Abstrakt

W kontekście art. 151 KC w nauce prawa cywilnego od wielu lat istnieje kontrowersja co do określenia sytuacji prawnej fragmentu budynku, wzniesionego przez właściciela nieruchomości wyjściowej na cudzym, sąsiednim gruncie. Niniejszy artykuł prezentuje różnorodne koncepcje dotyczące tego zagadnienia, zwieńczone poglądem Autora na ten temat.

Przegląd stanowisk prezentowanych w nauce prawa cywilnego

W świetle pierwszego poglądu twierdzi się, że fragment budynku, wzniesiony przez właściciela nieruchomości wyjściowej na cudzym, sąsiednim gruncie staje się z chwilą ustanowienia tzw. służebności budynkowej częścią składową nieruchomości władnącej (wyjściowej)¹. Z takiego stwierdzenia wyprowadza się co najmniej trzy wnioski. Po pierwsze, dopóki wskazana wyżej służebność nie powstanie, dopóty część budynku wzniesiona na gruncie sąsiednim jest traktowana jako jego część składowa. W rezultacie właścicielem jednej części budynku jest właściciel gruntu sąsiedniego, podczas gdy prawo własności pozostałego fragmentu budynku przysługuje właścicielowi nieruchomości wyjściowej. Po drugie, akcentuje się, że w momencie powstania służebności określonej w art. 151 zd. 2 KC właścicielem całego budynku staje się właściciel gruntu władnącego (wyjściowego). Po trzecie, zauważa się, że w momencie wygaśnięcia wskazanej wyżej służebności, właściciel gruntu sąsiedniego staje się z powrotem właścicielem części budynku znajdującej się na jego posesji². W ramach uzasadnienia tej koncepcji w literaturze zwrócono przede wszystkim uwagę na to, że wynikająca z art. 48 KC zasada superficies solo cedit stanowi normę iuris cogentis³. Z tego zaś wynikają dwa wnioski. Pierwszy, że do treści prawa służebności nie mogą być umownie wprowadzane takie postanowienia, które z budynków (a także z innych urządzeń) wzniesionych w wykonaniu służebności na gruncie służebnym, czyniłyby część składową prawa służebności, co z kolei czyniłoby z nich (zob. art. 50 KC) część składową nieruchomości władnącej. Drugi, że inaczej jest wtedy (i tylko wtedy), gdy przepis szczególny wyraźnie dopuszcza powstanie takiej sytuacji⁴. Jako przykład takiego przepisu wskazuje się właśnie na art. 151 KC⁵. Nawiązując do jego brzmienia twierdzi się, że: „Ze względu na to, iż służebność (tzw. budynkowa – W.G.) stanowi część składową gruntu władnącego (art. 50 KC), jej ustanowienie sprawia, że część budynku lub innego urządzenia trwale związana z nieruchomością sąsiednią staje się częścią składową gruntu władnącego (wyjściowego), a tym samym – w wyniku dania pierwszeństwa zasadzie co do jedności prawnej budynku nad zasadą superficies solo cedit – własnością właściciela tego gruntu”⁶. Zwolennicy prezentowanego punktu widzenia wskazują, że: „W pierwszym wypadku (tj. w wypadku ustanowienia na rzecz właściciela gruntu wyjściowego tzw. służebności budynkowej – W.G.) ta część budynku lub urządzenia, która się znajduje na gruncie sąsiada na prawie służebności gruntowej, nie będzie częścią składową gruntu sąsiada, lecz będzie związana ze służebnością gruntową i w związku z tym wraz z tą służebnością będzie stanowić – zgodnie z art. 50 KC – część składową nieruchomości władnącej”⁷.

Wyraziciele drugiego (cieszącego się chyba większą popularnością) zapatrywania uważają, że w przypadku wzniesienia fragmentu budynku na sąsiednim, cudzym gruncie, ta część budynku w żadnym razie nie może być traktowana jako część składowa powyższej nieruchomości. W rozważanym przypadku właścicielem całego budynku jest wyłącznie jeden podmiot prawa⁸, tj. osoba, na której gruncie została posadowiona jego główna (większa) część, czyli właściciel nieruchomości wyjściowej⁹. Wskazana konstatacja w żaden sposób nie jest uzależniona od faktu ustanowienia tzw. służebności budynkowej, a także od dokonania wykupu. W konsekwencji właściciel nieruchomości wyjściowej jest uważany za właściciela całego budynku zarówno wtedy, gdy nie doszło do ustanowienia na jego rzecz wskazanej służebności, a także wtedy, gdy nie stał się on (w drodze wykupu) właścicielem zajętego fragmentu cudzego gruntu.

W literaturze sformułowano cały szereg argumentów mających świadczyć o trafności referowanego punktu widzenia. Po pierwsze, twierdzi się, że w sytuacji objętej hipotezą art. 151 KC teoretycznie mógłby znaleźć zastosowanie zarówno art. 47 § 1 KC, jak również art. 48 i 191 KC¹⁰. Nawiązanie do tej pierwszej regulacji byłoby konsekwencją traktowania budynku lub innego urządzenia jako jednej całości. Wychodząc z takiego założenia zwrócono uwagę, że skoro w przypadku przekroczenia granicy główna część budynku jest posadowiona na gruncie wyjściowym, a jego mniejsza część znajduje się na nieruchomości sąsiedniej, to ten ostatni fragment budynku będąc trwale związany z jego większym fragmentem powinien być traktowany jako element większej całości, czyli po prostu część składowa całego budynku (art. 47 § 2 KC)¹¹. W takim stanie rzeczy, ze względu na brzmienie art. 47 § 1 KC, nie byłoby dopuszczalne, aby kto inny mógł być właścicielem fragmentu budynku znajdującego się na gruncie sąsiednim, a kto inny właścicielem pozostałej jego części, posadowionej na nieruchomości wyjściowej. Właścicielem całego budynku mógłby być tylko właściciel jednej z zajętych posesji, tj. właściciel gruntu wyjściowego. Z drugiej jednak strony podkreśla się, że skoro budynek jest trwale związany z co najmniej dwoma gruntami, to istnieją podstawy do stosowania także zarówno art. 48, jak i art. 191 KC¹². Nawiązanie do obydwu tych regulacji pozwalałoby zaś na sformułowanie wniosku, że część budynku wzniesiona na nieruchomości sąsiedniej stanowi część składową tego gruntu, podczas gdy pozostały jego fragment należałoby traktować za część składową nieruchomości wyjściowej. Wobec takiego postawienia sprawy w literaturze zwrócono uwagę, że w rozważanym przypadku, tj. w sytuacji związanej z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, przepisy art. 47 § 1 oraz art. 48 i 191 KC pozostają ze sobą w sprzeczności, która może być rozwiązana jedynie poprzez przyznanie pierwszeństwa temu pierwszemu unormowaniu¹³. Uzasadnieniem dla wskazanego stanowiska ma być to, że: „(…) wynikająca z istoty rzeczy jedność budynku z jego częściami składowymi musi być uznana za bardziej podstawową, fundamentalną, niż oparta na pewnej konwencji idea powiązania gruntu i naniesień, wyrażona w zasadzie superficies solo cedit”¹⁴. W tym ujęciu przepis art. 151 KC zawiera jeden z wyjątków od zasady wyrażonej w art. 48 KC, polegający na tym, że część budynku, wzniesiona na nieruchomości sąsiedniej, jest objęta łącznie z częścią zbudowaną przez właściciela na swoim gruncie, własnością gruntu, na którym została wzniesiona ta pozostała (większa) część budynku.

Po drugie, jak się podnosi, akceptacja poglądu uznającego, że [...]