Abstrakt
Przedmiotem niniejszego artykułu jest próba wykładni przepisu art. 673 § 3 KC, a ściślej: ustalenie, czy przepis ten stanowi przeszkodę w zastrzeganiu prawa swobodnego wypowiedzenia w umowach najmu zawartych na czas oznaczony. Z zakresu rozważań Autor wyłączył klauzule zastrzegające prawo swobodnego wypowiedzenia na rzecz wynajmującego lokal mieszkalny, uznając za prawidłowe stanowisko o niedopuszczalności takich postanowień umownych1.
Geneza przepisu art. 673 § 3 KC
Przepis art. 673 § 3 KC stwierdza, że: „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Został on wprowadzony do KC ustawą z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego2 jako odpowiedź na toczącą się w drugiej połowie lat 90. XX w. dyskusję doktrynalną, znajdującą również wyraźne odzwierciedlenie w orzecznictwie, dotyczącą dopuszczalności zastrzegania prawa wypowiedzenia w umowach najmu i dzierżawy zawartych na czas oznaczony.
Kwestia ta okazała się bowiem wyjątkowo sporna. Poglądy sformułowane w nauce poszły w trzech zasadniczych kierunkach3. Pierwszy, który można określić mianem „restrykcyjnego”, uznawał klauzule o wypowiedzeniu za sprzeczne z prawem i naturą umowy zawartej na czas oznaczony i w związku z tym za nieważne (ew. bezskuteczne)4. Drugi, nazwijmy go „umiarkowanie restrykcyjnym”, dopuszczał jedynie zastrzeżenie warunkowego prawa wypowiedzenia, tzn. uzależnionego od nastąpienia wskazanych w umowie okoliczności5. Wreszcie trzeci – „liberalny” – zezwalał, w oparciu o zasadę swobody umów, na zastrzeganie prawa wypowiedzenia swobodnego, niezwiązanego żadnymi okolicznościami6.
Jednolitej odpowiedzi nie dało również orzecznictwo. Po serii orzeczeń negujących dopuszczalność zastrzeżenia klauzuli o wypowiedzeniu w umowie zawartej na czas oznaczony, zgodnych ze stanowiskiem „restrykcyjnym”7, SN ostatecznie wyraził pogląd, że klauzula taka jest dopuszczalna, jeżeli możliwość wypowiedzenia uzależniona jest od zajścia określonej w umowie przyczyny8.
Treść przepisu art. 673 § 3 KC – poglądy doktryny i orzecznictwa
Wprowadzenie art. 673 § 3 do KC zostało jednomyślnie uznane za rozstrzygnięcie narosłych wokół klauzul o wypowiedzeniu kontrowersji, i to na korzyść stanowiska opisanego wyżej jako „umiarkowanie restrykcyjne”9. Kilka kwestii budzi jednak nadal wątpliwości. I tak, nie ma zgody w zakresie koniecznego stopnia skonkretyzowania w umowie przyczyn wypowiedzenia. Obok głosów dopuszczających posłużenie się ogólną formułą „ważnych powodów”10 można spotkać i takie, które wymagają kazuistycznego i możliwie precyzyjnego wskazania przypadków uzasadniających wypowiedzenie i tym samym uznają odwołanie się do „ważnych powodów” za niewystarczające11. Sporne jest również to, czy prawo wypowiedzenia powinno być zastrzeżone dla obu stron12, czy też możliwe jest wyposażenie w takie uprawnienie tylko jednej strony13.
Brak także zgodności poglądów w kwestii wydawałoby się zasadniczej, a mianowicie w ocenie prawnej umów najmu (dzierżawy), w których jednocześnie zastrzeżono termin końcowy, jak i swobodne prawo wypowiedzenia. Większość doktryny, jak się wydaje, uznaje tego rodzaju konstrukcje za niedopuszczalne – wynika to z traktowania art. 673 § 3 KC za wyraz zaakceptowania przez ustawodawcę stanowiska „umiarkowanie restrykcyjnego” oraz – jak można sądzić – milczącego założenia, że umowa zawarta na czas oznaczony, o której mowa w art. 673 § 3 KC, to umowa, w której wskazano termin końcowy. W odmiennym kierunku idą jedynie interpretacje dokonane przez R. Trzaskowskiego oraz J. Panowicz-Lipską.
