Abstrakt

Kwalifikacja prawna kontraktów o wykonawstwo zawieranych w budowlanym procesie inwestycyjnym od lat wzbudza kontrowersje tak w doktrynie prawa, jak i w orzecznictwie sądowym. Dyskusje kwalifikacyjne toczą się najczęściej w odniesieniu do umów, których treścią jest świadczenie usług budowlanych służących wzniesieniu nowego, dotąd nieistniejącego, obiektu. Natomiast umowom wykonywanym przez prowadzenie robót budowlanych w obiektach już uprzednio oddanych, poświęca się zdecydowanie mniej uwagi. Należy zauważyć, że roboty budowlane w rozumieniu ustawy z 7.7.1994 r. – prawo budowlane¹ obejmują nie tylko budowę sensu stricto, ale także szereg innych czynności budowlanych objętych zakresem remontu, odbudowy, przebudowy, nadbudowy czy rozbudowy. Usługi o ich wykonanie także są przedmiotem kontraktów zawieranych w obrocie, a kwalifikacja prawna konkretnych umów zawieranych w tym celu w obrocie bywa niełatwa. Niniejszy artykuł dotyczy problemu rozstrzygnięcia takich problemów kwalifikacyjnych na gruncie prawa cywilnego, jak i ustalenia zakresu obowiązków wynikających z PrBud w związku z wykonywaniem wspomnianych kontraktów. Istotne znaczenie dla wskazanego zagadnienia mieć będzie zwłaszcza przedstawione przez Autora rozgraniczenie pomiędzy poszczególnymi rodzajami wymienionych wyżej robót budowlanych.

Elementy przedmiotowo istotne umowy o remont

Zgodnie z regulacją przepisu art. 658 KC, umowa o remont jest podtypem umowy o roboty budowlane, a przepisy odnoszące się do tej ostatniej stosuje się do niej w całości, choć odpowiednio. Stoję przy tym na stanowisku, że do elementów przedmiotowo istotnych umowy o roboty budowlane należą: po stronie inwestora – zobowiązanie do zapłaty umówionego wynagrodzenia, natomiast po stronie wykonawcy – zobowiązanie do oddania obiektu. Obiekt jest przy tym przedmiotem świadczenia o tyle charakterystycznym, że w każdym wypadku wykonywany jest przez prowadzenie robót budowlanych, a do jego oznaczenia dochodzi zawsze za pomocą projektu. Tę ostatnią cechę należy postrzegać w ten sposób, że przedmiot świadczenia wykonawcy budowlanego jest na tyle skomplikowany, iż nie może zostać praktycznie skutecznie opisany w inny sposób niż za pomocą projektu (w szczególności za pomocą opisu słownego). Stąd też zawsze musi podlegać projektowaniu². Natomiast gdyby określony przedmiot mógł być praktycznie skutecznie opisany inaczej, to choćby był wykonywany przez prowadzenie robót budowlanych, powinien być kwalifikowany, moim zdaniem, jako dzieło³. Uznaję przy tym, że projekt, o którym stanowią przepisy art. 647 KC, nie musi być projektem budowlanym, ale mogą być to także i inne opisy zamawianego obiektu, niespełniające wymogów stawianych projektom budowlanym⁴. Mogłyby być to m.in. w pewnych okolicznościach szkice i rysunki, o których stanowi przepis art. 30 ust. 2 PrBud, czy niektóre z części samego projektu budowlanego wskazywane w przepisie art. 34 ust. 3 PrBud. Ostatecznie, przez projekt na gruncie umowy o roboty budowlane należy zatem rozumieć dokumentację zawierającą założenia, rysunki, obliczenia, opisy itp., dotyczące wykonania danego obiektu⁵, i w ten sposób obejmującą swym zakresem również projekt budowlany w rozumieniu przepisów PrBud⁶. Podobnie obiekt w rozumieniu prawa cywilnego nie jest tożsamy z obiektem budowlanym, mogąc być tak budynkiem czy budowlą, jak i zespołem takich obiektów budowlanych, czy też częścią budynku lub budowli, co do której można stwierdzić jej samodzielność pod względem technicznym lub technologicznym z punktu widzenia dokumentacji projektowej⁷.

Ujęcie takie, moim zdaniem, pozwala na doprecyzowanie zakresu zastosowania instytucji prawnej umowy o roboty budowlane, a także na wykluczenie z zakresu tego typu kontraktów zamówień na roboty błahe, przyczyniając się w ten sposób do wyznaczenia prawidłowych obszarów zastosowania umów o roboty budowlane oraz o dzieło w obrocie.

