Abstrakt
Celem artykułu jest omówienie problematyki związanej z przynależnością do majątków małżonków praw służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, takich jak: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, prawo najmu lokalu mieszkalnego, prawo do preferencyjnego nabycia lokalu.
Uwagi ogólne
Problematyka związana z powyższymi zagadnieniami była przedmiotem orzecznictwa SN. Jednakże, jak zostanie to wykazane w dalszej części artykułu, nie usuwa ono wszystkich wątpliwości. Po pierwsze, po uchyleniu art. 215 ustawy z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze1 wyjaśnienia wymagają kwestie intertemporalne związane ze stosowaniem przepisów określających przynależność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego2. Powstaje pytanie, czy sąd badając przynależność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego powinien brać pod uwagę reguły zawarte w obecnie obowiązującym KRO (20.1.2005 r. weszła w życie nowelizacja KRO3), czy też zasady zawarte w uchylonym art. 215 PrSpółdz. Rozstrzygnięcie kwestii intertemporalnych stanowi konieczny warunek do określenia przynależności do majątków małżonków spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Po drugie, szereg ustaw wprowadziło dla pracowników prawo do preferencyjnego nabycia lokalu mieszkalnego. Powstaje wątpliwość co do określenia przynależności tego prawa do majątków małżonków oraz sposobu ustalenia jego wartości.
Rozważania zawarte w artykule dotyczą małżeńskiego ustroju ustawowego. Wybór taki uzasadniony jest dominującym charakterem tego ustroju w warunkach polskich, gdzie po dziś dzień intercyzy należą do rzadkości4.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
Można postawić pytanie jakiemu reżimowi będzie podlegało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po uchyleniu przepisu art. 215 § 2 PrSpółdz. Przepis ten, będący lex specialis wobec uregulowania małżeńskich stosunków majątkowych w KRO, przewidywał wspólność tego prawa bez względu na stosunki majątkowe istniejące między małżonkami5. Został on uchylony z dniem 15.1.2003 r.6. Powstaje zatem pytanie, czy sąd badając przynależność spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego powinien brać pod uwagę reguły zawarte w obecnie obowiązującym KRO (po wejściu w życie ZmKROU), czy też zasady zawarte w uchylonym art. 215 PrSpółdz?
W doktrynie, jak i w orzecznictwie panowała zgodność co do tego, że uregulowanie zawarte w art. 215 PrSpółdz stanowi unormowanie szczególne w stosunku do regulacji stosunków majątkowych między małżonkami zawartej w prawie rodzinnym7.
Jak już wspomniano, przepisy art. 215 § 2–4 PrSpółdz zostały uchylone z dniem 15.1.2003 r. Regułom zawartym w art. 215 § 2–4 PrSpółdz podlegało jednak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstałe przed wejściem w życie ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych8, tj. przed 24.4.2001 r. Zgodnie bowiem z art. 37 SpółMieszkU, został wprowadzony zakaz ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu9. Artykuł 37 SpółMieszkU został uchylony przez ZmSpółMieszkU, która weszła w życie 15.1.2003 r., a zatem należy wyciągnąć następujące wnioski:
- regułom zawartym w art. 215 PrSpółdz podlegało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstałe przed 24.4.2001 r., aż do uchylenia art. 215 § 2–4, tj. 15.1.2003 r.,
- w przypadku zawarcia przez strony umowy wyłączającej wspólność majątkową, jeśli w jej skład wchodziło omawiane prawo powstałe przed 24.4.2001 r., nadal pozostawało ono objęte wspólnością majątkową10.
| Jak podkreśla G. Bieniek w tym ostatnim przypadku strony mogą obecnie poprzez dodatkową umowę majątkową rozszerzyć to wyłączenie na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu11. |
Mogą powstać wątpliwości, według jakiej regulacji należy oceniać przynależność do majątków małżonków spółdzielczego prawa do lokalu powstałego przed wejściem w życie SpółMieszkU.
| G. Bieniek wskazuje, że podlegało ono regułom zawartym w art. 215 PrSpółdz do 15.1.2003 r. kiedy to zostały one uchylone. Obecnie przynależność praw spółdzielczych do lokalu należy oceniać na podstawie przepisów art. 171–1719 SpółMieszkU, które milczą na ten temat, czego konsekwencją jest stosowanie przepisów KRO12. Według J. Pietrzykowskiego przynależność przedmiotowego prawa ocenia się zasadniczo według reguł zawartych w art. 32–33 KRO z tym, że zgodnie z zasadą dalszego działania ustawy dotychczasowej (art. XXVI PWKC), przynależność prawa spółdzielczego ustanowionego przed wejściem w życie SpółMieszkU należy ocenić według art. 215 § 2 PrSpółdz13. M. Nazar podkreśla, że wspólność spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego miała charakter przymusowy, jej zniesienie zgodnie z art. 215 § 3 PrSpółdz mogło nastąpić wyłącznie w trybie sądowym14. Zdaniem Autora wspólność łączna spółdzielczego prawa własnościowego z dniem 15.1.2003 r., kiedy weszła w życie ZmSpółMieszkU, uległa przekształceniu we wspólność ułamkową15. Powyższe przekształcenie ma być skutkiem „bezpośredniego działania ustawy nowej”. |
Badając przynależność do majątków małżonków własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, zarówno własnościowego, jak i lokatorskiego należy po pierwsze ustalić, czy kwestii tej nie reguluje ustawa szczegółowa, czyli w rozpatrywanym przypadku SpółMieszkU. W przypadku braku takiej regulacji należy sięgnąć do [...]