Abstrakt
Nabycie przez, sensu largo, cudzoziemca nieruchomości położonej na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji1. Powyższy obowiązek, zgodnie z ustawą z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców2, nie dotyczy jednak – co do zasady – cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego3.
Wyjątkiem od tego zwolnienia (tj. de facto wyjątkiem od wyjątku) jest nabycie m.in. nieruchomości rolnej lub leśnej4. W takim przypadku, także cudzoziemcy będący obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich EOG, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczpospolitej Polskiej do Unii Europejskiej są zobowiązani do uzyskania zezwolenia MSWiA.
Wstęp
Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej z dniem 1.5.2004 r. spowodowało konieczność dostosowania polskiego prawa do wymogów unijnych. Nowelizacją została objęta m.in. NierCudzU, w zakresie nabywania nieruchomości przez cudzoziemców do prawa wspólnotowego, z uwzględnieniem wyników negocjacji oraz postanowień traktatu akcesyjnego w obszarze swobodnego przepływu kapitału5.
| Już na etapie projektowania nowelizacji NierCudzU w 2003 r., uznano, że w wyniku liberalizacji obrotu nieruchomościami możliwy jest wzrost inwestycji, co może skutkować zwiększeniem liczby miejsc pracy, konkurencyjność zewnętrzna i zewnętrzna gospodarki ulegnie zwiększeniu przez liberalizację obrotu nieruchomościami z udziałem cudzoziemców, a zaproponowana w projekcie liberalizacja obrotu nieruchomościami przyczyni się do wzrostu inwestycji, co zaktywizuje rozwój regionalny6. |
Tak akcentowane złagodzenie zasad obrotu nieruchomościami przejawiło się m.in. w treści art. 8 NierCudzU, co stanowiło konsekwencje uwzględnienia zobowiązań negocjacyjnych w obszarze swobodnego przepływu kapitału, związanego z nabywaniem nieruchomości na terenie naszego kraju. Artykuł 8 ust. 2 NierCudzU przewiduje, że nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw członkowskich EOG. Ustawodawca pozostawił jednak pewne ograniczenia, które dotyczą konieczności uzyskania zezwolenia MSWiA na nabycie drugiego domu przez okres 5 lat oraz nieruchomości rolnych i leśnych przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczpospolitej Polskiej do Unii Europejskiej. „To wiąże się ze szczególną ochroną ustroju rolnego i leśnego, a także z przewidywanym niebezpieczeństwem, że niska cena nieruchomości w Polsce wobec braku kontroli jej obrotu prowadziłaby do jego zachwiania”7. Zastrzeżenia powoduje brak definicji nieruchomości rolnej oraz nieruchomości leśnej, które nota bene stanowią kluczowy element przytoczonej regulacji.
Wątpliwości teoretyczne…
NierCudzU nie zawiera definicji nieruchomości rolnej i leśnej. Nie wskazuje też do których definicji legalnych tych terminów należy się odwoływać na potrzeby jej stosowania. W praktyce powoduje to trudności przy kwalifikacji czy konkretna nieruchomość jest, czy nie jest nieruchomością rolną lub leśną i czy w konkretnym przypadku zezwolenie MSWiA jest wymagane.
Dodatkowe wątpliwości budzi także art. 1a ust. 6 NierCudzU, według którego nabycie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców następuje dodatkowo z zachowaniem przepisów ustawy z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego8. Prima facie niełatwo jest odgadnąć intencję ustawodawcy. Czy pojęcie nieruchomości rolnej uregulowanej w art. 3 KsztUstrRolU jest definicją tego pojęcia preferowaną przez ustawodawcę także na gruncie NierCudzU?
| W uzasadnieniu do projektu NierCudzU z 2003 r. wskazano, że: „z uwagi na uchwalenie ustawy z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. Nr 64, poz. 592) – w kształcie odbiegającym od pierwotnych projektów – udział Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi jest nadal wskazany, ze względu na regulacje dotyczące powierzchni maksymalnej gospodarstwa rolnego oraz ściśle określonych ustawowych warunków, od których spełnienia jest uzależnione nabycie gruntów rolnych”9. Dopiero z powyższych wyjaśnień wynika, że „dodatkowe” zachowanie przepisów KsztUstrRolU, stanowi niejako wskazówkę dla postępowania Ministra Właściwego do Spraw Rozwoju Wsi (wcześniej Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi), który, co explicite wynika z art. 1 ust. 1 NierCudzU, ma prawo wnieść sprzeciw w przedmiocie wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości rolnej przez cudzoziemca10. |
„Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi rozstrzygając w przedmiocie wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez cudzoziemca kieruje się przede wszystkim preferencjami prowadzonej przez siebie polityki rolnej”11 oraz „obligowany jest dokonać oceny zamiaru wnioskodawcy co do charakteru planowanej działalności pod kątem gospodarki rolnej”12. Ponadto, „Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi działając jako organ współdziałający na podstawie art. 1 ust. 1 i 1a NierCudzU i oceniając wniosek o udzielenie zezwolenia na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości rolnej, jest uprawniony na podstawie art. 7 KPA do uwzględnienia interesu społecznego poprzez odwołanie się do postanowień ustawy z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego”13.
…a problemy w praktyce
Brak definicji nieruchomości rolnej i nieruchomości leśnej w NierCudzU powoduje wiele wątpliwości w praktyce. Konkretny przykład chcielibyśmy prześledzić przez pryzmat przewidzianej w NierCudzU expressis verbis sankcji grożącej w przypadku nabycia nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom tej ustawy – tj. sankcji nieważności (art. 6 NierCudzU). Zgodnie z art. 6 ust. 2 NierCudzU, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych. W tym miejscu należy podkreślić, że nabyciem nieruchomości w rozumieniu NierCudzU jest nabycie [...]