Abstrakt

Ustawodawca, nowelizując kodeks postępowania cywilnego ustawą z 2.7.2004 r.¹, wprowadził nowy sposób egzekucji z nieruchomości. Jest on ograniczony jedynie do określonej kategorii nieruchomości, a mianowicie niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy², jak również części nieruchomości wskazanych powyżej, wydzielonych do sprzedaży w trybie art. 946 KPC. Chodzi tu o uregulowaną w art. 1013¹-1013⁶ KPC uproszczoną egzekucję z nieruchomości, która ma znacząco ułatwić i przyspieszyć egzekucję. Głównym założeniem tego sposobu egzekucji jest dopuszczenie możliwości sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki, a gdy do tego nie dojdzie - sprzedaży w drodze licytacji, do której stosuje się przepisy o licytacji z ruchomości.

Charakter egzekucji

Redakcja przepisu art. 1013¹ KPC daje do zrozumienia, że uproszczona egzekucja nie jest przewidziana jako alternatywa dla zwykłej egzekucji z nieruchomości, ale jej reżimowi podporządkowane są bez wyjątku wszystkie nieruchomości, które mieszczą się w kryteriach przewidzianych przez art. 1013¹ KPC. Jeżeli jednak w toku opisu okaże się, że nieruchomość, do której skierowano egzekucję, nie odpowiada określonym wymogom, dalsza egzekucja będzie toczyła się w trybie przepisów o egzekucji z nieruchomości. Na potrzeby niniejszej publikacji określanej jako zwykła egzekucja. Również w dalszej części rozwiązań ustawodawca zastrzegł konieczność przekazania postępowania do zwykłego trybu egzekucji z nieruchomości w przypadku stwierdzenia, że nieruchomość nie podlega sprzedaży według zasad ustalonych w art. 1013¹ KPC. Zastrzeżenie to zostało, co prawda, poczynione w art. 1013⁵ § 4 KPC, w którym zawarta jest regulacja dotycząca trybu i skutków sprzedaży z wolnej ręki, mając jednak na względzie nadzorczy charakter czynności sądu, konieczne jest przekazanie postępowania do trybu zwykłego w każdym przypadku dostrzeżenia uchybień dyskwalifikujących możliwość prowadzenia egzekucji w trybie uproszczonym.

Zabezpieczenie nieruchomości

W przeciwieństwie do zwykłego sposobu egzekucji, przy uproszczonej egzekucji z nieruchomości nie pojawia się instytucja zarządu, ale instytucja dozoru, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o dozorze ruchomości. Co jednak znamienne, komornik ustanowi dozór nad budynkiem lub lokalem nie w każdym wypadku, ale jedynie w razie potrzeby. Dozorcą może być wierzyciel. Przewidujący tę regulację przepis art. 1013² § 2 KPC jest jednak nieprecyzyjny, bowiem nakazuje komornikowi, podczas dokonywania zajęcia, w miarę możliwości zabezpieczyć budynek lub lokal przed możliwością objęcia go we władanie przez dłużnika lub osoby trzecie. W ogólnym ujęciu, celem takiego uregulowania jest zabezpieczenie się przed możliwością przekształcenia budynku nieużywanego w używany, aby uchronić go przed niekorzystnymi działaniami, które mogłyby prowadzić do obniżenia jego wartości. W każdej egzekucji tego rodzaju, komornik z góry przewiduje potrzebę zabezpieczenia budynku lub lokalu, chyba że w żaden sposób nie nadają się one do jakiegokolwiek wykorzystania, np. istnieją jedynie fundamenty budynku.

W odpowiedzi należy wskazać, że potrzebę zabezpieczenia może wywoływać zarówno wniosek uczestnika postępowania egzekucyjnego, jak komornik może działać z urzędu. Koszty postępowania ustalane są tak samo, jak w całym postępowaniu egzekucyjnym. Jeżeli jest to czynność wymagająca wydatku, komornik żąda zaliczki od wierzyciela, nie uzależnia jednak czynności od wpłacenia tej zaliczki. W ostatecznym rozliczeniu koszty powinien pokryć dłużnik. Przepis ten niewątpliwie ma charakter obligatoryjny, co oznacza że nieuiszczenie zaliczki nie spowoduje wstrzymania czynności, za którą będzie musiał zapłacić komornik. W pewnym sensie zatem komornik jest zmuszany do podjęcia decyzji, za którą sam ewentualnie zapłaci. Problem dotyczy ustalenia tego, czy komornik będzie ponosił odpowiedzialność jeżeli nie dokona zabezpieczenia, wskutek czego dojdzie do zajęcia budynku lub lokalu przez inną osobę i negatywnie wpłynie to na skuteczność egzekucji, a szerzej, czy komornicy, mając taką swobodę, będą ponosić odpowiedzialność w granicach ryzyka za nieskorzystanie z tego instrumentu? Dopiero jednak występujące w praktyce wątpliwości i trudności ze stosowaniem tego przepisu pozwolą na ocenę słuszności wprowadzonej regulacji, ewentualnie na konieczność uściślenia brzmienia przepisu.

Ustawodawca przewiduje dwa możliwe sposoby sprzedaży nieruchomości:

1) w drodze sprzedaży z wolnej ręki,

2) w drodze licytacji, do której stosuje się przepisy o licytacji ruchomości.

Oszacowanie nieruchomości

Ustawodawca nakazuje komornikowi dokonanie opisu i oszacowania na wniosek wierzyciela niezwłocznie po zajęciu, na podstawie wartości określonej przez biegłego, którym wedle art. 948 w zw. z art. 1013¹ § 1 KPC jest biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Chodzi tu o rzeczoznawców majątkowych wykonujących działalność zawodową na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami⁴. Oznacza to [...]