Abstrakt
W artykule przedstawiono zakres i środki ochrony określonego w art. 281 KRO uprawnienia małżonka do korzystania z mieszkania w sytuacji, gdy wyłącznie drugiemu z małżonków przysługuje tytuł prawny do lokalu, który przeznaczony był na zaspokojenie potrzeb rodziny, a małżonek ten dokonuje rozporządzenia tym lokalem bądź rozwiązania umowy najmu. Szczegółowa analiza zagadnienia obejmuje przedstawienie możliwości skorzystania przez uprawnionego małżonka z konkretnych środków ochrony istniejących w prawie cywilnym oraz wynikające z ich zastosowania skutki prawne dla małżonka legitymującego się prawem własności do lokalu mieszkalnego lub spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego, bądź będącego stroną umowy najmu lokalu mieszkalnego. Małżonek, któremu przysługuje uprawnienie do korzystania z mieszkania współmałżonka, może doprowadzić do podważenia skuteczności umowy sprzedaży prawa do lokalu, jak również jej ważności. Podstawowym wyznacznikiem dochodzenia roszczenia jest obowiązek przyczyniania się do zaspokojenia potrzeb rodziny. Artykuł został podzielony na dwie części, z których pierwsza przedstawia istotę i zakres prawa małżonka do korzystania z mieszkania współmałżonka, warunki i zakres tego uprawnienia oraz ogólną charakterystykę możliwości działania wierzyciela w przypadku dokonania przez dłużnika czynności uniemożliwiających realizację uprawnień wierzyciela w prawie cywilnym. Część druga zawiera omówienie możliwości wykorzystania konkretnych środków prawnych przez małżonka uprawnionego do korzystania z mieszkania w celu dochodzenia swoich roszczeń oraz konsekwencje wynikające z tych działań dla współmałżonka.
Uwagi wstępne
1. Treść oraz zakres zastosowania art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego1
Ustawą z 17.6.2004 r. o zmianie ustawy – kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz niektórych innych ustaw2 wprowadzono do KRO art. 281 stanowiący, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny.
Wspomniane „prawo do mieszkania” należy przy tym rozumieć jako prawo własności lokalu mieszkalnego, prawo najmu lub użyczenia mieszkania albo spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu3. Dotyczy to zatem jakiegokolwiek prawa, z którym związane jest uprawnienie do korzystania z lokalu mieszkalnego. Ze względu na temat niniejszej publikacji przedstawione poniżej rozważania będą dotyczyły głównie prawa własności oraz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, albowiem jedynie one, spośród wyżej wymienionych, są prawami zbywalnymi. Z uwagi na treść art. 33 KRO nie ma również zazwyczaj problemu z określeniem do jakiego majątku należy prawo własności nieruchomości zajmowanej wspólnie przez małżonków, bądź też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Warto jednak na wstępie poświęcić kilka uwag także wspólnemu zamieszkiwaniu małżonków w wynajętym lokalu mieszkalnym, a zwłaszcza zmianom regulacji ustawowych tej kwestii.
Z treści art. 6801 § 1 zd. 1 KC wynika, że małżonkowie – bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe – są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Krótko mówiąc, niezależnie od tego, że umowę najmu lokalu mieszkalnego zawarł tylko jeden z małżonków, to drugi małżonek jest ex lege najemcą tego lokalu, jeżeli tylko zawarcie umowy najmu nastąpiło w trakcie trwania małżeństwa, a najęty lokal ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez małżonków rodziny.
| Warto jednak zauważyć, że obowiązująca aktualnie treść art. 6801 KC została ustalona dopiero w ustawie z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego4, która uchyliła z dniem 10.7.2001 r. – obowiązującą od 12.11.1994 r. – ustawę z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych5. Artykuł 7 NajLokU stanowił zaś, że małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich. Była to więc regulacja zasadniczo odmienna od aktualnie obowiązującej, albowiem do uznania małżonków za najemców nie było konieczne zawarcie umowy najmu w trakcie trwania małżeństwa. Małżonek niebędący stroną umowy najmu lokalu mieszkalnego stawał się najemcą z chwilą wspólnego zamieszkania z małżonkiem, który zajmował przedmiotowy lokal na podstawie umowy najmu zawartej przed zawarciem związku małżeńskiego. Cytowany artykuł był z kolei powtórzeniem regulacji zawartej w art. 10 ust. 3 ustawy z 10.4.1974 r. – Prawo lokalowe6 obowiązującej od 1.8.1974 r. Reasumując, jeżeli stosunek najmu, który został nawiązany wyłącznie przez jednego z małżonków, powstał przed zawarciem związku małżeńskiego, to uprawnienia małżonka najemcy do zajmowania tego lokalu należy rozpatrywać z uwzględnieniem daty zawarcia umowy najmu. Jeżeli umowa została zawarta pomiędzy dniem 1.8.1974 r. a dniem 9.7.2001 r., i małżonkowie w tym okresie zamieszkali wspólnie w wynajętym lokalu, to samo zamieszkanie z najemcą skutkowało wstąpieniem przez małżonka w stosunek najmu. Jeżeli natomiast umowa najmu została zawarta przez najemcę – przed zawarciem przez niego związku małżeńskiego – w dniu 10.7.2001 r. lub później, to wspólne zamieszkanie małżonków nie skutkuje uzyskaniem przez małżonka niebędącego stroną umowy najmu statusu najemcy. Warto odnotować w tym miejscu, że z treści art. 27 ust. 1 OchrPrawLokU wynika wprost, iż znajduje ona zastosowanie również do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie. |
Odnosząc powyższe uwagi do treści art. 281 KRO należy stwierdzić, że będzie on miał zastosowanie do stosunku najmu jedynie wówczas, gdy stosunek ten powstał, lub małżonkowie zamieszkali wspólnie, dopiero w okresie obowiązywania OchrPrawLokU, albowiem w sytuacji, gdy stosunek najmu powstał przed 10.7.2001 r. wspólne zamieszkanie małżonków w lokalu, do którego prawo przysługiwało tylko jednemu z nich, skutkowało uznaniem drugiego z małżonków za współnajemcę. W tej sytuacji art. 281 KRO nie może mieć zastosowania, jako że prawo do mieszkania przysługuje de facto obojgu małżonkom.
Dla niniejszych rozważań, uwagi dotyczące skutków zawarcia umowy najmu przez jednego z małżonków będą istotne przy [...]