Abstrakt
I. Przysługiwanie kilku podmiotom prawa własności wyodrębnionych lub niewyodrębnionych prawnie lokali stwarza niejednokrotnie trudności w określeniu zakresu uprawnień poszczególnych współwłaścicieli. Jednym z problemów, dostrzeżonych przed laty w tej materii, była kwestia dopuszczalności zaskarżenia uchwały przez współwłaściciela, który nie brał udziału w głosowaniu. Rozważenie tego zagadnienia przywiodło Sąd Najwyższy do sformułowania w uchwale z 14.7.2005 r., III CZP 43/051, trafnej tezy, że „Współwłaściciel samodzielnych lokali niewyodrębnionych jest legitymowany do wytoczenia powództwa przewidzianego w art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (…)”2.
W argumentacji stanowiącej osnowę tego zapatrywania podjęty został również istotny dla praktyki stosowania prawa wątek możliwości „indywidualnego”, „samodzielnego” udziału w głosowaniu każdego ze współwłaścicieli. Sąd Najwyższy negatywnie ocenił dopuszczalność takiego uczestnictwa w podejmowaniu uchwał zarówno w odniesieniu do współwłaścicieli lokali, będących przedmiotem odrębnej własności, jak i lokali samodzielnych, lecz niewyodrębnionych prawnie.
Zdaniem Sądu, współwłaściciele mogą głosować jedynie „siłą całego udziału” w nieruchomości wspólnej, ponieważ udział taki, stanowiący prawo związane z własnością lokali, jest niepodzielny3. Skoro zaś przypada on „współwłaścicielom niepodzielnie, to (…) należy przyjąć, że wszelkie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu tą nieruchomością wymagają jednolitego stanowiska współwłaścicieli”4. W razie braku zgody, współwłaścicielom pozostaje możliwość wystąpienia do Sądu o rozstrzygnięcie, uwzględniające cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC). Do odmiennego wniosku nie prowadzi także, zdaniem SN, argument odwołujący się do niezamieszczenia w ustawie o własności lokali przepisu, będącego odpowiednikiem art. 11 obowiązującego przed dniem 1.1.1965 r. rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z 24.10.1934 r. o własności lokali5. Mimo bowiem braku stosownej regulacji, zbieżna konkluzja wynika ze „szczególnego charakteru własności jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, z którą wiąże się prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie (…)”.
II. Prezentowane tu zapatrywanie SN miało istotny wpływ na kształtowanie się trybu podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe. Głos odpowiadający całemu udziałowi w nieruchomości wspólnej, związanemu z prawem do lokalu (lokali), był brany w rachubę jedynie wówczas, gdy wyrażał jednobrzmiące stanowisko wszystkich uprawnionych. W konsekwencji [...]