Abstrakt
Artykuł przedstawia niedostrzegane na pierwszy rzut oka przez zainteresowanych trudności związane z wygaśnięciem hipoteki dotyczącej nieruchomości wchodzących w skład masy upadłości. Mianowicie – sporządzenie w postępowaniu upadłościowym aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipotecznie nie stanowi samoistnej podstawy do jej wykreślenia z księgi wieczystej, a podstawą do wykreślenia hipoteki jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej. Naraża to kupujących na długotrwałe oczekiwanie na zakończenie procedur, a tym samym powoduje utrudnienia dla dalszego obrotu prawnego nieruchomością.
Kiedy następuje wygaśnięcie hipoteki?
Z zakupem od syndyka wchodzącej w skład masy upadłości nieruchomości wiąże się nie tylko możliwość jej nabycia za względnie korzystną cenę, ale przede wszystkim w stanie wolnym od obciążeń hipotecznych. Zgodnie bowiem z art. 313 ust. 2 Prawa upadłościowego i naprawczego1 sprzedaż nieruchomości dokonana w postępowaniu upadłościowym (obejmującym likwidację majątku upadłego) powoduje wygaśnięcie hipotek. Okoliczność ta ma kluczowe znaczenie dla kupującego, gdyż – przypomnijmy – zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece2, hipoteka obciąża nieruchomość także po jej sprzedaży. Oznacza to zaś, że także nowy właściciel nieruchomości (kupujący), pomimo zapłaty całej ceny, będzie odpowiedzialny (rzeczowo) za długi poprzedniego właściciela (sprzedającego) zabezpieczone na tej nieruchomości hipoteką.
Ten negatywny (dla kupującego) skutek hipoteki zostaje wyłączony właśnie w przypadku sprzedaży upadłościowej. Jak bowiem wyżej wskazano, hipoteka wówczas wygasa. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Umowa sprzedaży nieruchomości – zgodnie z art. 158 KC – wymaga dla swojej ważności zachowania formy aktu notarialnego, dopiero sporządzenie takiego aktu skutkuje wygaśnięciem zabezpieczenia hipotecznego. Przy czym – wygaśnięcie to następuje z mocy samego prawa (ex lege).
Do tego momentu [...]