Abstrakt

Autor niniejszego opracowania przedstawia w sposób chronologiczny zasady wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego od zakończenia II Wojny Światowej do dnia dzisiejszego. Opracowanie zostało wzbogacone tabelarycznym, uproszczonym przeglądem regulacji przesłanek wstąpienia w stosunek najmu oraz tabelarycznym porównaniem uprawnień poszczególnych kategorii osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu po zmarłym najemcy.

Wprowadzenie

Zasadą jest, że w razie śmierci najemcy lub wynajmującego stosunek najmu nie wygasa, a prawa i obowiązki z niego wynikające podlegają dziedziczeniu na zasadach ogólnych¹. Wyjątek przewidziany został dla stosunku najmu lokali mieszkalnych po śmierci najemcy, bowiem prawa i obowiązki z niego wynikające nie są dziedziczne². Oznacza to, że prawo najmu lokalu mieszkalnego nie należy do spadku (por. art. 922 § 2 w zw. z art. 691 KC), ale prawo najmu lokalu o innym przeznaczeniu podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych. Prawo najmu lokalu mieszkalnego przechodzi na osoby wskazane w art. 691 KC - niezależnie od tego czy są one spadkobiercami. Gdy brak jest osób uprawnionych - prawo to wygasa.

Artykuł 691 KC oraz regulacje obowiązujące poprzednio w zakresie wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy ulegały na przestrzeni ostatnich pięćdziesięciu lat wielokrotnym zmianom. Regulacja tej kwestii nie była też jednolita. Częste zmiany miały miejsce również w ostatnich latach, w związku z tym duże znaczenie mają regulacje intertemporalne. Sytuacja taka wynikała m.in. z różnego statusu własnościowego mieszkań, który wpływał na zasady korzystania z nich oraz z rożnych metod realizowania polityki mieszkaniowej państwa. Choć duża część spośród tych przepisów od lat już nie obowiązuje, zachowały one znaczenie, w sytuacji potrzeby ustalania po latach prawa do lokalu. Dla ustalenia, czy nastąpiła kontynuacja z mocy prawa stosunku najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy znaczenie mają regulacje prawne obowiązujące w chwili jego śmierci³, choćby nawet sądowe ustalenie wstąpienia w stosunek najmu miało miejsce w okresie późniejszym. Przy interpretacji zasad prawa międzyczasowego przyjmuje się bowiem, że jeżeli stan prawny powodujący powstanie, zmianę lub ustanie stosunku prawnego nastąpił pod rządem dawnej ustawy, do oceny skutków prawnych stosuje się ustawę dawną, także po wejściu w życie ustawy nowej⁴. SN wyraźnie stwierdził, że przepis art. 691 KC w brzmieniu nadanym ustawą o ochronie praw lokatorów nie ma zastosowania dla oceny przesłanek wstąpienia w stosunek najmu po najemcy zmarłym przed wejściem w życie tej ustawy⁵. W przypadku wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy mamy do czynienia z sukcesją w sytuację prawną zmarłego najemcy mortis causae. Chronologiczne przedstawienie tych zasad może być więc pomocne zarówno w praktyce, jak i dla lepszego zrozumienia tej instytucji w ramach szeroko rozumianego prawa mieszkaniowego. W opracowaniu niniejszym pomijam szczególne zasady, jakie w danych okresach czasu odnosiły się do lokali zakładowych, funkcyjnych, służbowych, wojskowych itp., wyłączonych spod ogólnej regulacji najmu lokali mieszkalnych.

Okres do 11.2.1959 r.

W okresie bezpośrednio powojennym problem wstąpienia w stosunek najmu regulowało rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 27.10.1933 r. - Kodeks zobowiązań⁶, w art. 391, który nie był zmieniany od wejścia w życie KZ. Zgodnie z jego brzmieniem, ani śmierć wynajmującego, ani śmierć najemcy nie powodowały rozwiązania stosunku najmu. Artykuł 391 § 2 KZ zawierał regulację, zgodnie z którą, w razie śmierci najemcy mieszkania w umowę najmu wstępował jego małżonek, wstępni, zstępni, przysposobieni i rodzeństwo, mieszkający z nim stale razem aż do chwili jego śmierci. Osoby te mogły wypowiedzieć umowę najmu, przy zachowaniu ustawowych terminów wypowiedzenia, gdy wypowiedzenia najmu dokonały tylko niektóre z wymienionych osób, rozwiązanie stosunku najmu następowało wyłączenie wobec nich. Od 1.9.1948 r. najem lokali zarówno użytkowych, jak i mieszkalnych regulował w znacznej części dekret z 28.7.1948 r. o najmie lokali⁷, który jednak nie wprowadzał żadnego przepisu szczególnego w stosunku do przewidzianej w KZ regulacji wstąpienia w stosunek najmu, tak więc regulacja dekretu dla omawianych kwestii nie ma znaczenia.

Publiczna gospodarka lokalami

Skutkiem zniszczeń okresu wojny i okupacji, a także przyjętego modelu odbudowy zasobu mieszkaniowego państwa było wprowadzenie socjalistycznego modelu zarządzania zasobem lokalowym. Publiczna gospodarka lokalami (dalej jako: p.g.l.) została wprowadzona w celu racjonalnego wykorzystania uszczuplonego wskutek wojny zasobu lokali oraz planowego uregulowania potrzeb lokalowych na czas, dopóki odbudowa zniszczonych miast i osiedli nie zapewni dostatecznej ilości pomieszczeń dla instytucji publicznych oraz nie zaspokoi potrzeb mieszkańców tych miast i osiedli. Choć sama regulacja p.g.l. ma już znaczenie historyczne, to jej poznanie, a w szczególności określenie jej wpływu na status lokalu mieszkalnego i samego stosunku najmu, będzie miało znaczenie dla dalszych rozważań. Objęcie bowiem lokalu p.g.l. poddawało stosunek najmu takiego lokalu reżimowi innych przepisów prawnych, także w zakresie regulacji omawianej problematyki wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy.

