Abstrakt

Dość powszechna, w ostatnim czasie, sprzedaż lokali mieszkalnych ich dotychczasowym najemcom, spowodowała, że jedną z najczęściej spotykanych faktycznych kategorii spraw rozpatrywanych przez wydziały cywilne polskich sądów, stały się sprawy o tzw. waloryzację kaucji mieszkaniowych. Skala tego zjawiska, jak również jego społeczne znaczenie sprawiają, że zasadnym jest bliższe przyjrzenie się związanej z nim problematyce, co stanowi przedmiot niniejszego artykułu.

Wprowadzenie – rys historyczny

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, że samo pojęcie tzw. kaucji mieszkaniowej znane jest prawu polskiemu od 1959 r. Jak bowiem stanowił art. 12 ustawy z 30.1.1959 r. – Prawo lokalowe¹ najem lokali mieszkalnych w domach wybudowanych lub odbudowanych po 1.1.1950 r. albo w nadbudowanych po tym dniu częściach domów starych, a pozostających w zarządzie organów prezydiów rad narodowych lub innych jednostek państwowych, był uzależniony od wpłacenia kaucji. Kaucji tej nie pobierało się od osób otrzymujących przydział mieszkań służbowych w zakładowych domach mieszkalnych. Obowiązek jej uiszczenia odnosił się natomiast również do lokali mieszkalnych w budynkach wybudowanych przed 1.1.1950 r., jeżeli lokale te zostały gruntownie odremontowane przed przydzieleniem ich nowemu najemcy. Kaucja ta zabezpieczała utrzymanie lokalu mieszkalnego w należytym stanie, zaś Rada Ministrów miała określić w drodze rozporządzenia wysokość kaucji dla poszczególnych kategorii lokali mieszkalnych, kategorie najemców zwolnionych w całości lub w części od wpłacania kaucji oraz warunki wynajmowania lokali mieszkalnych objętych obowiązkiem uiszczenia kaucji. Ponadto, art. 91 PrLok59 zawierał upoważnienie dla Rady Ministrów do rozciągnięcia w drodze rozporządzenia postanowień art. 12 dotyczących przedmiotowej kaucji również na domy niebędące w zarządzie właściwych organów administracji prezydiów rad narodowych lub państwowych jednostek gospodarki uspołecznionej. Aktem prawnym, który zastąpił PrLok59 była ustawa z 10.4.1974 r. pod tym samym tytułem². W art. 15 przewidywała ona, że najemca zajmujący lokal w budynku pozostającym w zarządzie lub użytkowaniu jednostki gospodarki uspołecznionej albo w budynku, w którym najem lokali mieszkalnych następował na podstawie decyzji o przydziale, był obowiązany do wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu, istniejących w dniu jego opróżnienia. Kaucja ta nie mogła przekraczać 50-krotnej miesięcznej stawki czynszu i podlegała oprocentowaniu, którego wysokość ustalał Prezes Narodowego Banku Polskiego. Rada Ministrów określała, w drodze rozporządzenia, wysokość kaucji, zasady zwalniania od obowiązku jej wpłacania w całości lub części oraz tryb jej pobierania i zwrotu. PrLok74 została uchylona przez ustawę z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych³. W art. 6a przedmiotowej regulacji stwierdzono, że zawarcie umowy najmu, z wyłączeniem umowy najmu lokalu socjalnego i zamiennego oraz umowy zawieranej w związku z zamianą lokali, mogło być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja ta nie mogła przekraczać 3% tzw. wartości odtworzeniowej lokalu. Zwrot kaucji następował w kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej wypłaty. Z kolei art. 62 NajLokU stanowił, że kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem wejścia w życie ustawy, pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlegała zwrotowi wraz z oprocentowaniem w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Aby przedstawiona chronologia przepisów prawnych dotyczących kaucji mieszkaniowych była kompletna, należy zauważyć, że obowiązująca obecnie ustawa z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego⁴ w art. 6 stanowi, iż zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucji tej nie pobiera się przy tym, jeżeli umowa dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego, a także jeżeli jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Wreszcie w myśl art. 36 OchrLokU kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12.11.1994 r., pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Kaucja wpłacona przez najemcę w okresie obowiązywania NajLokU, podlega zwrotowi w zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu, w terminie określonym w ust. 1. Zwrócona kwota nie może być jednak niższa od kwoty kaucji wpłaconej przez najemcę.

Obok przepisów regulujących zasady pobierania i zwrotu kaucji mieszkaniowych, drugą grupę przepisów prawnych stanowiących podstawę materialno-prawną przedmiotowych powództw stanowią normy dotyczące denominacji złotego oraz sądowej waloryzacji świadczeń pieniężnych. I tak, zgodnie z art. 1 oraz art. 2 ust. 2 ustawy z 7.7.1994 r. o denominacji złotego⁵, poczynając od 1.1.1995 r. Narodowy Bank Polski dokonał ekwiwalentnej denominacji złotego, wprowadzając do obrotu pieniężnego nową polską jednostkę pieniężną o nazwie złoty, która ma wartość równą 10 000 starych złotych. Jak zaś stanowi art. 358¹ § 3 KC w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub umowie. Ten drugi przepis jest w istocie wyrazem prawa sędziowskiego, uprawniającego do dokonania waloryzacji na podstawie wszechstronnego rozważenia okoliczności danej sprawy, interesów obu stron i zasad współżycia społecznego. Celem waloryzacji jest zaś przywrócenie początkowej wartości długu (wierzytelności) w oparciu o zindywidualizowane mierniki.

Tryb rozpoznania sprawy oraz warunki formalne pozwu

Jeżeli chodzi o tryb rozpoznawania spraw o waloryzację kaucji mieszkaniowych, to jako sprawy o zapłatę podlegają rozpoznaniu w trybie procesowym, zgodnie z ogólną regułą wyrażoną w art. 13 § 1 zd. 1 KPC stanowiącym, że sąd rozpoznaje sprawy w procesie, chyba, że ustawa stanowi inaczej. Co jednak istotne, sprawy te rozpoznawane są albo w trybie procesowym „zwykłym”, albo w trybie uproszczonym. Jak bowiem stanowi art. 505¹ pkt 1 KPC przepisy o postępowaniu uproszczonym stosuje się m.in. w sprawach o roszczenia wynikające z umów, jeżeli wartość przedmiotu sporu nie przekracza 10 000 zł. Oznacza to zatem, że jeżeli wartość zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej nie przekracza kwoty 10 000 zł, to wobec faktu, że roszczenie to wynika z umowy najmu (nawiązanej wprost albo poprzez przydział lokalu mieszkalnego na podstawie art. 56 ust. 1 NajLokU stanowiącego, że najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu jest, w rozumieniu ustawy, najmem umownym zawartym na czas nieoznaczony) zasadnym będzie rozpoznanie sprawy w postępowaniu uproszczonym. Dla strony powodowej ma to znaczenie już na etapie uiszczania przez nią wpisu od pozwu. Zgodnie bowiem z [...]