Abstrakt
Autor w niniejszym artykule rozważa zagadnienie zbycia przedmiotu najmu mieszkania w toku upadłości towarzystwa budownictwa mieszkaniowego, poddając analizie dwie zasadnicze kwestie: kaucji zabezpieczającej należności przysługujące wynajmującemu z tytułu najmu lokalu oraz partycypacji najemcy w kosztach budowy lokalu mieszkalnego.
Kaucja zabezpieczająca należności przysługujące wynajmującemu z tytułu najmu lokalu
1. Wprowadzenie
Instytucja tzw. kaucji mieszkaniowej ma w polskim porządku prawnym długą historię. Przepisy kolejnych ustaw pod nazwą „Prawo lokalowe” (ostatnio ustawa z 10.4.1974 r. - Prawo lokalowe)1 przewidywały obowiązek wpłacenia tej kaucji przez najemcę, gdy zajmował on lokal w budynku pozostającym w zarządzie lub użytkowaniu jednostki gospodarki uspołecznionej albo w budynku, w którym najem lokali mieszkalnych powstawał na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale (szczegółową regulację kaucji uiszczanych pod rządem prawa lokalowego z 1974 r. zawierało rozporządzenie Rady Ministrów z 9.11.1987 r. w sprawie kaucji zabezpieczającej pokrycie należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu)2.
Przepisy ustawy z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych3, która uchyliła ustawę - Prawo lokalowe z 1974 r., nie regulowały początkowo zagadnień związanych z uiszczaniem kaucji (regulowały natomiast - wart. 62 - zasady zwrotu kaucji uiszczonej przed 12.11.1994 r.). Nastąpiło to dopiero w noweli z 21.8.1997 r.4, która w dodanym art. 6a przewidziała możliwość uzależnienia „zawarcia umowy najmu, z wyłączeniem umowy najmu lokalu socjalnego i zamiennego oraz umowy zawieranej w związku z zamianą lokali..., od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu”.
Identycznie - co do zasady - kwestię tę regulują obecnie przepisy art. 6 ust. 1 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego5 oraz art. 32 ustawy z 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego6, które - w kolejności - stanowią:
Art. 6 ust. 1. Zawarcie umowy najmu, z wyłączeniem umowy najmu lokalu socjalnego i zamiennego oraz umowy zawieranej w związku z zamianą lokalu, może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Art. 32. Umowa najmu może przewidywać obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opróżnienia lokalu. |
2. Pojęcie i zasady zwrotu kaucji
Kaucja „mieszkaniowa” stanowi jeden z instrumentów rzeczowego zabezpieczenia wierzytelności. Porozumienie w tym przedmiocie definiowane jest jako umowa realna mająca cechy czynności powierniczej, istotą jego bowiem jest przeniesienie przez najemcę na własność wynajmującego środków pieniężnych (ewentualnie innych rzeczy zamiennych, oznaczonych gatunkowo) celem zabezpieczenia roszczeń, jakie mogą powstać z istniejącego między nimi stosunku najmu. Przyjmujący to zabezpieczenie (wynajmujący) ma obowiązek zwrotu po ustaniu stosunku prawnego zasadniczo takiej samej sumy pieniężnej lub ilości rzeczy danego rodzaju, z zastrzeżeniem [...]