Abstrakt

I. Użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego, zaś obowiązek uiszczania właścicielowi gruntu opłaty rocznej jest świadczeniem umownym. Zmiana opłaty rocznej¹ wymaga dokonania wypowiedzenia zmieniającego umowę o oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste². Oświadczenie organu reprezentującego Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty jest jednostronną czynnością prawa cywilnego³. Odmowa przyjęcia zaproponowanej oferty rocznej łączy się ze złożeniem wniosku o ustalenie, że aktualizacja wysokości opłaty nie jest uzasadniona bądź jest uzasadniona w innej wysokości. W przeciwnym razie obowiązuje opłata w nowej, zaoferowanej w wypowiedzeniu, wysokości. Dochodzi do milczącego przyjęcia oferty i tym samym do zmiany treści umowy użytkowania wieczystego⁴.

Spory powstające na tle użytkowania wieczystego są jedną z najliczniejszych grup wśród spraw z zakresu gospodarki nieruchomościami⁵. Postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ma charakter sprawy cywilnej w znaczeniu materialnym⁶, jednak procedura ta ma złożony i wieloetapowy charakter. Artykuły 78–80 GospNierU wprowadzają tzw. względną czasową niedopuszczalność drogi sądowej. Ustawodawca przewidział bowiem konieczność przeprowadzenia postępowania przedsądowego (prejurysdykcyjnego)⁷, gdyż w razie wypowiedzenia dotychczasowej opłaty użytkownik wieczysty musi kwestionować propozycję właściwego organu przed samorządowym kolegium odwoławczym, zaś dopiero wyczerpanie tego etapu umożliwia zwrócenie się do sądu powszechnego⁸. Nieskorzystanie z drogi postępowania przedsądowego⁹ przed zgłoszeniem roszczeń w postępowaniu cywilnym powoduje, że pismo inicjujące postępowanie sądowe podlega odrzuceniu na podstawie art. 199 § 1 KPC¹⁰.

Przewidzianą współcześnie¹¹ procedurę aktualizacji opłaty rocznej na etapie przedsądowym dzieli się na cztery etapy, tj.¹²:

1) wypowiedzenie przez właściwy organ wysokości dotychczasowej opłaty połączone z ofertą przyjęcia jej nowej wysokości;

2) złożenie przez użytkownika wieczystego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości;

3) postępowanie przed samorządowym kolegium odwoławczym, które w razie braku zawarcia ugody kończy się wydaniem orzeczenia;

4) wniesienie sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego. Sprzeciw nie jest pismem kierowanym do sądu, lecz do organu administracyjnego, jakim jest kolegium. Środek ten osadzony jest w postępowaniu administracyjnym¹³ i ma charakter anulacyjny.

II. Rozszerzenie powództwa w sprawie o ustalenie wysokości opłaty rocznej w zakresie, w jakim nie zostało uprzednio przeprowadzone postępowanie przed samorządowym kolegium odwoławczym, jest niedopuszczalne¹⁴. W praktyce sądów powszechnych powstają natomiast [...]