Abstrakt
W niniejszym artykule zostały przedstawione zagadnienia dotyczące procesu zakończenia upadłości spółdzielni mieszkaniowej i jego wpływu na spółdzielcze prawa do lokalu oraz hipoteki obciążające nieruchomości spółdzielni. Autor przedstawia kwestie dotyczące daty, treści i charakteru zmian dotyczących spółdzielczych praw do lokalu, zakończenia postępowania upadłościowego przy niepełnej likwidacji majątku masy upadłości spółdzielni oraz zmian w zakresie hipotek obciążających nieruchomości spółdzielni.
Wprowadzenie
Ustawa z 16.9.1982 r. - Prawo spółdzielcze1 nie zawierała w swym pierwotnym brzmieniu żadnych przepisów, które odnosiłyby się wyłącznie do upadłości spółdzielni mieszkaniowych. Stanowiło to istotną zmianę w stosunku do ustawy o spółdzielniach i ich związkach z 1961 r., która zawierała wprawdzie tylko jeden przepis dotyczący bezpośrednio upadłości spółdzielni budownictwa mieszkaniowego, o doniosłej jednakże treści; był nim art. 140 w brzmieniu: „Z chwilą sprzedaży w drodze egzekucji lub w toku postępowania upadłościowego nieruchomości spółdzielczej, w której znajdują się lokale przydzielone członkom, spółdzielcze prawa do lokali wygasają, a roszczenia członków o zwrot wkładów podlegają zaspokojeniu w ostatniej kolejności po zaspokojeniu wszystkich innych długów spółdzielni”. Dodać tu należy, że zmiana owa dała asumpt do podawania w wątpliwość zdolności upadłościowej spółdzielni mieszkaniowych jako organizacji działających - w zasadzie - non profit.
W ustawie - Prawo spółdzielcze uregulowano natomiast status spółdzielczych praw do lokalu w razie likwidacji spółdzielni mieszkaniowej, w ten sposób, że lokatorskie prawo do lokalu ulegało przekształceniu w „cywilny” stosunek najmu, a własnościowe prawo do lokalu - w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego, z zastrzeżeniem jednak, odnoszącym się do obydwóch sytuacji, że nabywcą budynku jest podmiot niebędący „inną spółdzielnią mieszkaniową”. Jeśli nabywcą budynku, w którym znajdowały się lokale przydzielone członkom spółdzielni, była inna spółdzielnia mieszkaniowa, istniejące dotąd spółdzielcze prawa do lokalu - jak zgodnie przyjmowano w orzecznictwie i w doktrynie - utrzymywały się w dalszym ciągu bez zmiany treści, członkowie zaś zlikwidowanej spółdzielni stawali się ex lege członkami spółdzielni będącej nabywcą budynku.
Przedmiotowa regulacja, zawarta w przepisach art. 222 i 231 PrSpółdz (będących odpowiednikami - w zasadniczej części - przepisów art. 146 i 153 ustawy o spółdzielniach i ich związkach z 1961 r.), uległa zmianie z dniem wejścia w życie ustawy z 7.7.1994 r. o zmianie ustawy - Prawo spółdzielcze oraz o zmianie niektórych innych ustaw2. Zmiana polegała na dodaniu do obu przepisów po formule „z chwilą zakończenia likwidacji” wyrażenia „lub postępowania upadłościowego”, w wyniku czego przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu (w każdej z trzech jego postaci) - odpowiednio - w prawo najmu, prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub we własność domu jednorodzinnego następowało także z chwilą zakończenia postępowania upadłościowego spółdzielni mieszkaniowej. W wyniku zmiany, o której mowa, został też przesądzony spór o to, czy w ogóle jest dopuszczalne ogłoszenie upadłości spółdzielni mieszkaniowej3.
Zmieniony przepis art. 222 PrSpółdz został następnie skreślony mocą art. 29 pkt 11 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych4, która - z nieistotnymi wyjątkami - weszła w życie 23.4.2001 r. (art. 55 SpółdzMieszkU).
Odtąd przedmiotową problematykę regulował przepis art. 16 SpółdzMieszkU, w brzmieniu:
|
„1. Z dniem wykreślenia spółdzielni z rejestru po zakończeniu jej likwidacji albo postępowania upadłościowego spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przekształca się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych […], chyba że nabywcą budynku lub udziału w budynku, w którym znajduje się taki lokal, jest inna spółdzielnia mieszkaniowa. 2. W wypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową byłemu członkowi lub osobom, o których mowa w art. 15 ust. 1 lub 2, przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni. Przepis art. 13 ust. 2 stosuje się odpowiednio.” |
Wejście w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie spowodowało natomiast żadnych zmian przepisu art. 231 PrSpółdz (art. 38 SpółdzMieszkU).
Kolejne zmiany omawianych przepisów dokonane zostały ustawą z 19.12.2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw5, która weszła w życie 15.1.2003 r.
W ich wyniku przepis art. 16 ust. 1SpółdzMieszkU otrzymał brzmienie:
|
„1. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego”. |
Natomiast przepis art. 231 PrSpółdz został uchylony wraz ze wszystkimi obowiązującymi jeszcze przepisami Części I Tytułu II Działu IV - „Spółdzielnie mieszkaniowe” i zastąpiony przez art. 1718 SpółdzMieszkU w brzmieniu:
|
„1. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego. 2. W wypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni”. |
Ostatni etap zmian brzmienia omawianych przepisów nastąpił w ustawie z 3.6.2005 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw6, polegał zaś na dodaniu do przepisu art. 1718 ust. 3 zawierającego [...]