| Podstawą ujęcia zaprezentowanego przez R. Trzaskowskiego14, opierającego się zresztą na jego wcześniejszych ustaleniach dotyczących zobowiązań ciągłych w ogólności15, jest założenie, że o kwalifikacji danej umowy jako umowy zawartej na czas oznaczony nie decyduje sam fakt zastrzeżenia terminu końcowego. Jest to warunek konieczny, lecz niewystarczający, gdyż ponadto trzeba w drodze wykładni oświadczeń woli ustalić czy intencją stron było zawarcie umowy trwałej (czyli na czas oznaczony), czy też nietrwałej (czyli na czas nieoznaczony). O tym, że ustawodawca przez umowę zawartą na czas oznaczony rozumie umowę trwałą, świadczy – zdaniem autora – szereg kodeksowych przepisów o najmie (art. 660, 661, art. 669 § 2, art. 673 § 1 i 3, art. 678 § 2, art. 688, art. 691 § 4 KC). Nie jest jednak do końca jasne, co autor rozumie przez trwałość umowy. Z jednej strony bowiem zauważa, że stosunek prawny jest tak długo stabilny, jak długo żadna ze stron nie może go swobodnie wypowiedzieć, z drugiej jednak ocenę istnienia lub braku trwałości umowy odrywa od kwestii ewentualnego zastrzeżenia w umowie prawa swobodnego wypowiedzenia. Świadczą o tym ostateczne konkluzje autora: wynikający z art. 673 § 3 KC zakaz zastrzegania swobodnego prawa wypowiedzenia dotyczy jedynie umów zawartych na czas oznaczony rozumianych jako umowy trwałe; nie ma natomiast przeszkód, aby w umowie z terminem końcowym, która zgodnie z wolą stron ma być umową nietrwałą (czyli umową na czas nieoznaczony), zostało przewidziane swobodne prawo wypowiedzenia. |
| Z kolei zdaniem J. Panowicz-Lipskiej16, w sytuacji jednoczesnego zastrzeżenia terminu końcowego i możliwości swobodnego wypowiedzenia nie należy uznawać klauzuli o wypowiedzeniu za nieważną. Bardziej uzasadnione jest dążenie do utrzymania czynności prawnej w mocy poprzez kwalifikację takiej umowy jako umowy zawartej na czas nieoznaczony – jest to możliwe ze względu na zastrzeżone prawo nieskrępowanego wypowiedzenia. Takiej kwalifikacji nie stoi na przeszkodzie fakt zastrzeżenia przez strony terminu końcowego, gdyż można uznać, że wraz z zawarciem umowy najmu na czas nieoznaczony, strony zawarły umowę rozwiązującą najem, wywołującą skutki dopiero z nadejściem terminu oznaczonego przez strony. W ostatniej swej wypowiedzi na ten temat autorka – nie odstępując od dotychczasowych poglądów – odniosła się przychylnie również do koncepcji R. Trzaskowskiego17. |
Uwagi prawnoporównawcze
Przed zajęciem własnego stanowiska w kwestii interpretacji art. 673 § 3 KC warto sformułować kilka krótkich uwag o charakterze prawnoporównawczym, dotyczących prawa i doktryny niemieckiej. Wzbogacenie rozważań o wątek prawnoporównawczy jest uzasadnione przede wszystkim tym, że w toku toczonej w Polsce tak żywej dyskusji na temat dopuszczalności zastrzegania prawa wypowiedzenia w umowach najmu i dzierżawy zawartych na czas oznaczony wątek ten – poza jedną ogólną uwagą J. Rajskiego18 – nie pojawił się ani razu19. Okoliczność ta może zaskakiwać jeżeli się zważy, że omawiane zagadnienie urosło w Polsce do rangi najważniejszego teoretycznego problemu dotyczącego stosunków zobowiązaniowych o charakterze ciągłym.
Brak jest w niemieckim Kodeksie cywilnym (BGB) przepisu wprowadzającego wyraźny zakaz zawierania umów najmu, w których jednocześnie zastrzeżono termin końcowy oraz prawo wypowiedzenia. Mający podstawowe znaczenie dla kwestii zakończenia stosunku najmu § 542 BGB stwierdza w ust. 1, że jeżeli czas trwania najmu nie został oznaczony, każda ze stron umowy może wypowiedzieć stosunek najmu zgodnie z przepisami ustawowymi. Natomiast zgodnie z ust. 2 stosunek najmu, który został zawiązany na oznaczony okres, wygasa z upływem tego okresu, jeżeli nie zostanie wypowiedziany nadzwyczajnie w przypadkach dopuszczonych ustawowo lub jeżeli nie zostanie przedłużony20.
Powołany przepis nie jest [...]