Abstrakt

W niniejszym artykule Autor analizuje problem ważności umowy, której przedmiotem jest świadczenie usług w zakresie objętym obowiązkiem posiadania szczególnych uprawnień, przez osobę tych uprawnień nie­posiadającą. Jest to zagadnienie ważne nie tylko dla działalności zarządców nieruchomości, lecz również, a może przede wszystkim, w zakresie świadczenia usług medycznych, prawniczych, architektonicznych księgowych, doradztwa podatkowego oraz innych usług, których świadczenie obwarowane jest obowiązkiem uzyskania licencji zawodowej.

Wprowadzenie

Problem ważności umowy, zawartej w zakresie działalności licencjonowanej, przez osobę nieposiadającą wymaganej przez przepisy prawa licencji, odżył po wydaniu przez SN uchwały z 17.7.2007 r.¹. W uchwale tej SN stanął na stanowisku, że zawarta po 31.12.2001 r. umowa o zarządzanie nieruchomością – w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami² – przez osobę nieposiadającą licencji zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna.

W uzasadnieniu uchwały SN odnosił się do szeregu kwestii, wynikających z czterech pytań zadanych przez Sąd Okręgowy. Najważniejszą z nich – w kontekście celów niniejszego artykułu – jest jednak pytanie ogólne, o ważność zawartej – po dacie wprowadzenia obowiązku posiadania licencji zarządcy nieruchomości – z osobą nieposiadającą takiej licencji, umowy o zarządzanie nieruchomością nienależącą do nieruchomości szczególnych. Pominięte w artykule zostaną rozważania w zakresie nieruchomości należących do zasobów (art. 20 GospNierU): zasobu nieruchomości Skarbu Państwa; gminnych zasobów nieruchomości; powiatowych zasobów nieruchomości; wojewódzkich zasobów nieruchomości, a także przez Agencję Nieruchomości Rolnych, Wojskową Agencję Mie­szkaniową, Agencję Mienia Wojskowego (art. 189 GospNierU) oraz do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych, a także przez jednostki organizacyjne w stosunku do nieruchomości oddanych tym jednostkom w trwały zarząd (art. 190 GospNierU). Te kwestie bowiem – choć ważne – mają zdecydowanie mniejsze znaczenie ogólne.

Stanowisko SN

Komentowane orzeczenie SN podążyło śladem wskazanym na gruncie innych systemów prawnych. W prawie niemieckim uznaje się nieważność czynności prawnej w sytuacji, gdy zakazowi ustawowemu sprzeciwia się treść lub cel czynności prawnej³. Wśród przykładów, na gruncie orzecznictwa niemieckiego czynności sprzecznej z ustawowym zakazem i w konsekwencji nieważnej, wymienić można np. umowy o doradztwo prawne lub podatkowe, zawierane przez osoby nieposiadające uprawnień i kwalifikacji, niezbędnych do zawierania tego typu umów⁴. Podobne należałoby takie czynności kwalifikować, w kontekście szerokiego rozumienia illegality na gruncie prawa amerykańskiego. „Umowa zakazana” to w prawie amerykańskim umowa, której zawarcie lub wykonanie jest zabronione przez prawo cywilne lub karne lub spełnienie świadczenia jest karalne⁵. Równie szeroko jest ono rozumiane w prawie brytyjskim, obejmując sprzeczność z zakazami prawa cywilnego i karnego, przy szerokim ujęciu public policy⁶.

Sąd Najwyższy stanąwszy na stanowisku, że umowa o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu przyjętym w art. 185 GospNierU (którą nota bene SN uznał za umowę nazwaną) może być zawarta jedynie między podmiotami wskazanymi w art. 185 ust. 2 GospNierU. Sąd Najwyższy wskazał jednocześnie, że właściciele nieruchomości (niepublicznych) nie są w żaden sposób ograniczani działaniem art. 189 i 190 GospNierU, ponieważ przepisy tych artykułów nie znajdują do nich zastosowania. Jeśli więc właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów, nie zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy o zarządzanie nieruchomością, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania swą nieruchomością (np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd.). Natomiast jeśli chce powierzyć zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z art. 185 i n. GospNierU, musi zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Nie jest więc – w ocenie SN – zobligowany do korzystania z usług takiego zarządcy, ale wszystkie skutki związane z zarządzaniem nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może osiągnąć tylko drogą zawarcia takiej umowy. Jeśli więc – jak wskazuje SN – strony złożą zgodne oświadczenia woli składające się na tę umowę, to skutki prawne określone przepisami ustawy występują jedynie wtedy, gdy stronami tymi są, z jednej strony – przedsiębiorca (art. 184 ust. 3 GospNierU) lub zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 3 GospNierU, a z drugiej – właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa albo inna osoba lub jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości. Tylko w razie zawarcia umowy między tymi podmiotami samo złożenie oświadczeń woli o zarządzaniu nieruchomościami, stwarza po stronie zarządcy uprawnienia i obowiązki w zakresie „podejmowania wszelkich decyzji i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość” (art. 185 ust. 1 GospNierU), daje podstawę do działania zarządcy w charakterze pełnomocnika, powoduje względne („chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej”) ograniczenia zarządcy w czerpaniu korzyści z zarządzania nieruchomością, nakłada na zarządcę nieruchomości wobec drugiej strony umowy „obowiązek stosowania przepisów prawa i standardów zawodowych, kierowania się zasadami etyki zawodowej”, wykonywania czynności zarządzania ze szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru działalności (art. 186 ust. 1 GospNierU) oraz rodzi [...]