Abstrakt

Przedmiotem niniejszego opracowania jest próba oceny sytuacji, w jakiej znajdzie się członek wspólnoty mieszkaniowej spłacający zobowiązanie istniejące w stosunku do podmiotów dla niej „zewnętrznych”. Zagadnienie to jest bowiem w praktyce problemem dość częstym, zaś rozbieżność poglądów odnoszących się do oceny charakteru jurydycznego samej wspólnoty – a co za tym idzie – zakresu możliwych do zastosowania w omawianej sytuacji konstrukcji prawnych, stanowi nadal przedmiot wielu wątpliwości, przejawiających się zwłaszcza w, często dość odmiennych od siebie, rozstrzygnięciach organów sądowych.

Wprowadzenie

Mimo upływu wielu lat od wejścia w życie ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali¹ jedno z podstawowych dla niej zagadnień, a mianowicie charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej oraz odpowiedzialności jej członków za zobowiązania „zewnętrzne” pozostaje nadal sporny. W doktrynie oraz orzecznictwie ścierają się bowiem nadal dwa przeciwstawne stanowiska, z których jedno uznaje wspólnotę mieszkaniową za ułomną osobę prawną, a więc jednostkę, która może we własnym imieniu nabywać prawa oraz zaciągać zobowiązania². Z drugiej zaś strony, podnoszone są głosy, że konstrukcja wspólnoty mieszkaniowej nie umożliwia utożsamienia jej z jednostkami, do których odnosi się norma art. 33¹ KC, a tym samym – że nie może ona wprost nabywać praw i obowiązków we własnym imieniu i ze skutkiem dla własnego majątku³. Tym samym, dokonana z dniem 25.9.2003 r. zmiana Kodeksu cywilnego⁴ wprowadzająca trzecią, oprócz osób fizycznych i prawnych (art. 1 KC), grupę podmiotów stosunków cywilnoprawnych nie rozstrzygnęła istniejącego wcześniej problemu, a jedynie przesunęła go na nieco inną płaszczyznę: dokonania kwalifikacji konkretnej struktury organizacyjnej do kategorii ułomnych osób prawnych⁵.

Charakter odpowiedzialności członków wspólnoty

Zagadnieniem o podstawowym znaczeniu dla tematyki niniejszego opracowania jest określenie charakteru prawnego odpowiedzialności członków wspólnoty mieszkaniowej za jej zobowiązania. Jako kwestia bezpośrednio pochodna od podniesionego już problemu oceny charakteru jurydycznego samej wspólnoty, zagadnienie to również nie jest wolne od pewnych wątpliwości.

Podstawę dla próby udzielenia odpowiedzi na postawione pytanie stanowić będzie regulacja art. 6 oraz art. 17 WłLokU rozpatrywana w kontekście art. 33¹ § 2 KC.

Z jednej bowiem strony, art. 6 WłLokU wskazuje, że wspólnota może zaciągać zobowiązania, co interpretowane jest najczęściej jako możność stania się podmiotem zobowiązania przez samą wspólnotę⁶, która wobec tego – zgodnie z zasadą ogólną – sama ponosić będzie za nie odpowiedzialność⁷.

Z drugiej zaś, zgodnie z wyraźną dyspozycją art. 17 WłLokU, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

W kontekście zestawienia powołanych przepisów za istotne uznać należy dwa pytania: po pierwsze, jaki wpływ na procedurę dochodzenia zobowiązań przez wierzycieli mieć będą dyspozycje powołanych regulacji? Po drugie zaś, jaki jest stosunek art. 17 WłLokU do art. 33¹ § 2 KC?

Odnosząc się do pierwszego z powyższych zagadnień wskazać należy, że odpowiedzialność samej wspólnoty określić należy jako pierwszorzędną (primar)⁸. Skoro bowiem może ona zaciągać zobowiązania, wobec braku wyraźnego odmiennie ukształtowanego rozwiązania, zastosować należy zasadę ogólną, zgodnie z którą za zobowiązania odpowiada właśnie ten podmiot, który je zaciągnął. Tym samym, ewentualna odpowiedzialność innych osób, w tym wypadku – zgodnie z dyspozycją art. 17 WłLokU – członków wspólnoty mieszkaniowej, mieć musi charakter uzupełniający (pomocniczy). Celowe więc wydaje się rozpatrzenie wskazanego zagadnienia w kontekście regulacji odpowiedzialności solidarnej oraz subsydiarnej.

Uwagi dotyczące ewentualnego solidarnego charakteru odpowiedzialności rozpocząć należałoby od [...]