Abstrakt

Dnia 26.6.2009 r. Sejm uchwalił długo oczekiwaną nowelizację¹ ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece². Zamiarem ustawodawcy było przystosowanie instytucji hipoteki do aktualnych potrzeb społeczno-gospodarczych obrotu oraz usunięcie dotychczasowych wątpliwości interpretacyjnych. W wyniku ustawy nowelizacyjnej wprowadzono rewolucyjne zmiany w zakresie konstrukcji hipoteki, stanowiące najdalej idącą reformę prawa hipotecznego w Polsce od czasu uchwalenia KWU, czyli od ponad 25 lat. Celem artykułu jest wskazanie najbardziej istotnych zmian KWU oraz próba oceny ich zasadności.

Uwagi wstępne

Zmiany KWU przewidziane ustawą nowelizacyjną z 26.6.2009 r. zainicjowane zostały propozycjami modyfikacji zawartymi w trzech projektach³ – projekcie poselskim⁴, projekcie komisyjnym⁵ oraz projekcie rządowym⁶. Daje to wyraz powszechnemu przekonaniu co do potrzeby reformy współczesnego prawa hipotecznego. Treść uzasadnień wszystkich wyżej wymienionych projektów wskazuje, że niezbędnym stało się ukształtowanie formy zabezpieczenia na nieruchomości spełniającej wymogi rozwijającego się rynku kredytowego.

Wraz ze zmianą KWU dokonano nowelizacji Kodeksu cywilnego, Kodeksu postępowania cywilnego, ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji⁷, ustawy o obligacjach⁸, ustawy – Prawo bankowe⁹, ustawy – ordynacja podatkowa¹⁰, ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych¹¹ oraz ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze¹². Zmiany mają charakter kompleksowy, ze względu jednak na ograniczone ramy niniejszego artykułu, poniżej zostaną omówione najistotniejsze z nich.

Zmiany wprowadzone ZmKWU mają na celu uatrakcyjnienie hipoteki jako zabezpieczenia o charakterze rzeczowym. Na mocy ZmKWU wprowadzono nie tylko modyfikacje istniejącej instytucji hipoteki, lecz również uregulowano nowe instytucje, nieznane współczesnemu polskiemu prawu hipotecznemu, takie jak administrator hipoteki, czy prawo rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

Ustawa nowelizacyjna została opublikowana w Dzien­niku Ustaw z 19.8.2009 r. Jej wejście w życie ma nastąpić po upływie 18 miesięcy od dnia ogłoszenia¹³, tj. 20.2.2011 r. Tak długi okres vacatio legis został przewidziany na dostosowanie przepisów wykonawczych do KWU oraz zaznajomienie się uczestników obrotu z wprowadzonymi zmianami, w świetle ich znaczącego zakresu i charakteru.

Likwidacja podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną

W wyniku nowelizacji KWU zlikwidowano podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Instytucja nowej hipoteki¹⁴ została w znacznej mierze oparta na dotychczasowej regulacji hipoteki kaucyjnej. Nowa definicja hipoteki zawarta w art. 65 ust. 1 KWU stanowi, że hipoteka jest prawem obciążającym nieruchomość, ustanowionym w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego¹⁵, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Dotychczas, hipoteka zwykła, w przeciwieństwie do hipoteki kaucyjnej, mogła zabezpieczać jedynie wierzytelność istniejącą i określoną ściśle co do wysokości¹⁶. Zmieniony art. 68 KWU statuuje, że hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą¹⁷. Treść normy zawartej w ust. 2 art. 68 KWU wskazuje, że hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej¹⁸.

Z punktu widzenia potrzeb obrotu, likwidacja podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną wydaje się uzasadniona. W praktyce bowiem hipoteka zwykła wypierana jest z reguły przez hipotekę kaucyjną ze względu na większą elastyczność tej ostatniej. Nierzadko pojawiają się wątpliwości co do stosowania przez strony w danym przypadku określonego rodzaju hipoteki. Ma to istotne znaczenie praktyczne ze względu na to, że ustanowienie nieprawidłowego rodzaju hipoteki dla danej wierzytelności może prowadzić do odmowy wpisu hipoteki do księgi wieczystej przez sąd, a w konsekwencji braku zabezpieczenia wierzytelności¹⁹.

W wyniku nowelizacji zmieniono brzmienie art. 65 KWU wskazującego przedmiot obciążenia hipoteką, dostosowując go do zmian wprowadzonych ustawą z 2.7.2004 r.²⁰. Po zmianach, w art. 65 KWU wskazuje się, że przepisy o hipotece na nieruchomości stosuje się odpowiednio do hipoteki ustanowionej na użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, części ułamkowej nieruchomości stanowiącej udział współwłaściciela oraz udział współuprawnionego we wspólności prawa użytkowania wieczystego i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Doprecyzowano również treść art. 69 KWU normującego zakres zabezpieczenia wierzytelności hipotecznej, którego dotychczasowe brzmienie, odsyłające do odrębnych przepisów, budziło wątpliwości interpretacyjne²¹. Nowa hipoteka będzie mogła zabezpieczać oprócz kwoty głównej wierzytelności, roszczenia o odsetki, koszty postępowania i inne określone roszczenia o świadczenia uboczne. Zmieniony art. 69 KWU wskazuje, że: „hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej”.

Zniesienie domniemania istnienia zabezpieczonej wierzytelności i możliwości nabycia zabezpieczonej wierzytelności w drodze rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Konsekwencją oparcia nowej koncepcji hipoteki na instytucji hipoteki kaucyjnej jest [...]