całego wzorca oraz dobrych obyczajów, należy wskazać na klauzulę numer 12 – ograniczającą zwrot konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie niespełnione w całości lub w części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania. Zawarcie takiej klauzuli w katalogu ustawowym nie oznacza oczywiście, że nie jest możliwe ustanowienie odstępnego, a jedynie, że każdorazowo należy badać zgodność takiego postanowienia z dobrymi obyczajami. W tym miejscu należy też zwrócić uwagę na charakter wynagrodzenia w umowie deweloperskiej. Umowa deweloperska jest odmiennym typem od klasycznej umowy przedwstępnej i zawiera zobowiązania do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu i przeniesienia własności lokalu na nabywcę. Za te wszystkie świadczenia łącznie należne jest deweloperowi jedno wynagrodzenie, które na etapie umowy deweloperskiej wpłacane jest na poczet przyszłej ceny w umowie przyrzeczonej. Jeżeli nabywca odstąpi od umowy przed przeniesieniem własności, część zobowiązania dewelopera jest już wykonana (np. obiekt jest częściowo wybudowany). Hybrydalność umowy deweloperskiej – ścisłe powiązanie obu zobowiązań dewelopera, w ten sposób, że wykonanie pierwszego zobowiązania (do wybudowania budynku) bez wykonania drugiego (przeniesienia własności lokalu) stanowi o niewykonaniu całej umowy, powoduje że nabywca odstępując od umowy nie korzysta z żadnego dotychczas spełnionego świadczenia. Deweloper nadal dysponuje lokalem i może go sprzedać kolejnej osobie, co nie umniejsza jego zysków – budynek stanowi część składową gruntu będącego własnością dewelopera i samo jego wybudowanie nie powoduje przysporzenia na rzecz nabywcy. Nie jest zatem możliwe do obrony stanowisko, zgodnie z którym w wypadku odstąpienia od umowy konieczne jest pokrycie kosztów częściowo spełnionego przez dewelopera świadczenia – hybrydalność zobowiązania⁴ powoduje, że konieczne jest łączne spełnienie obu zobowiązań.

Za niedozwoloną SOKiK uznał klauzulę uzależniającą skutek odstąpienia od zawarcia przez dewelopera kolejnej umowy z nowym nabywcą odnoszącej się do tego samego lokalu⁵. Klauzula taka ma w założeniu zapewnić płynność finansową deweloperowi, który może być w niektórych momentach prowadzenia inwestycji niezdolny do wypłaty środków wpłaconych przez nabywcę, gdyż środki te zostały na bieżąco wykorzystane, a ponadto w danym momencie deweloper może jeszcze dodatkowo korzystać z kredytu. Klauzula ta odzwierciedla realia finansowania przedsięwzięć deweloperskich, w szczególności tych o mniejszej skali. Dla dewelopera najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest znalezienie nowego klienta i zwrot wpłaconej sumy ustępującemu klientowi z kwoty wpłaty dokonanej przez nowego klienta. Pozwala to uniknąć zwiększenia zadłużenia, które nie zawsze w każdym momencie jest również możliwe. Użycie klauzuli powoduje, że roszczenie o zwrot wpłaconej kwoty nie jest wymagalne – nabywca nie może zatem skutecznie od momentu odstąpienia żądać zapłaty, uzyskać tytuł wykonawczy i na przykład zabezpieczyć swojego roszczenia hipoteką przymusową na nieruchomości, czyniąc tym samym dodatkowe utrudnienia w sprzedaży lokali pozostałym nabywcom. Taki środek ochrony interesu dewelopera jest jednak zbyt dotkliwy dla konsumenta – przerzuca na niego ryzyko znalezienia kolejnego nabywcy i pośrednio nawet zmusza do pomocy w znalezieniu kolejnego nabywcy. Jest to środek na tyle radykalny, że nawet względy celowościowe i ochrona płynności finansowania inwestycji nie mogą uzasadniać stosowania tego typu zapisów. Co więcej, SOKiK uznał za niedozwoloną klauzulę uzależniającą szybszy zwrot wpłaconych deweloperowi kwot od sytuacji, w której znajdzie się nowy nabywca⁶. Każde tego typu ograniczenie, warunkujące zwrot od dalszego obrotu lokalem, nie może być stosowane – konsument nie może ponosić konsekwencji braku zainteresowania inwestycją. Takie rozwiązanie powoduje obciążenie konsumenta ryzykiem wadliwego marketingu inwestycji i powoduje pewien niebezpieczny skutek, w którym z nieudanych inwestycji nabywca nie będzie mógł się skutecznie wycofać, gdyż nie będzie potencjalnych innych zainteresowanych wstąpieniem w jego miejsce. Nawet zatem szczególny sposób finansowania inwestycji nie może odbywać się kosztem obciążenia konsumenta ryzykiem marketingowym.

Nieco łagodniejszy środek ograniczenia umownego prawa do odstąpienia, który pojawia się w [...]