Abstrakt

W dniu 20.2.2011 r. wchodzi w życie nowelizacja przepisów o hipotece¹, która m.in. wprowadza nową instytucję normatywną – uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Instytucja ta ma umocnić pozycję prawną właściciela w przypadku, gdy wygasa hipoteka, która obciąża przysługującą mu nieruchomość². Celem niniejszego artykułu jest analiza podstawowych przesłanek wykonywania tego uprawnienia. W artykule omówiono m.in. sposoby powstania uprawnienia właściciela do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, charakter uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym oraz sposoby jego wykonywania, zasady ustanowienia nowej hipoteki i przeniesienia hipoteki na opróżnione miejsce hipotecz­ne, a także zaprezentowano restrykcyjne i liberalne stanowisko doktryny w zakresie granic wykonywania uprawnienia właściciela nieruchomości do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym oraz podstawy wpisu nowej hipoteki na opróżnionym miejscu hipotecznym.

Reguła „posuwania się hipotek naprzód”

Do 20.2.2011 r. w prawie polskim w pełnym zakresie obowiązuje ogólna reguła „posuwania się hipotek naprzód”³. Reguła ta oznacza, że w przypadku, gdy hipoteka na nieruchomości wygasa, hipoteki i inne prawa obciążające tę nieruchomość z niższym pierwszeństwem automatycznie przesuwają się o jedno miejsce w hierarchii („awansują” w kolejności wykonywania i zaspokojenia). Wspomniane przesunięcie nie następuje, jeżeli istnieją prawa posiadające równe pierwszeństwo z wygasłą hipoteką – prawa te „zapełniają” miejsce po takiej hipotece, polepszając z reguły swoje perspektywy odnośnie do zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Wygaśnięcie hipoteki nie ma natomiast wpływu na prawa posiadające wyższe pierwszeństwo.

Reguła „posuwania się hipotek naprzód” wynika z przepisów normujących pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych (zob. art. 249 KC, art. 12 KWU⁴).

Od 20.2.2011 r. zacznie obowiązywać przepis, który wprowadza istotny wyłom w omawianej regule (art. 101¹ ust. 1 KWU). Przepis ten przewiduje, że wygaśnięcie hipoteki nie powoduje automatycznego „awansu” praw posiadających niższe pierwszeństwo ani poprawy sytuacji praw, które mają równe pierwszeństwo z wygasłą hipoteką. W miejsce obciążenia hipotecznego w majątku właściciela nieruchomości powstaje uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem po wygasłej hipotece. Innymi słowy, na podstawie art. 101¹ ust. 1 KWU wygaśnięcie hipoteki zasadniczo nie zmienia sytuacji prawnej pozostałych osób, którym przysługują prawa dotyczące określonej nieruchomości, niezależnie od ich pierwszeństwa.

W nowym stanie prawnym reguła „posuwania się hipotek naprzód” odzyskuje znaczenie w przypadkach, w których uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym w ogóle nie powstaje (np. art. 101¹¹ KWU), wygasa (np. art. 101⁴ ust. 1 KWU) lub nie podlega uwzględnieniu (art. 101³ ust. 2 KWU). Podstawą prawną stosowania tej reguły jest wówczas ogólny art. 249 KC w zw. z art. 12 KWU.

Regułę „posuwania się hipotek naprzód” odpowiednio stosuje się do – innych niż hipoteka – ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości (użytkowania i służebności) oraz do praw osobistych i roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej (art. 20 ust. 1 KWU).

Powstanie uprawnienia

Uprawnienie właściciela nieruchomości do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym może powstać na dwa sposoby:

1. w wyniku wygaśnięcia hipoteki – tzw. pierwotnie opróżnione miejsce hipoteczne (art. 101 ust. 1 zd. 1 KWU)⁵;
2. wskutek przeniesienia jednej z hipotek na miejsce opróżnione przez inną hipotekę – tzw. wtórnie opróżnione miejsce hipoteczne (art. 101² KWU).

Uprawnienie właściciela nieruchomości do rozporządzania pierwotnie opróżnionym miejscem hipotecznym powstaje ex lege z chwilą wygaśnięcia hipoteki. Nie jest w tym celu konieczna żadna dodatkowa czynność prawna.

Omawiane uprawnienie powstaje niezależnie od przyczyny, z jakiej wygasła hipoteka. Mogą to być przyczyny dotyczące samej hipoteki (np. zrzeczenie się hipoteki przez wierzyciela), przedmiotu zabezpieczenia (np. konsolidacja hipoteki i własności obciążonej nieruchomości w majątku jednej osoby) albo odnoszące się do wierzytelności hipotecznych (np. spłata wszystkich zabezpieczonych wierzytelności przez dłużnika).

Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie powstaje w sytuacji, w której hipoteka wygasa na skutek utraty przedmiotu zabezpieczenia (np. zniszczenie obciążonego lokalu, wygaśnięcie użytkowania wieczystego; zob. też art. 101 KWU). Uprawnienie nie powstaje również wtedy, gdy hipoteka wygasa w rezultacie egzekucji z obciążonej nieruchomości (art. 101³ ust. 1 KWU).

Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym powstaje po wygaśnięciu hipoteki przymusowej, umownej i ustanowionej na podstawie jednostronnej czynności prawnej (arg. lege non distinguente).

Jeżeli hipoteka wygasła tylko częściowo (np. wskutek częściowego zwolnienia hipoteki przez wierzyciela⁶), właściciel nieruchomości może rozporządzać opróżnionym miejscem w tej części (art. 101¹ ust. 2 KWU). Należy podkreślić, że w nowym stanie prawnym częściowa spłata zabezpieczonej wierzytelności nie powoduje częściowego wygaśnięcia hipoteki. W takim wypadku suma hipoteczna pozostaje na niezmienionym poziomie.

Wpis omawianego uprawnienia do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny⁷. Taki wpis nigdy nie jest przesłanką powstania uprawnienia. Dotyczy to także sytuacji, w której wykreślenie wygasłej hipoteki jest konstytutywne (np. przy zrzeczeniu się hipoteki; zob. art. 246 § 2 KC).

Charakter uprawnienia

Wątpliwości budzi kwalifikacja normatywna uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Możliwe są tu dwa warianty interpretacyjne⁸.

Według pierwszego wariantu, uprawnienie to ma odrębny status od prawa własności, ale pozostaje związane z tym prawem. Nie stanowi samoistnego przedmiotu obrotu, podlega przeniesieniu tylko wraz z własnością nieruchomości (zob. art. 101⁵ KWU). Omawiane uprawnienie uznać można za część składową nieruchomości (art. 50 KC).

Stosownie do drugiego wariantu, w istocie mamy do czynienia z wycinkiem ogólnego prawa własności, a nie z uprawnieniem samodzielnym⁹. Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym to wiązka kompetencji, które wraz z innymi uprawnieniami składają się na prawo własności. Wchodzi ono w skład szerszego uprawnienia właściciela do rozporządzania nieruchomością (ius disponendi; art. 140 zd. 2 KC).

Powyższy dylemat nie ma istotnego znaczenia praktycznego¹⁰. Bardziej przekonujący wydaje się [...]