Abstrakt
W niniejszym artykule omówiono nowe regulacje wprowadzone ustawą z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego1, która oprócz środków ochrony praw nabywcy sensu stricto wprowadziła też pewne rozwiązania na etapie upadłości dewelopera. Na mocy OchrNabLokMU w systemie prawa upadłościowego i naprawczego wprowadzono bardzo istotne zmiany, które, zdaniem Autorki, są sprzeczne zarówno z Konstytucją RP, jak i fundamentalnymi zasadami przyjętymi w tym postępowaniu. Wątpliwości budzi nieuzasadnione ustanowienie szczególnie uprzywilejowanej grupy wierzycieli, czyli nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, mających pierwszeństwo zaspokojenia przed wszystkimi pozostałymi wierzycielami. W opracowaniu wskazano także zasady zwoływania zgromadzenia nabywców i zakres decyzji przez nie podejmowanych oraz obowiązki syndyka/zarządcy w przypadku podjęcia przez zgromadzenie nabywców uchwały o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Wprowadzenie
W dniu 31.8.2011 r. Sejm uchwalił OchrNabLokMU, a w dniu 15.9.2011 r. przyjął poprawki Senatu, zgłoszone do tej ustawy. O ile samą inicjatywę ustawodawczą należy ocenić jak najbardziej pozytywnie, jako że Polska była jednym z nielicznych krajów w Unii Europejskiej, w których nie istniała regulacja chroniąca nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych od deweloperów, o tyle poszczególne jej rozwiązania, w szczególności zaś dotyczące upadłości dewelopera, zasługują na ocenę krytyczną. Ostatecznie ustawa została uchwalona na 100. posiedzeniu Sejmu, w dniu 16.9.2011 r.
OchrNabLokMU określa środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, obowiązki przedkontraktowe dewelopera, w tym obowiązek sporządzania prospektu informacyjnego, treść umowy deweloperskiej, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera2. Zatem, poza środkami ochrony praw nabywcy sensu stricto, takimi jak przesądzenie o konieczności zawarcia umowy deweloperskiej oraz przedwstępnej w formie aktu notarialnego, otwarciu mieszkaniowych rachunków powierniczych, założeniu gwarancji bankowych i ustanowieniu ubezpieczenia, czy określenie zasad odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej, OchrNabLokMU przewiduje również rozwiązania na etapie upadłości dewelopera, co jest całkowicie zbędne, a co więcej – sprzeczne z obowiązującymi przepisami PrUpN. Rozwiązania przyjęte w tym zakresie przez ustawodawcę pozostają w sprzeczności zarówno z Konstytucją RP3, jak i z fundamentalnymi zasadami PrUpN. W tym miejscu trzeba wyjaśnić, że jednym z celów, przyświecających ustawodawcy przy wprowadzaniu regulacji dotyczących postępowania upadłościowego, było umożliwienie klientom deweloperów otrzymania prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego, za który zapłacili.
| W uzasadnieniu do projektu OchrNabLokMU podniesiono, że: „Nie może on [nabywca] zrealizować roszczenia o oddanie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanych dalej ,,lokalem”, w danym przedsięwzięciu deweloperskim, tracąc nie tylko upragniony lokal, ale również oszczędności oraz zostaje z kredytami, których spłata jest obliczona na wiele lat, ponieważ w polskim prawie nie uregulowano tego problemu (...) Z przepisów ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze wynika wprost, że w wypadku ogłoszenia upadłości likwidacyjnej, syndyk przystąpi do sprzedaży przedsiębiorstwa lub nieruchomości w drodze przetargu, a z uzyskanych środków będzie spłacał zobowiązania w kolejności uznanych kategorii. Zgodnie z art. 313 ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie wszelkich praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu komisarzowi w terminie przewidzianym dla zgłoszenia wierzytelności. Wartość praw ciążących na nieruchomości, a wygasających w razie jej sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, jest spłacana w podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży. Suma ta, jak inne składniki mienia upadłego dewelopera, wchodzą w skład masy upadłości. Oznacza to, że klienci dewelopera stają się jego wierzycielami, a ich roszczenia kwalifikowane są, zgodnie z art. 342 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze, do kategorii czwartej, a zatem są zaspokajane na równi z innymi wierzytelnościami dłużnika, w tym dostawców usług, firm budowlanych czy dostawców materiałów”4. |
Cel ten, jakkolwiek słuszny, na gruncie PrUpN nie powinien być realizowany na drodze tak drastycznego zniweczenia zasad rządzących tym postępowaniem, jak uczyniła to OchrNabLokMU, która w znacznym stopniu utrudni, jeśli nie uczyni niemożliwym realizację podstawowych celów postępowania upadłościowego.
W myśl OchrNabLokMU, w PrUpN, w części trzeciej po art. 425 dodaje się Tytuł Ia: „Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów”. Zgodnie z przyjętymi tam rozwiązaniami, w systemie prawa upadłościowego i naprawczego wprowadzono bardzo istotne zmiany:
1) z chwilą ogłoszenia upadłości dewelopera powstaje nie jedna, lecz kilka mas upadłości („osobna masa upadłości”, na którą składają się elementy wymienione w OchrNabLokMU);
2) utworzona została superuprzywilejowana grupa wierzycieli;
3) utworzony został nowy organ w postępowaniu upadłościowym – zgromadzenie nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanego „zgromadzeniem nabywców”;
4) zgromadzenie to podejmuje obligatoryjnie uchwałę w przedmiocie, de facto, dalszego toku postępowania upadłościowego;
5) powstają nowe obowiązki dla syndyka (a w postępowaniu upadłościowym z możliwością zawarcia układu – zarządcy).
Osobne masy upadłości
W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty, mające na celu ukończenie przedsięwzięcia deweloperskiego po ogłoszeniu upadłości dewelopera, wnoszone przez [...]