W wypadku umowy o remont można mieć przy tym wątpliwości, czy jej elementem przedmiotowo istotnym jest również zobowiązanie do dostarczenia projektu. Z jednej strony można bowiem twierdzić, że remontowane obiekty zostały już uprzednio wykonane zgodnie z odpowiednimi projektami, w związku z czym wykonawca przystępując do remontu istniejącego obiektu ma w naturze dostęp do efektów realizacji założeń projektowych, wiedząc tym samym dokładnie, co ma zrobić – odtworzyć ich stan pierwotny, działając zgodnie z przepisami prawa obowiązującymi w tym zakresie i z zasadami wiedzy technicznej. Do odmiennych wniosków można dojść jednak zauważając, że stosunkowo błahe roboty odtworzeniowe w ogóle nie powinny wchodzić w zakres remontu, będąc jedynie pracami z zakresu bieżącej konserwacji obiektu⁸. Definicja remontu ustanawiana przepisami PrBud literalnie odróżnia remont od bieżącej konserwacji, obu przypisując cechę robót odtworzeniowych (art. 3 pkt 8 PrBud). Faktyczna delimitacja ich zakresów przysparza co prawda wielu trudności, co znajduje swój wyraz w orzecznictwie sądowym⁹. Niemniej stoję na stanowisku, że zakresem remontu objęte są te roboty, których przedmiotem będzie przywracanie obiektowi cech uprzednio posiadanych, a utraconych ze względu na zniszczenie lub ich zużycie pewnych jego elementów w stopniu pozbawiającym je ich pierwotnych funkcji. A w takim wypadku wykonawca budowlany na podstawie oględzin obiektu mógłby co najwyżej domniemywać pierwotnych właściwości elementów, które zostały zniszczone lub uległy zużyciu. W rzeczywistości zapewne niejednokrotnie takie domniemanie, z uwagi na doświadczenie i wiedzę wykonawcy będącego profesjonalistą, byłoby zgodne z prawdą. Niemniej, skoro sam obiekt, po utracie określonych cech, z natury rzeczy nie może wskazywać na ich istnienie, odtworzenie tych cech powinno nastąpić na podstawie pierwotnego projektu, zgodnie z nim, przy uwzględnieniu, że w ramach remontu dozwolone jest użycie wyrobów budowlanych innych niż użyte pierwotnie¹⁰.

Przedmiot świadczenia wykonawcy umowy remontowej

Jeśli chodzi zaś o sam przedmiot świadczenia wykonawcy, pewne wątpliwości może wzbudzać również stanowisko SN wyrażone w orzeczeniu z 22.9.1972 r.¹¹, zgodnie z którym umowa remontowa w rozumieniu przepisu art. 658 KC nie może dotyczyć odrębnych pomieszczeń w budynkach. Regulacja kodeksowa umowy o roboty budowlane ma bowiem, zdaniem sądu, charakter lex specialis i jako taka nie może być stosowana rozszerzająco – do sytuacji nieobjętych literalnie jej zakresem zastosowania. Kwestionując powyższy pogląd zauważyć należy, że o zachodzeniu w omawianym zakresie relacji ogólności i szczegółowości można by mówić tylko w wypadku uznania, że umowa o roboty budowlane jest podtypem umowy o dzieło, która to teza, zdaniem autora i przeważającej części doktryny, nie zasługuje na poparcie¹². Po drugie, nie sposób nie dostrzec, że lokal jest częścią budynku. Logiczną konsekwencją tej konstatacji musi być i stwierdzenie, że nawet jeśli roboty prowadzone są wyłącznie w jednym z lokali budynku, a spełniają definicję remontu ustanawianą przez przepisy PrBud, są także remontem budynku. Sądzę zatem, że remontem w rozumieniu przepisu art. 658 KC może być objęta również część budynku – w tym, jak lokal, nosząca cechy samodzielności – w związku z czym i do niej w pełni odnoszą się poczynione wyżej uwagi o charakterze i treści umowy remontowej.

Sąd Najwyższy dochodzi jednak do prezentowanego wniosku poprzez odpowiednie zastosowanie przepisu art. 647¹ KC, z którego regulacji wynika, że generalny wykonawca może wykonywać swoje zobowiązanie z wykorzystaniem podwykonawców, co z kolei prowadzi sąd do wniosku, że [...]