Publiczna gospodarka lokalami została wprowadzona dekretem z 21.12.1945 r. o publicznej gospodarce lokalami⁸, nie obejmowała jednakże wszystkich lokali. Już sam ten dekret wskazywał na część wyłączeń, a dalsze zostały ujęte w specjalnych dekretach i ustawach. P.g.l. wprowadzono w miastach: Łodzi, Gdańsku, Lublinie, Krakowie, Katowicach, Poznaniu i Warszawie. Dekret, z zakresu swojego zastosowania wyłączał⁹ m.in.:

• lokale w budynkach zakładowych, wojskowych, portowych,
• lokale reprezentacyjne,
• lokale wynajmowane w hotelach, gospodach i pensjonatach.

W miastach, w których wprowadzono p.g.l., lokale mieszkalne lub ich części oraz lokale użytkowe można było zajmować, poza wyjątkami, wynikającymi z przepisów dekretu, tylko na podstawie przydziału, wydanego przez właściwą władzę kwaterunkową. Osoby, zajmujące na podstawie tytułu prawnego lokale lub ich części w dniu wprowadzenia w danej miejscowości p.g.l., mogły zajmować je nadal bez przydziału, jeśli w myśl przepisów dekretu miałyby prawo do przydziału. Z chwilą objęcia lokalu, na podstawie udzielonego przydziału, z mocy prawa nawiązywał się pomiędzy właścicielem nieruchomości a osobą, która lokal objęła, stosunek najmu. Umowy o najem i podnajem lokali, zawarte wbrew przepisom dekretu były zabronione i nieważne. Zabronione i nieważne były także umowy o odstępne w jakiejkolwiek postaci na rzecz ustępującego najemcy (podnajemcy) lub właściciela nieruchomości, bądź na rzecz innej osoby, jak również o wynagrodzenie za pośrednictwo przy najmie i wyszukaniu lokalu lub o świadczenia, niepozostające w bezpośrednim związku z najmem (podnajmem). Prawo do uzyskania przydziału pomieszczenia mieszkalnego miały osoby, których zawód, praca, kształcenie lub stanowisko wymagały zamieszkania w mieście, a także inwalidzi i renciści. Miejskie rady narodowe ustalały normę zaludnienia mieszkań. Od 27.2.1951 r., kiedy w życie weszła ustawa z 26.2.1951 r. o budynkach i lokalach nowowybudowanych lub odbudowanych¹⁰ przepisom o p.g.l. i o najmie lokali poddane zostały także budynki i lokale wyłączone dotychczas spod tych przepisów jako nowowybudowane lub gruntownie naprawione (odbudowane), co jednak nie dotyczyło domków jednorodzinnych, mających nie więcej niż pięć izb mieszkalnych, jeżeli mieszka w nich właściciel.

Od 7.7.1954 r. obowiązywał dekret z 25.6.1954 r. o lokalach w domach spółdzielni mieszkaniowych i w domach jednorodzinnych¹¹, który wyłączał spod p.g.l. lokale mieszkalne w domach spółdzielni mieszkaniowych¹², a także w domach jednorodzinnych¹³, które wybudowano lub gruntownie naprawiono (odbudowano, wykończono) po 7.7.1954 r. lub odstąpiono na własność¹⁴. Warunkiem wyłączenia lokalu spod p.g.l. był rozmiar lokalu nieprzekraczający trzech pokoi z kuchnią i zamieszkiwanie go w całości lub w części przez właściciela domu, lub członka spółdzielni¹⁵. Do lokali wyłączonych spod p.g.l. nie stosowało się przepisów dekretu z 28.7.1948 r. o najmie lokali¹⁶. Osoby, które zajmowały w dniu wejścia dekretu w życie lokale w domach objętych dekretem, korzystały do czasu opuszczenia tych lokali z uprawnień, przysługujących im z mocy przepisów o p.g.l. i o najmie lokali¹⁷. Jednocześnie w mocy pozostały uprzednie wyłączenia lokali w domach jednorodzinnych spod przepisów o p.g.l. W dniu 11.6.1957 r. utracił moc dekret z 25.6.1954 r. o lokalach w domach spółdzielni mieszkaniowych i w domach jednorodzinnych¹⁸. Po tej dacie wyłączenie lokali spod p.g.l. regulowała ustawa z 28.5.1957 r. o wyłączeniu spod p.g.l. domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych¹⁹. Stosownie do tej ustawy wyłączone spod p.g.l. zostały lokale mieszkalne w domach jednorodzinnych²⁰ i małych domach mieszkalnych (złożonych z od 2 do 4 lokali) stanowiących własność indywidualną lub spółdzielczą²¹, lokale mieszkalne, stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych lub odrębną własność różnych osób, oraz lokale mieszkalne w domach wielomieszkaniowych²² stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych²³. Wyłączenie to dotyczyło także lokali mieszkalnych w domach złożonych z więcej niż 4 lokali, jeżeli lokale te stanowiły w dniu wejścia ustawy w życie (tj. w dniu jej ogłoszenia - 11.6.1957 r.) odrębną własność różnych osób. Nowelizacja, która weszła w życie 6.7.1962 r.²⁴ rozszerzyła zakres wyłączenia²⁵ o lokale mieszkalne w budynkach mieszkalno-pensjonatowych²⁶ nowo wybudowanych lub odbudowanych w miejscowościach określonych przez prezydia wojewódzkich rad narodowych.

Warunkiem wyłączenia lokalu było [...]