Abstrakt
Z dniem 24.4.2001 r. weszła w życie ustawa z 15.12.2000 r. (t. jedn.: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej jako: SpółdzMieszkU), która w sposób wyczerpujący i nowoczesny uregulowała problematykę spółdzielni mieszkaniowych. Krok ten należy uznać za słuszny biorąc pod uwagę liczbę działających w Polsce spółdzielni mieszkaniowych oraz ilość mieszkań znajdujących się w ich zasobach. Dotychczasowe przepisy dotyczące spółdzielni mieszkaniowych znajdowały się w ustawie z 16.9.1982 r. - Prawo spółdzielcze (dalej jako: PrSpółdz) i były wielokrotnie nowelizowane. Co najważniejsze, powstały w minionej epoce i pomimo wielu zmian wymagały dostosowania do zmienionej sytuacji polityczno-gospodarczej kraju. W doktrynie postulat nowej regulacji dotyczącej spółdzielni mieszkaniowej był zgłaszany od wielu lat, a krok ustawodawcy spotkał się z wyraźną aprobatą środowiska prawniczego, niezależnie od mankamentów nowej ustawy1. W części pierwszej opracowania Autor prezentuje ogólne zagadnienia dotyczące art. 49 SpółdzMieszkU oraz rozważa, kiedy roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu powstaje, a kiedy staje się wymagalne. W części drugiej (MoP Nr 7/2005) przedstawi pozostałe przesłanki wymagalności roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu oraz kwestię sądowej ochrony tego roszczenia.
Uwagi wprowadzające
Pomimo kompleksowego charakteru SpółdzMieszkU, w sprawach nieuregulowanych ustawa odsyła do przepisów Prawa spółdzielczego (art. 1 ust. 7 SpółdzMieszkU) iustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali2 (art. 27 ust. 1 SpółdzMieszkU).
Należy zaznaczyć, iż mimo stosunkowo krótkiego okresu obowiązywania ustawa ta była już trzykrotnie nowelizowana, a w 2003 r. ukazał się tekst jednolity.
Istotnym novum w SpółdzMieszU jest wprowadzenie w rozdziale 3 przepisów dotyczących prawa odrębnej własności lokali. Spółdzielnia mieszkaniowa może obecnie zawrzeć umowę o budowę lokalu z zobowiązaniem do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Ponadto, spółdzielcze lokatorskie i własnościowe prawa do lokalu mogą zostać przekształcone w odrębną własność lokalu. Z przepisów SpółdzMieszkU wynika, iż spółdzielcze prawa do lokalu mają charakter „przejściowy”, a ostatecznym celem jest uzyskanie odrębnej własności lokalu. W okresie wcześniejszym, pod rządami PrSpółdz, również możliwe było ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku stanowiącym własność spółdzielni mieszkaniowej, ale tylko wówczas, gdy spółdzielnia budowała domy jednorodzinne w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów, bądź budowała inne małe domy mieszkalne w celu przeniesienia na rzecz członków własności znajdujących się w nich lokali (uchylone art. 204 § 2 pkt 2, art. 232-237 PrSpółdz), co było sporadyczne.
Art. 49 SpółdzMieszkU
Ustawa z 19.12.2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058; dalej jako: ZmSpółdzMieszkU) uchyliła ze SpółdzMieszkU art. 49 z dniem 15.1.2003 r.
Zgodnie z treścią uchylonego przepisu (po zmianie wprowadzonej ustawą z 12.12.2001 r. o zmianie m.in. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych; Dz.U. Nr 154, poz. 1802) „jeżeli przed upływem 24 miesięcy od dnia wejścia ustawy w życie spółdzielnia nie podejmie czynności, o których mowa w art. 41 i 42, a nie toczy się postępowanie sądowe w trybie art. 43 ust. 5, sąd na wniosek członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu zgodnie z przepisami ustawy przysługuje, z zastrzeżeniem art. 36, prawo żądania przeniesienia na niego własności lokalu należącego przed tym dniem do spółdzielni, orzeknie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, na zasadach określonych w art. 39-43. Postępowanie toczy się według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o zniesieniu współwłasności, z wyjątkiem art. 625. Koszty sądowe postępowania ponosi spółdzielnia”. |
W związku z powyższym powstaje pytanie, czy wobec uchylenia ww. przepisu członkowi spółdzielni będącemu podmiotem lokatorskiego bądź własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu (poza zakresem niniejszego artykułu pozostają uprawnienia najemców lokali spółdzielczych oraz mieszkań zakładowych) nadal przysługuje roszczenie (żądanie) przeniesienia na niego własności lokalu, którego może dochodzić przed sądem i co począć ze sprawami będącymi w toku, wszczętymi przed uchyleniem tego przepisu?
Z obserwacji praktyki sądowej wynika, iż wobec uchylenia art. 49 SpółdzMieszkU postępowania są umarzane, ewentualnie wnioski są oddalane (dotyczy postępowania nieprocesowego) z uwagi na brak roszczenia i konieczność wyczerpania postępowania wewnątrzspółdzielczego z art. 42-43 SpółdzMieszkU. Zastanówmy się jednak, czy jest to praktyka uzasadniona?
[...]