Czasopisma logo

Monitor Prawniczy

nr 19/2007

Zadatek – przegląd orzecznictwa Sądu Najwyższego

Rafał Wrzecionek
Autor jest doktorantem w Katedrze Prawa Cywilnego, Handlowego i Ubezpieczeniowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu.
Abstrakt

Niniejszy artykuł stanowi omówienie najważniejszych zagadnień dotyczących zadatku, m.in.: swobody stron w kształtowaniu kwoty zadatku, jego funkcji czy charakteru prawnego. Wszystkie poruszone kwestie analizowane są w kontekście aktualnej linii orzecznictwa Sądu Najwyższego.

W stosunkach z konsumentami przyjęcie przez sprzedawcę zadatku w znacznej wysokości nie upoważnia do traktowania tego zadatku jako zaliczki na poczet ceny.
Wyrok SN z 13.2.2002 r., IV CKN 672/00, OSNC Nr 1/2003, poz. 10

W ramach swobody kontraktowania (art. 3531 KC) dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia.
Wyrok SN z 21.5.2005 r., V CK 577/04, PUG Nr 8/06, s. 32

1. Zadatek jest szczególną sankcją umowną za niewykonanie umowy.
2. Jego podstawową funkcją jest dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy, potwierdzonej zadatkiem. Skoro zatem w umowie przedwstępnej strona umowy przyjmując zadatek zobowiązała się do zawarcia umowy przyrzeczonej po upływie określonego terminu, a w tym czasie nie podjęła żadnych kroków w celu umożliwienia jej zawarcia, to trafny jest wniosek, iż ta zupełna bierność stanowi o zawinieniu, które uzasadnia żądanie drugiej strony zapłaty podwójnego zadatku (art. 394 § 1 KC).
Wyrok SN z 18.5.2000 r., III CKN 245/00

Jeśli kontrahent, który dał zadatek wycofa się z transakcji, jego partner ma prawo ten zadatek zatrzymać.
Wyrok SN z 11.4.2006 r., I CSL 175/05

1. Zasada swobody umów pozwala stronom na ułożenie stosunku umownego przez nawiązanie do wcześniejszej umowy przedwstępnej, której termin zawarcia umowy przyrzeczonej już minął.
2. Swoboda kontraktowania w zakresie dotyczącym określenia zadatku nie może iść tak daleko, aby wchłonąć i zastąpić inne zastrzeżenia umowne przewidziane w prawie zobowiązaniowym, takie jak prawo do odstąpienia od umowy (art. 395 KC) czy kara umowna (art. 483 KC).
Wyrok SN z 24.11.2003 r., III CK 182/05

Kierunek interpretacji zadatku przez SN

Orzecznictwo w kwestii zadatku od zawsze budziło wiele wątpliwości i kontrowersji nie tylko w doktrynie, ale również w praktyce. Można dostrzec konsekwencję w linii orzecznictwa SN, które prezentuje liberalny kierunek w zakresie interpretacji tytułowej instytucji zadatku. Nie sposób przy tej okazji pominąć choćby wyroku SN z 13.2.2002 r.1, z którego tezy wynika, że przyjęcie przez sprzedawcę zadatku w znacznej wysokości nie upoważnia do traktowania tego zadatku jako zaliczki na poczet ceny, albo wyroku SN z 18.5.2000 r.2. Pozostają one wszakże kompatybilne z częścią poglądów wyrażanych w doktrynie.

Ową tendencję orzecznictwa SN da się zauważyć po 1989 r. Wcześniej, w ustroju gospodarki centralnie sterowanej i związanego z nią niedoboru dóbr konsumpcyjnych praktykowano zwyczaj uiszczania zadatków (oraz zaliczek) w znacznej wysokości, niekiedy nawet odpowiadającej wysokości całej ceny w zamian za zapewnienie możliwości nabycia określonego towaru w przyszłości. Jestem przekonany, że aktualnie, tj. w warunkach obfitości towarów na rynku, praktyka tego rodzaju nie powinna być akceptowana.

Kwota zadatku a swoboda umów

Wysokość przekazywanego przy zawarciu umowy przedwstępnej zadatku nie doczekała się do chwili obecnej regulacji normatywnej. I jakkolwiek można by prowadzić rozważania nad zasadnością tego rodzaju regulacji ustawowych, a raczej ich braku, to jednak wydaje się, że właściwym zachowaniem prawodawcy pozostaje przekazanie stronom zawieranej umowy przedwstępnej w pewnym zakresie swobody regulacji pomiędzy nimi – w granicach powstającego stosunku prawnego – tj. w treści umowy przedwstępnej3.

Zatem działania prawodawcy ograniczają się jedynie do tworzenia swoistego narzędzia prawnego, którym strony zawieranej umowy posługują się układając według swojego uznania stosunek prawny, działając przy tym w granicach prawa, w tym zasad współżycia społecznego, bacząc przy tym, aby pozostać w zgodzie z treścią lub celem właściwości (natury) danego stosunku.

Z powyższego wnioskować więc można, że [...]