Abstrakt

Przedmiotem niniejszego artykułu jest instytucja wzmianki w księdze wieczystej, która poprzez wyłączenie zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, umożliwia ochronę praw związanych z nieruchomością, lecz nieujawnionych jeszcze w księdze wieczystej.

Wstęp

Historycznie rzecz ujmując, wzmianka w księdze wie­czystej znana jest w polskim prawie już od początku XIX w., gdy polski ustawodawca zrezygnował z zasady wpisu konstytutywnego w księdze wieczystej i przyjął wraz z Kodeksem Napoleona obowiązujący do dziś model umowy o podwójnym skutku zobowiązująco-rozporządzającym uznano, że należy wprowadzić pewne rozwiązania ochronne w celu zabezpieczenia okresu pomiędzy przeniesieniem prawa własności a ujawnieniem tego faktu w księdze wieczystej. W tym celu w ustawie z 14.4.1818 r.¹ przyjęto w art. 11 zasadę, że wszelkie tytuły, stanowiące prawo rzeczowe, dopóki nie zostały ujawnione w księdze wieczystej, są tylko prawami osobistymi. Ponadto, zgodnie z art. 23 tej ustawy „pisarz aktowy lub Regent przyjmując umowy, oświadczenia, i żądania stron, obowiązany jest zapisać w wykazie hypotecznym, iż zastrzega się miejsce dla wpisu wywołanego tym żądaniem”. Przyjmuje się², że wspomniana instytucja „zastrzeżenia miejsca” była pierwowzorem dzisiejszej wzmianki w księdze wieczystej.

Funkcją ksiąg wieczystych jest odzwierciedlenie stanu prawnego nieruchomości. W tym celu ustawodawca wprowadził zasadę wiarygodności wpisów w księgach wieczystych, z której wynika m.in. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych³ (dalej: rękojmia). Przepisy o rękojmi przyjmują w imię bezpieczeństwa obrotu bezwzględną przewagę stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym⁴. Ze względu na fakt, że prawie cały obrót prawami związanymi z nieruchomościami odbywa się pozaksięgowo, to większość wpisów ma charakter deklaratywny. Prowadzi to często do czasowej⁵ niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Z tego względu niezbędne są wszelkie środki prawne umożliwiające zabezpieczenie nabytych praw do nieruchomości, zanim zostaną one ujawnione w księdze wieczystej w formie wpisu. Funkcję taką spełnia instytucja wzmianki w księdze wieczystej, która obok ostrzeżenia⁶ jest jednym z instrumentów ochrony rzeczywistego właściciela nieruchomości nieujawnionego w księdze wieczystej. Jej funkcja ochronna przejawia się w tym, że zgodnie z art. 8 KWU, dokonanie wzmianki w księdze wieczystej wyłącza rękojmię. Dodatkowo skuteczność ujawnienia wzmianki wzmocniona jest przez zasadę tzw. formalnej jawności ksiąg wieczystych⁷ wyrażonej w art. 2 KWU, zgodnie z którą księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Należy wskazać, że wzmianka w księdze wieczystej nie jest wpisem (orzeczeniem), bowiem nie stanowi adnotacji wskazującej na zmianę stanu prawnego nieruchomości lub na ustalenie tego stanu zgodnie z rzeczywistą sytuacją prawną nieruchomości. Wzmianka informuje tylko o możliwości dokonania wpisu⁸. W konsekwencji wzmiance nie można przypisać skutków materialnoprawnych⁹, z którymi wiąże się wpis.

Rodzaje wzmianek w księdze wieczystej

Zgodnie z art. 8 KWU, ze względu na podstawę ujawnienia wzmianki w księdze wieczystej, można wyróżnić cztery jej rodzaje. Są to:

1) wzmianka o wniosku,

2) wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza,

3) wzmianka o apelacji,

4) wzmianka o kasacji.

Wzmianka o wniosku

Wzmianka o wniosku jest informacją ostrzegającą o złożeniu do sądu wieczystoksięgowego niezałatwionego jeszcze wniosku o wpis, który po jego dokonaniu może zmienić treść księgi wieczystej¹⁰. Zgodnie z art. 626⁷ § 2 KPC, niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych zaznacza się w odpowiednim dziale księgi wieczystej w łamie 1 numer wniosku (wzmianka o wniosku). Wzmianka taka składa się z numeru kolejnego dziennika Kw, w którym wniosek został oznaczony, z dodaniem dwóch końcowych cyfr danego roku¹¹. Jeżeli wniosek dotyczy wpisów w dwóch lub więcej działach tej samej lub różnych ksiąg, wzmianki o tym wniosku zamieszcza się w każdym z tych działów¹².

