Abstrakt
Potrzebę zajęcia się zagadnieniami związanymi ze sformułowanym w nagłówku tematem uzasadnia liczna jeszcze stosunkowo grupa spraw upadłościowych (w tym tak znanych jak upadłość Stoczni Gdańskiej, Huty Baildon w Katowicach, DAEWOO w Lublinie), w których aż do chwili ich zakończenia należy stosować przepisy rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z 24.10.1934 r. - Prawo upadłościowe1, zgodnie z treścią przepisu art. 536 ustawy z 28.2.2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze2.
Zagadnienia wprowadzające
Podstawowe znaczenie dla niniejszego opracowania ma art. 118 PrUp, który stanowi:
|
Art. 18 PrUp § 1. Nieruchomość, handlowy statek morski lub statek żeglugi śródlądowej, wpisane do rejestru statków, będą sprzedane przez licytację publiczną według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji; jednak za zezwoleniem rady wierzycieli mogą być sprzedane z wolnej ręki. § 2. Cena uzyskana ze sprzedaży wchodzi w skład masy i podlega podziałowi według przepisów niniejszego prawa o podziale funduszów masy. § 3. Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia, określi tryb sprzedaży z wolnej ręki, o której mowa w § 1. |
Z treści przepisu § 1 przytoczonego artykułu wynika, że regułą jest sprzedaż nieruchomości przez licytację publiczną w trybie przepisów KPC o egzekucji, wyjątkiem zaś sprzedaż z wolnej ręki. Pierwszy tryb, znacznie sformalizowany i narzucający konieczność stosowania wszystkich - w zasadzie - przepisów o egzekucyjnym zbyciu nieruchomości3, w większym niewątpliwie stopniu gwarantuje prawidłowość postępowania oraz zabezpieczenie interesów wierzycieli upadłego. Mimo to jednak „…należy stwierdzić, że sprzedaż z wolnej ręki jest często bardziej skuteczna, gdyż w wielu przypadkach szybciej doprowadza do zrealizowania nieruchomości. W wyniku tej sprzedaży można także uzyskać korzystniejszą cenę niż na podstawie niepewnej sprzedaży licytacyjnej”4.
Literalne odczytanie omawianego przepisu art. 118 § 1 oraz związanego z nim przepisu art. 131 § 1 pkt 4 PrUp mogłoby prowadzić do wniosku, że przy sprzedaży przez syndyka nieruchomości z „wolnej ręki”, zgodnie z intuicyjnym rozumieniem tego pojęcia, nie obowiązują żadne szczegółowe reguły postępowania, poza fundamentalnym wymaganiem, by działanie syndyka było jak najkorzystniejsze dla wierzycieli, a także samego upadłego. Wniosek ten byłby usprawiedliwiony pod rządem przepisów PrUp w ich pierwotnej wersji, art. 118 bowiem zawierał początkowo tylko dwa pierwsze paragrafy i co do sposobu sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki nie było żadnych normatywnych uregulowań (co do ruchomości natomiast obowiązywało, wydane na podstawie delegacji zawartej w art. 116 § 2 PrUp, rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 10.1.1935 r. o trybie dokonywania licytacji publicznej ruchomości w postępowaniu upadłościowym5. Poczynając jednak od 13.5.1998 r. sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki została poddana ścisłej stosunkowo reglamentacji, z tą datą bowiem weszło w życie rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 16.4.1998 r. w sprawie trybu sprzedaży z wolnej ręki nieruchomości, handlowego statku morskiego lub statku żeglugi śródlądowej w postępowaniu upadłościowym6, wydane z mocy upoważnienia zawartego w art. 118 § 3 PrUp, dodanym do tego artykułu ustawą z 31.7.1997 r. o zmianie rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z 24.10.1934 r. - Prawo upadłościowe i niektórych innych ustaw7.
Zasady i tryb sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki
Do chwili wejścia w życie TrybSprzedUpR przyjmowano powszechnie w doktrynie i w praktyce, że rada wierzycieli, udzielając zezwolenia na sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki, może ponadto określić minimalną cenę sprzedaży nieruchomości oraz sposób tej sprzedaży (np. przetarg pisemny lub ustny), a także zastrzec konieczność wpłaty określonej sumy albo ustanowienia odpowiedniego zabezpieczenia jej zapłaty (tzw. wadium), jako warunku dopuszczenia do ustalonego sposobu sprzedaży nieruchomości. Praktyka ta, co warto zaznaczyć, stosowana była także przy sprzedaży ruchomości z wolnej ręki, dokonywanej za zezwoleniem sędziego-komisarza (art. 115 § 1 PrUp).
Po wejściu w życie TrybSprzedUpR rada wierzycieli pozbawiona została możliwości określania sposobu sprzedaży nieruchomości, przepisy bowiem tego rozporządzenia wiążąco uregulowały przedmiotową kwestię, stanowiąc, że sprzedaż nieruchomości wymaga uprzedniego zgłoszenia ofert, wraz z odpowiednim oświadczeniem, a następnie wyboru przez syndyka „oferty najkorzystniejszej” (§ 3 i 4 w zw. z § 6 TrybSprzedUpR). Co się zaś tyczy ceny sprzedaży nieruchomości, uprawnienie [...]