Rozpoznanie wniosku o wpis w księdze wieczystej kończy się wydaniem orzeczenia (art. 626⁸ § 6 KPC). Uwzględnienie wniosku zgodnie z żądaniem wnioskodawcy następuje poprzez dokonanie wpisu, od którego przysługuje apelacja – jeśli wpis został dokonany przez sędziego, albo skarga na orzeczenie referendarza, jeśli wpis został dokonany przez referendarza.

Wykreślenie wzmianki o wniosku następuje z urzędu, niezwłocznie po dokonaniu wpisu, po uprawomocnieniu się postanowienia o odmowie dokonania wpisu lub odrzuceniu wniosku albo o umorzeniu postępowania albo po uprawomocnieniu się zarządzenia o zwrocie wniosku.

Powstaje pytanie, czy każda (jakakolwiek) wzmianka o wniosku wyłącza rękojmię, skoro przepisy nie ograniczają skuteczności ujawnionej wzmianki od konkretnego rodzaju wniosku o wpis. Zdaniem P. Sicińskiego¹³: „wykładnia taka jakkolwiek językowo uzasadniona nie dałaby się pogodzić z celem, dla którego wzmianka jest wpisywana. Przepisy dotyczące wzmianki muszą być bowiem interpretowane systemowo, zgodnie z celem i duchem prowadzenia ksiąg wieczystych. (...) Generalizując, nie wydaje się systemowo uzasadnione przyjęcie, że wyłącza rękojmię wzmianka o wniosku, który nie dotyczy ujawnienia własności albo innego prawa rzeczowego – a które to nabycia chronione są rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 KWU)”. Pogląd ten, co do zasady, uznać należy za trafny w kontekście samej rękojmi, gdyż chroni ona jedynie nabycie własności lub innego prawa rzeczowego. Jednak skuteczność samej wzmianki nie ogranicza się tylko do wyłączenia działania rękojmi. Z ujawnieniem wzmianki w księdze wieczystej wiąże się domniemanie określonego stanu wiedzy¹⁴ stron dokonujących czynności prawnej, której przedmiotem jest nieruchomość. Zgodnie z art. 16 KWU, w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia¹⁵. Zatem, gdy w momencie sprzedaży nieruchomości w księdze wieczystej ujawniona była wzmianka o wpisie takiego prawa osobistego lub roszczenia, to nie jest ona chroniona rękojmią, gdyż rękojmia zgodnie z art. 5 KWU, chroni jedynie prawo własności i inne prawa rzeczowe. Natomiast fakt ujawnienia powyższej wzmianki powoduje, że ewentualny nabywca nieruchomości nie będzie mógł zasłaniać się niewiedzą o istnieniu tego prawa lub roszczenia.

Wzmianka o skardze na orzeczenie referendarza

Skarga na orzeczenie referendarza jest środkiem zaskarżenia, a wzmianka o niej umieszczana jest w księdze wieczystej w momencie wniesienia skargi. Informuje, że w wyniku rozpatrzenia wniesionej skargi, orzeczenie referendarza może ulec zmianie. Zgodnie z art. 398²² § 2 KPC, w razie wniesienia skargi na orzeczenie referendarza traci ono moc. Jednak zgodnie z art. 518¹ § 3 KPC, w razie wniesienia skargi na wpis w księdze wieczystej, wpis nie traci mocy. W związku z powyższym, art. 518¹ § 3 KPC stanowi lex specialis w stosunku do art. 398²² § 2 KPC, a w konsekwencji orzeczenia referendarza należy podzielić na te będące wpisem oraz na inne orzeczenia nie będące wpisem. W pierwszym przypadku, wniesienie skargi nie skutkuje utratą mocy wpisu, natomiast w pozostałych sytuacjach – orzeczenie utraci moc.

Wzmianka o apelacji lub kasacji

Zarówno apelacja, jak i kasacja, są środkami zaskarżenia, z tym że pierwsza zaliczana jest do zwyczajnych, a druga do nadzwyczajnych środków zaskarżenia. Przepisy o postępowaniu wieczystoksięgowym zawierają w wąskim zakresie uregulowanie dotyczące apelacji i kasacji. Artykuł 626¹¹ § 1 KPC stanowi, że niezwłocznie po wniesieniu apelacji sąd z urzędu wpisuje o niej wzmiankę w księdze wieczystej. Natomiast w razie wniesienia skargi kasacyjnej, wpisu wzmianki o skardze kasacyjnej dokonuje się z urzędu niezwłocznie po przedstawieniu przez zainteresowanego zawiadomienia o wniesieniu skargi kasacyjnej (art. 626¹¹ § 2 KPC). Zdaniem [...]